Co słychać na rynkach biurowych w poszczególnych polskich miastach? Na rynkach regionalnych łączny popyt na powierzchnie biurowe w pierwszym półroczu br. uplasował się na zbliżonym poziomie, jak rok temu, ale na wszystkich głównych rynkach poza Warszawą przybyło wolnych biur. Do realizacji w całej Polsce wchodzą tylko nieliczne projekty biurowe.
Łódź liderem w dostępności biurowców
W pierwszym półroczu 2023 roku rynek biurowy w Łodzi rozrósł się o dodatkowe 1,9 tys. mkw., dzięki nowemu budynkowi w kompleksie Fuzja. Pod koniec czerwca zasoby biurowe tego miasta osiągnęły poziom ponad 635 tys. mkw. Aktualnie w budowie jest ponad 46 tys. mkw. biurowców, z których większa część zostanie ukończona w 2024 roku. Wśród kluczowych inwestycji znajduje się Widzewska Manufaktura, która dostarczy 32 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz następna faza projektu Fuzja.
Choć Łódź charakteryzuje się stabilnym zainteresowaniem powierzchniami biurowymi, z 30,8 tys. mkw. wynajętymi w ciągu ostatnich 6 miesięcy, to współczynnik pustostanów wzrósł do ponad 23%. Oznacza to, że Łódź ma obecnie największy odsetek niewynajętych biur na terenie Polski.
Trójmiasto w czołówce rynków biurowych
Trójmiasto z dumą prezentuje ponad 1 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku rynek trójmiejski wzbogacił się o prawie 7 tys. mkw., głównie dzięki projektom takim jak Officer oraz Matarnia Office Park bud. 2. Aktualnie w budowie znajduje się blisko 66 tys. mkw. powierzchni, z których warto wskazać na inwestycje Waterfront II oferującą 15 tys. mkw. oraz Punkt z 12,5 tys. mkw. biurowców. Oba projekty mają zostać ukończone w nadchodzącym roku.
Jeśli chodzi o popyt, Trójmiasto plasuje się na trzecim miejscu w kraju, ustępując jedynie Krakowowi i Wrocławiowi. W pierwszym półroczu 2023 roku najemców przyciągnęło 68,6 tys. mkw. powierzchni w Trójmieście, co stanowi aż 20% całości najmu na regionalnych rynkach biurowych w tym okresie.
Mimo wysokiego zainteresowania, odnotowano niewielki wzrost ilości dostępnych biur. W połowie roku współczynnik pustostanów w Trójmieście osiągnął poziom 14,3%.
Poznań liderem w dostawie nowych biur
Poznań wyróżnił się w 2023 roku, oddając do użytku imponujące 32,4 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Tym samym, miasto to stało się liderem pod względem największej nowej podaży biur w kraju.
Całkowita powierzchnia biurowa w Poznaniu obecnie wynosi 650 tys. mkw. W tym roku rynek wzbogacił się o trzy kluczowe obiekty: Nowy Rynek E z 25,1 tys. mkw., Pollux z 3,8 tys. mkw. oraz Mercator D, który oferuje 3,5 tys. mkw.
Aktualnie w trakcie realizacji znajduje się 54 tys. mkw. biurowców. Wśród nich wyróżnia się majestatyczna Andersia Silver, która po ukończeniu dostarczy aż 40 tys. mkw. Dodatkowo, firma Tetos prowadzi budowę inwestycji przy ulicy Pastelowej, przeznaczonej na jej siedzibę.
Mimo imponującej nowej podaży, pierwsze półrocze tego roku zaowocowało spadkiem najmu o 20% w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego, wynajmując jedynie 21,8 tys. mkw.
Z racji dużego napływu nowych biur współczynnik pustostanów nieco wzrósł, ustabilizowując się na poziomie 12,7%.
