Czy projekty build-to-suit w sektorze biurowym cieszą się dużą popularnością? Czy na przestrzeni ostatnich lat zainteresowanie nimi charakteryzuje się tendencją wzrostową czy malejącą?
W sektorze biurowym w przeciwieństwie do sektora magazynowego trudno mówić o szczególnej popularności tego rozwiązania, a co za tym idzie trudno też określać tendencje. Projekty build-to-suit (BTS) są atrakcyjne dla najemców, którzy po pierwsze poszukują dużej powierzchni, a po drugie potrzebują szytych na miarę rozwiązań. Tak się składa, że nam udało się taki projekt dla banku BPH zrealizować, ale na rynku na którym przede wszystkim działamy – czyli w Trójmieście – nie ma drugiego obiektu o podobnej kubaturze, który byłby zrealizowany w systemie BTS.
Jakie firmy decydują się najczęściej na projekty biurowe typu build-to-suit?
Są to przede wszystkim duże korporacje, które potrzebują znacznej powierzchni i mają konkretne oczekiwania względem projektu, zarówno jeśli chodzi kwestie związane z powierzchnią – np. konkretne oczekiwanie względem rozmiaru piętra – jak i z różnymi funkcjonalnościami – najogólniej można powiedzieć, że są to przede wszystkim wymagania dotyczące bezpieczeństwa – tak ludzi, jak i danych. Standardy, które biura tych korporacji muszą spełniać, obowiązują globalnie, wobec tego firmy te nie mogą umiejscowić biura czy siedziby w budynku, który nie spełnia tych wytycznych. Więc decydują się na system BTS.
Firma Euro Styl zrealizowała projekt w formule build-to-suit dla banku BPH
Jakie wymagania i wyzwania stoją przed wykonawcami projektów tworzonych na specjalne zamówienie firmy? Czym różni się proces realizacji obiektów spekulacyjnych od projektowania budynków na zamówienie najemcy?
Podstawowym wyzwaniem, z jakim trzeba zmierzyć się przy projekcie typu BTS jest spełnienie – często bardzo specyficznych i skonkretyzowanych – oczekiwań klienta przy zachowaniu rygoru budżetowego. Aby tego dokonać, bardzo istotne jest doświadczenie i elastyczność wszystkich uczestników procesu budowlanego. W przypadku naszej współpracy z bankiem BPH również tak było.
Trzeba zwrócić też uwagę, że w projektowanie zaangażowanych jest w takim przypadku znacznie więcej osób niż ma to miejsce przy realizacji obiektów spekulacyjnych – tutaj pojawia się cały zespół ludzi ze strony klienta. Najważniejsze różnice między projektowaniem w systemie BTS a projektowaniem standardowym wynikają z obecności najemców od samego początku procesu projektowania i jego bardzo skonkretyzowanych wymagań, związanych przede wszystkim z optymalizacją powierzchni oraz szeroko rozumianymi kwestiami bezpieczeństwa.
Bank miał szereg oczekiwań wynikających ze standardów Grupy GE. Postawione wymagania dotyczyły m.in. systemamów SSP, SSWiN, CCTV i kontroli dostępu, a także wiązały się z instalacjami teletechnicznymi i elektrycznymi
Koordynowanie procesu realizacji projektu build-to-suit znacznie bardziej się w tym wypadku komplikuje. Dlatego ważne jest, aby konkretne osoby – projektanci, pracownicy inwestora i wykonawcy byli nie tylko profesjonalni – co oczywiste i wymagane zawsze – ale także by mieli otwarty umysł, umieli słuchać i znajdować rozwiązania satysfakcjonujące klienta.
Jakie wyzwania postawił przed wykonawcami bank BPH?
Bank miał szereg oczekiwań wynikających ze standardów Grupy GE, do której należy, i były to kwestie, od których nie było odstępstw. Postawiono nam wysokie wymagania m.in. związane z systemami SSP, SSWiN, CCTV i kontroli dostępu czy instalacjami teletechnicznymi i elektrycznymi łącznie ze wskazaniem konkretnych producentów. Przykładowo bank wymagał okablowania teletechnicznego konkretnego certyfikowanego producenta, który w Polsce nie jest raczej stosowany. Ciekawym elementem, który zrealizowaliśmy były np. śluzy do odbioru poczty, które mają umożliwiać pracę w reżimie zagrożenia skażeniem biologicznym.
Bankowi zależało na stworzeniu jak największych przestrzeni open space
Bardzo dużą wagę bank BPH przywiązywał też do kwestii związanych z udogodnieniami dla pracowników i jak najlepszymi warunkami pracy, np. oczekiwał bardziej rygorystycznych norm dotyczących wymiany powietrza przypadającego na 1 pracownika – standardowo jest to 303/1h/1 pracownika, BPH wymagał 50 m3/1h/1 pracownika.
W zakresie powierzchni nasz klient miał m.in. potrzeby stworzenia jak największych przestrzeni open space oraz zrealizowania centrum szkoleniowego, w ramach którego odtworzona została typowa placówka banku.
Bank BPH przywiązywał dużą uwagę do kwestii związanych z udogodnieniami dla pracowników
Czy mogą Państwo opisać, jak przebiegał proces projektowania BPH Office Park, a także jakie trudności pojawiły się podczas inwestycji?
Proces projektowania przebiegał bardzo sprawnie, zważywszy na liczbę osób, które były w niego zaangażowane. Przez cały okres projektowania, a także realizacji, regularnie spotykał się zespół roboczy utworzony przez przedstawicieli banku, zewnętrznych doradców zatrudnionych przez bank, projektantów wszystkich branż, przedstawicieli inwestora i generalnego wykonawcy. Trudności wiązały się z podstawowym wyzwaniem, o którym mówiliśmy przed chwilą, czyli zaspokojeniem wszystkich potrzeb klienta w ramach ustalonego budżetu. W takim przypadku jak nasz, czyli budowania obiektu na zamówienie najemcy, koszt budowy musi korespondować z wynegocjowaną stawką najmu. Inaczej takie działanie nie miałoby sensu. Ponadto problematyczne było znalezienie takich rozwiązań formalno-prawnych, które zabezpieczałyby interesy obu stron i jednocześnie nie sparaliżowały działania. Wiadomo bowiem, że nie wszystkie szczegóły mogliśmy dokładnie określić w umowie.
Dziękuję za rozmowę.