Z danych na koniec 2013 roku, przedstawionych przez Knight Frank, wynika, że w Warszawie znajduje się 3,44 mln mkw. powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem oraz 680 000 mkw. biur zrealizowanych na potrzeby właścicieli budynków. Warszawa, z łącznymi zasobami 4,12 mln mkw. powierzchni biurowej, pozostaje najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym w Polsce. W 2013 roku oddano do użytku 17 budynków biurowych, które powiększyły zasoby stołecznego rynku o 294 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej – mówi Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku w Knight Frank.
W ubiegłym roku w stolicy oddano do użytku 17 obiektów biurowych, które dostarczyły na rynek łącznie 294 000 mkw. powierzchni. Oznacza to, iż wolumen nowej powierzchni biurowej był o 13 proc. większy niż w 2012 roku. Wśród największych ukończonych projektów wymienić można Konstruktorska Business Center (48 000 mkw, HB Reavis), Miasteczko Orange (43 700 mkw, Bouygues Immobilier) oraz T-Mobile Office Park (40 000 mkw, Ghelamco).
Należy podkreślić, że na koniec grudnia 2013 roku podaż w budowie osiągnęła nienotowany dotychczas poziom – na etapie realizacji zidentyfikowano około 721 000 mkw. powierzchni biurowej – zauważa Elżbieta Czerpak. Około 44 proc. z realizowanej obecnie powierzchni powinno zostać ukończone jeszcze w bieżącym roku, natomiast ok. 29 proc. planowane jest na 2015 rok, a pozostałe 27 proc. - na rok 2016 i późniejsze lata.
Wzmożonej aktywności deweloperów towarzyszył ożywiony popyt obserwowany w sektorze biurowym, co znalazło odzwierciedlenie w liczbie zawartych transakcji. W 2013 roku podpisano umowy najmu około 633 600 mkw. powierzchni biurowej, natomiast roczna absorpcja netto wyniosła 191 000 mkw. i osiągnęła najwyższy poziom od 5 lat – informuje Elżbieta Czerpak. W strukturze najmu obserwować można było dominację nowym umów (41 proc.). Renegocjacje oraz pre-lety stanowiły odpowiednio 29 i 24 proc., natomiast ekspansje odpowiadały za 6 proc. transakcji.
Oddanie dużej ilości nowych biur nie pozostało bez wpływu na warszawski rynek. Znacząca ilość nowej podaży oddanej do użytku w 2013 roku przyczyniła się do wzrostu wskaźnika pustostanów. Tendencja wzrostowa obserwowana jest już od dwóch lat. W IV kwartale 2013 roku wskaźnik ten wyniósł 12,7 proc. i był wyższy o 2 pp. w stosunku do końca 2012 roku – wyjaśnia Elżbieta Czerpak. W ostatnim miesiącu 2013 roku dostępnych pozostawało ponad 438 000 mkw. powierzchni biurowej. Wskaźnik pustostanów w Centralnym Obszarze Biznesu osiągnął poziom 12,5 proc., natomiast w lokalizacjach pozacentralnych – 12,8 proc. Zważywszy na niski poziom umów przednajmu w ramach powstających obecnie budynków, eksperci Knight Frank przewidują wzrost wskaźnika pustostanów w 2014 roku, który może osiągnąć nawet ponad 15 proc.
Za mkw. powierzchni biurowej w COB w Warszawie należy zapłacić od 16 do 26 euro miesięcznie, natomiast poza centrum – od 11 od 18 euro. Z powodu wysokiego wskaźnika pustostanów rynek warszawski można uznać za rynek najemcy, przez co właściciele budynków są bardziej skłonni do negocjacji i większej elastyczności w stawkach czynszów efektywnych. Z tego względu są one często o 25-30 proc. niższe od stawek wywoławczych.
Na stołecznym rynku inwestycyjnych sytuacja jest stabilna. W 2013 roku w Warszawie nabywców znalazły nieruchomości biurowe o łącznej wartości 909,8 mln euro, czyli jedynie o 8 mln euro mniej niż w roku 2012. Wysoka aktywność inwestorów została odnotowana także w innych segmentach rynku nieruchomości inwestycyjnych. Skumulowana wartość projektów sprzedanych w Polsce w 2013 roku wyniosła ponad 3 mld euro – mówi Elżbieta Czerpak. Największą transakcją w ubiegłym roku był zakup portfelowy, w ramach którego austriacki fundusz inwestycyjny CA Immobilien Anlagen AG przejął 49 proc. udziałów w portfelu nieruchomości „P1” (AXA Investment Managers Deutschland GmbH 49). Wartość tej transakcji wyniosła 137 mln euro. Aktywnym inwestorem w omawianym okresie był również niemiecki fundusz IVG, który zakupił dwa obiekty w centrum stolicy: Le Palais oraz Feniks, których wartość została wyceniona na ok. 70 mln euro. Stopy kapitalizacji w Warszawie utrzymują się na poziomie 6-6,25 proc.
Pełna wersja raportu w PDF znajduje się poniżej.
Pobierz PDF