Katowice: Rynek biurowy w oczekiwaniu na nowości
Mimo dynamicznego rozwoju w ostatnich latach, w pierwszym półroczu 2023 roku katowicki rynek biurowy nie doczekał się żadnych nowych obiektów. Jednak z pewnością nie brakuje tu inwestycji w trakcie realizacji. W połowie roku w Katowicach w budowie znajdowało się ponad 100 tys. mkw. powierzchni biurowej. Ciekawą perspektywę oferują projekty takie jak biurowiec Craft z 26,7 tys. mkw. czy kompleks Eco City Katowice z 18 tys. mkw. biur. Nie można też zapominać o biurowcu Murckowska oraz Grundmanna Office Park.
Chociaż zasoby biurowe Katowic w tym roku utrzymały się na stałym poziomie 735,5 tys. mkw., rynek najmu przeżywał trudniejsze chwile. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy wynajęto zaledwie ok. 25 tys. mkw. powierzchni. Co więcej, popyt na biura generowany przez lokalne firmy, dążące do posiadania nowoczesnych powierzchni w korzystnych cenach, spadł rok do roku aż o ponad 40%.
Tak znaczący spadek popytu, nawet przy braku nowych inwestycji, przyczynił się do wzrostu współczynnika pustostanów w Katowicach, który obecnie przekracza 20%.
Wrocław prowadzi w liczbie inwestycji biurowych w regionach
W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2023 roku Wrocław dostrzegł dynamiczny wzrost w sektorze biurowym. Deweloperzy dostarczyli na rynek łącznie 32,6 tys. mkw. powierzchni biurowych. Wyróżniające się inwestycje to Brama Oławska z 11,7 tys. mkw., Centrum Południe z 20,9 tys. mkw. oraz biurowiec Krakowska 98.
Wrocław, będąc drugim co do wielkości regionalnym rynkiem biurowym w Polsce, kontynuuje swoją ekspansję. W połowie roku zasoby biurowe miasta przekroczyły 1,36 mln mkw. Co więcej, perspektywy są bardzo obiecujące, gdyż w budowie jest ponad 150 tys. mkw. powierzchni biurowej, co czyni Wrocław liderem w tym zakresie wśród miast regionalnych. Deweloperzy planują ukończenie większości tej powierzchni do końca roku. Wśród najbardziej znaczących inwestycji znajduje się Inifinity oferujące 22 tys. mkw. oraz Quorum Park z łączną powierzchnią 71 tys. mkw.
Nie tylko pod względem inwestycji, ale również popytu, Wrocław wyróżnia się na tle innych miast. W pierwszym półroczu zawarto umowy najmu obejmujące ponad 88 tys. mkw. powierzchni, z dominacją nowych umów.
Mimo wysokiej chłonności rynku w drugim kwartale roku, współczynnik wolnych powierzchni spadł do 16 proc. Warto jednak zaznaczyć, że jest to nieco wyższa wartość w porównaniu do poprzedniego roku.
Kraków kontynuuje silną ekspansję w sektorze biurowym
Pierwsza połowa roku była aktywna dla krakowskiego rynku biurowego, który dostarczył niemal 40% całkowitej powierzchni biurowej zrealizowanej w regionach. Wzrost o około 43 tys. mkw. w Krakowie został w dużej mierze napędzony rozbudową kompleksu Ocean Office Park oraz Fabryczna Office Park B5. Z tymi nowymi dodatkami zasoby biurowe Krakowa, drugiego największego rynku w Polsce po Warszawie, wzrosły do 1,75 mln mkw.
Chociaż aktywność deweloperska jest nadal dość wysoka z prawie 100 tys. mkw. powierzchni biurowych w trakcie budowy, odnotowano spadek w porównaniu z okresem przed pandemią. Wówczas w realizacji było do 300 tys. mkw. Wśród bieżących projektów na krakowskim rynku wyróżniają się biurowiec Kreo oraz projekt Mogilska 35.
Pod względem popytu Kraków znajduje się tuż za Wrocławiem na rynkach regionalnych, z 82,5 tys. mkw. zakontraktowanej powierzchni biurowej w pierwszej połowie roku. Dominują tu nowe umowy najmu.
