Całkowite zasoby biurowe na sześciu największych rynkach regionalnych powiększyły się w 2013 roku o ponad 10 proc. w porównaniu do końca 2012 roku, jak podaje Knight Frank. Aktywni byli również najemcy, lecz ilość wynajętej powierzchni w ubiegłym roku była nieznacznie niższa niż rok wcześniej.
Regionalni liderzy: Kraków, Wrocław i Trójmiasto
Sześć największych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań i Katowice) oferuje ok. 2,42 mln mkw. powierzchni biurowej, co stanowi blisko 60 proc. całkowitej podaży w Warszawie. Największym rynkiem regionalnym pozostaje stolica Małopolski, dysponująca ok. 603 000 mkw. Najmniej biur znajduje się w Katowicach – ok. 281 000 mkw. - lecz rynek ten dynamicznie się rozwija i w perspektywie nadchodzących lat można oczekiwać, iż wespnie się w rankingu.
W ubiegłym roku na analizowanych rynkach zakończono budowę ok. 231 000 mkw. nowych biur, czyli o ok. 15 proc. niż oddano w 2012 roku. Najwięcej powierzchni przybyło we Wrocławiu i Trójmieście – w każdym z tych miast wolumen zwiększył się o ponad 70 000 mkw., co stanowi ponad 60 proc. powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych.
Nie bez znaczenia pozostaje wysoka dynamika nowo rozpoczynanych budów, jaka charakteryzowała 2013 rok. Eksperci Knight Frank podają, iż w tym okresie rozpoczęto realizację ok. 299 000 mkw. biur na wynajem. Jest to wynik o 60 proc. wyższy niż w roku poprzedzającym. Dzięki temu, w budowie na analizowanych rynkach pozostaje obecnie ok. 402 000 mkw., co jest rekordowym wynikiem, nienotowanym od 2008 roku. Najwięcej biur powstaje w Krakowie i Wrocławiu, które łącznie odpowiadają za prawie połowę powierzchni w budowie. Ponad 70 proc. z realizowanych obecnie biur ma zostać ukończonych w 2014 roku, tym samym ustanawiając nowy rekord rocznej podaży. Aktywność deweloperów widać również na bazie projektów pozostających w fazie zaawansowanego planowania. Na początku bieżącego roku w fazę realizacji może wejść 152 000 mkw. powierzchni.
Pozytywne nastroje wśród najemców
W ciągu 2013 roku na omawianych rynkach regionalnych wynajęto ponad 324 000 mkw. powierzchni biurowych. Mimo iż oznacza to spadek o ok. 6 proc. w porównaniu do 2012 roku, nadal wolumen ten jest znacznie wyższy niż średnia roczna popytu dla ostatnich 5 lat, szacowana na poziomie ok. 262 000 mkw. W strukturze popytu dominowały nowe umowy oraz umowy typu pre-let, co poświadcza, iż na rynku występuje silny trend relokacji. Roczna absorpcja netto na analizowanych rynkach regionalnych łącznie ukształtowała się na poziomie ok. 169 000 mkw. i była niższa o ok. 14 proc. niż absorpcja odnotowana w roku 2012.
Rosną pustostany, pojawia się presja na czynsze
Wysoka podaż wpłynęła w ubiegłym roku na wzrost poziomu pustostanów. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej charakteryzował Kraków (5,1 proc.), natomiast najwyższy – Łódź (16,6 proc.). Knight Frank podaje, iż ok. 20 proc. pozostającej w budowie powierzchni zabezpieczonej jest umowami najmu. Mimo to, w bieżącym roku prognozowany jest dalszy wzrost poziomu pustostanów.
Na większości rynków regionalnych ofertowy poziom czynszów pozostawał stabilny, jednak duży wolumen nowych powierzchni wpłynął na pojawienie się presji zniżkowej na czynsze efektywne. Większość rynków regionalnych to rynki najemcy, a właściciele budynków muszą wykazać się dużą elastyczną w zakresie oferowanych warunków najmu. Ceny kształtowały się w przedziale od 12 do 16 euro/mkw. miesięcznie za powierzchnie klasy A i od 9 do 14,5 euro/mkw. miesięcznie za budynki klasy B. Czynsze ofertowe są wyższe od czynszów efektywnych o ok. 15-20 proc.
Według prognoz Knight Frank, w bieżącym roku wzmoże się presja na czynsze, przy czym największe spadki cen dotyczyć będą starszych obiektów o gorszym standardzie.
Pełna wersja raportu w PDF znajduje się poniżej.
Pobierz PDF