Centrum miasta powinno stanowić ośrodek rozrywki i kultury, skupisko najważniejszych węzłów transportowych, obiektów architektonicznych i zabytków, a także służyć mieszkańcom do życia, pracy i zakupów. Nie ma jednej odpowiedzi jak powinno wyglądać idealne centrum, bo i miasta są bardzo różne. Należy jednak wykorzystywać doświadczenia innych metropolii i opinie różnych grup interesariuszy, aby stworzyć centrum otwarte, które jednocześnie nie zatraci dorobku historycznej zabudowy – zauważa Radosław Kubaś, Starszy Menedżer w Dziale Konsultingu Deloitte.
Największe miasta walczą o utrzymanie przewagi konkurencyjnej oraz o napływ inwestorów. Niezwykle istotna jest więc rola planowania strategicznego w rozwoju i kreowaniu centrum, ponieważ pozwala na wybór przyszłego kierunku inwestycji i zapewnia skuteczne zagospodarowanie przestrzenne. Eksperci Deloitte wskazują m.in. na władze Birmingham, Sheffield oraz Manchesteru jako te, które osiągają na tym polu sukcesy.
Co należy wziąć pod uwagę, zanim podejmie się decyzję o wyglądzie i roli centrum miasta? Przede wszystkim należy ocenić aktualne uwarunkowania rynkowe, sytuacje społeczno-gospodarczą i prawną, a także wziąć pod uwagę opinie różnych grup interesariuszy. Warto także wzorować się na najlepszych przykładach w kraju i za granicą. Trzeba brać pod uwagę różne kryteria i z różnego rodzajów rankingów wybrać te miasta, które są najwyżej ocenianie, a także te, które mając wysoką pozycję są jednocześnie podobne do naszego. Warto też przyglądać się miejscom, które z sukcesem zrealizowały projekt rewitalizacji centrum – radzi Radosław Kubaś. Ostatecznie, należy określić docelową strukturę funkcjonalną, a także wyznaczyć cele operacyjne służące realizacji planu.
Rodzaje dzielnic centralnych
W centrach miast przenikają się różne funkcje: mieszkaniowe, komercyjne, biurowe, kulturalno-rozrywkowe, edukacyjne i wiele innych. W niektórych miastach dominują natomiast tereny zielone, otwarte, czy też infrastruktura drogowa, kolejowa lub parkingi. Występuje również duże zróżnicowane pod względem rodzaju zabudowy w kontekście ich wysokości i charakteru.
W związku z powyższym, firma Deloitte wyszczególniła kilka rodzajów dzielnic centralnych:
| Rodzaj dzielnicy centralnej | Charakterystyka | Przykład |
|---|---|---|
| ekskluzywna |
dominacja funkcji mieszkaniowej oraz biurowej, niska zabudowa w wysokim standardzie, znaczny udział terenów zielonych, otwartych oraz funkcji kulturalnych. |
Dusseldorf |
| komercyjna o historycznej zabudowie |
dominacja funkcji biurowej i komercyjnej, zlokalizowanych w niskiej zabudowie o historycznym charakterze. Brak terenów zielonych oraz funkcji mieszkaniowej. |
Liverpool |
| mieszkaniowa o historycznej zabudowie |
silna dominacja funkcji mieszkaniowej zlokalizowanej w historycznej lub odtworzonej na styl historyczny zabudowie. |
Lyon |
| mieszkana |
równowaga pomiędzy trzema dominującymi funkcjami – mieszkalną, biurową oraz komercyjną przy bardzo dużej dowolności w zakresie typu oraz formy zabudowań. |
Sheffield |
| stylowa miejska |
dominacja funkcji komercyjnej przy obecności funkcji mieszkaniowej oraz biurowej. Odrestaurowane kamienice lub nowe obiekty wybudowane w stylu zgodnym z istniejącą architekturą. |
Lipsk |
| nowoczesna miejska |
dominacja funkcji mieszkaniowej przy istotnej obecności funkcji biurowej oraz kulturalno-rozrywkowej. Zabudowa modernistyczna, dopuszczająca znaczne wysokości obiektów, w tym zwłaszcza biurowców. |
Nowy Jork |
Polskie centra
Zgodnie z doświadczeniami firmy Deloitte, niewiele polskich miast może poszczycić się kompleksowym podejściem do rozwoju dzielnicy centralnej. Nadal w wielu przypadkach mamy do czynienia z zarządzaniem rozwojem miasta przez pryzmat krótkookresowy i pojedynczych działek inwestycyjnych. Tymczasem zarówno rzeczywistość, jak też obserwacja najlepiej zarządzanych miast pokazują, że jest to podejście błędne. Samorządowcy muszą czerpać z najlepszych praktyk europejskich i światowych oraz zacząć myśleć o centralnych dzielnicach swoich miast w perspektywie długofalowej – komentuje Radosław Kubaś.
Pozytywnym przykładem na polskiej mapie w zakresie planowania i zarządzania przestrzenią miejską jest Łódź. Zarząd Nowego Centrum Łodzi prowadzi projekt, które obejmuje analizę zagospodarowania około 100-hektarowego zdegradowanego obszaru Śródmieścia. Celem jest wykreowanie nowego obszaru funkcjonalnego, powiązanego z historycznym centrum. W ramach projektu istotne jest zachowanie zabytkowej tkanki urbanistycznej XIX i XX wieku, ale również zmiana funkcji i rewitalizacja obszarów poprzemysłowych i kolejowych. Eksperci Deloitte zauważają, iż Łódź wzoruje się na wielu przykładach. Wspomniany program obejmuje ponad 50 projektów, wartych ponad 4 mln zł. Pierwsze z nich mają się zakończyć w 2014 roku. Nowe Centrum Łodzi to największy program urbanistyczno - inwestycyjny realizowany przez władze miasta. Zdecydowaliśmy się na kompleksowe podejście do realizacji tego przedsięwzięcia, obejmujące nie tylko zagadnienia związane z planowaniem urbanistycznym, ale także uwzględniające oczekiwania mieszkańców i inwestorów prywatnych. Naszym celem jest stworzenie przyjaznej i atrakcyjnej przestrzeni do mieszkania, pracy i spędzania wolnego czasu. Wierzymy, że nie ma silnego miasta bez silnego centrum. Chcemy, aby rewitalizacja obszaru poprzemysłowego była bodźcem do odnowy całego historycznego śródmieścia a nie tworzenia zamkniętej dzielnicy - miasta w mieście - mówi Błażej Moder, Dyrektor Zarządu Nowego Centrum Łodzi.
By stworzyć skuteczny plan rozwoju centrum miasta, należy skupić się na wyjątkowych funkcjach, jakie centrum pełni w kontekście całego miasta. Istotne jest, aby myśleć perspektywicznie i nie skupiać się tylko na pojedynczej działce, a potencjalnym partnerom zewnętrznym przedstawiać obraz całości z uszczegółowieniem charakterystyk danej działki. Forma zabudowy w centrum miasta powinna cechować się konsekwencją, warto jednak zadbać o tzw. "perły" architektury. W projekcie rozwoju dzielnicy centralnej należy również uwzględnić jego wpływ na obiążenie systemu transportowego, co przekłada się na unikanie nagromadzenia funkcji generujących największe natężenie ruchu w tych samych godzinach. Ostecznie, należe podjąć współpracę z sektorem prywatnym i określić odpowiedzialność za proces koordynacji działań.