Wskaźnik pustostanów w Krakowie, podobnie jak w wielu innych regionach, wzrósł, osiągając poziom powyżej 18%. Ten wzrost w dostępności biur może być wynikiem różnorodnych czynników, w tym zakończenia nowych projektów, jak również ewolucji popytu w kontekście pracy zdalnej oraz odbicia po pandemii.
Podsumowanie sytuacji na warszawskim rynku biurowym w pierwszym półroczu:
Warszawski rynek biurowy, będący największym rynkiem w Polsce, doświadczył stosunkowo niewielkiego wzrostu w pierwszej połowie roku, dodając jedynie 18,7 tys. mkw. do swojej całkowitej powierzchni. Wśród ważniejszych projektów, które zostały oddane, znajdują się The Park Warsaw, Wał Miedzeszyński 628 oraz Glicerynownia w kompleksie Bohema. Chociaż w trakcie roku planowane jest ukończenie kilku innych dużych projektów, aktywność deweloperów znacznie spadła w porównaniu z okresem przed pandemią - aż o 70%.
Zaledwie kilka lat temu, warszawski rynek biurowy tętnił życiem z setkami tysięcy metrów kwadratowych w fazie budowy. Obecnie w budowie jest blisko 250 tys. mkw. biur, z ważnymi projektami takimi jak The Form, Towarowa 22 i Upper One.
Pomimo stosunkowo niskiego poziomu nowej podaży biur w pierwszym półroczu, popyt na biura w Warszawie spadł o jedną trzecią w porównaniu z rokiem poprzednim. Jak podaje ekspert z Walter Herz, największym zainteresowaniem cieszą się nowoczesne obiekty w centrum miasta, gdzie współczynnik pustostanów jest wyjątkowo niski. Średni wskaźnik pustostanów dla całego warszawskiego rynku wyniósł 11,4% na koniec czerwca, co stanowi niewielki spadek w porównaniu z rokiem poprzednim.
Podsumowując, warszawski rynek biurowy wciąż jest mocny, ale zauważalne jest spowolnienie w nowych inwestycjach. Współczynnik pustostanów jest stosunkowo niski, co wskazuje na zdrowy popyt na biura, zwłaszcza w centralnych lokalizacjach.
Skrócone informacje o rynkach w poszczególnych miastach:
Łódź:
- Wzrost zasobów biurowych o 1,9 tys. mkw. w pierwszej połowie 2023 r.
- Łódzki rynek dysponuje teraz 635 tys. mkw., w budowie 46 tys. mkw.
- Największy współczynnik pustostanów w kraju - 23%.
Trójmiasto:
- Oferuje ponad 1 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych.
- Wprowadzono 7 tys. mkw. w pierwszym półroczu.
- Współczynnik pustostanów na poziomie 14,3%.
Poznań:
- Największy przyrost nowej powierzchni biurowej w Polsce w tym roku - 32,4 tys. mkw.
- Łączne zasoby wynoszą 650 tys. mkw.
- Współczynnik pustostanów wynosi 12,7%.
Katowice:
- W budowie 100 tys. mkw. biur, bez nowej podaży w pierwszej połowie roku.
- Współczynnik pustostanów przekracza 20%.
Wrocław:
- Oddano 32,6 tys. mkw. biurowych w pierwszej połowie roku.
- Łączne zasoby wynoszą 1,36 mln mkw.
- Współczynnik pustostanów wynosi 16%.
Kraków:
- Oddano 43 tys. mkw. biurowych w pierwszym półroczu.
- Zasoby wynoszą 1,75 mln mkw.
- Współczynnik pustostanów wynosi ponad 18%.
Warszawa:
- Rynek powiększył się o 18,7 tys. mkw. w pierwszej połowie 2023 r.
- W budowie jest 250 tys. mkw. biur.
Generalnie, widoczny jest pewien wzrost dostępnych biurowców w regionach, ale jednocześnie zauważalny jest również wzrost współczynnika pustostanów w wielu miastach, co wskazuje na obecny kryzys w sektorze wynajmu biur.