Część starszych biurowców przechodzi modernizację i ponownie spełnia swoje pierwotne funkcje, ale zapewne nie wszystkie. Co jeszcze dzieje się ze starymi budynkami biurowymi?
Nie ma reguły przy wyborze strategii działania dla danej nieruchomości. Właściciele budynków każdorazowo muszą rozważyć szereg opcji. Mają tu do wyboru kilka możliwości: modernizację (w różnych zakresach), budowę nowego obiektu czy wreszcie całkowitą zmianę funkcji zagospodarowania. Niezbędna przy tym jest ocena racjonalności finansowej tych wariantów uwzględniająca warunki planistyczne, rynkowe, techniczne i szereg innych czynników umożliwiających podjęcie właściwej decyzji biznesowej.
Alternatywą dla powierzchni biurowej zawsze pozostaje funkcja mieszkaniowa. Jest to niejako opcja, której wykorzystanie i wartość uzależniona jest od sytuacji rynkowej, lokalizacji i uwarunkowań planistycznych dla działki, na której położony jest budynek biurowy. Obecna koniunktura na rynku mieszkaniowym jest bardzo dobra i kto wie, czy to nie zachęci właścicieli starszych budynków do skorzystania z tej opcji.
W przypadku biurowca Aurum, właściciel zrezygnował z modernizacji i postanowił na miejscu zrealizować kolejny etap swojej flagowej inwestycji mieszkaniowej Mennica Residence.
Poszczególne rynki nieruchomości to często naczynia połączone i właściciele nieruchomości muszą działać elastycznie. To, że budynek jest obecnie budynkiem biurowym, nie oznacza, że tak musi być zawsze.
Mówimy o stwarzaniu szans dla starszych obiektów biurowych. Jak wielki jest to problem w Polsce? Czy mamy dużo starych biurowców?
Polski rynek powierzchni biurowej wciąż więc jest stosunkowo młody. Obecnie w Warszawie znajduje się 496 nowoczesnych biurowców, z czego ponad połowa (290) jest starszych niż 10 lat. Jedynie 43 budynki takie jak Curtis Plaza, Central Tower czy SwedeCenter są starsze niż 20 lat, przy czym należy wspomnieć, że oficjalne statystyki nie obejmują budynków zrealizowanych przed 1989 r.
Ogólnie średni wiek 1 mkw. powierzchni biurowej w Warszawie wynosi 10 lat i pomimo utrzymującej się wysokiej podaży nowej powierzchni w ciągu ostatnich 10 lat wzrósł aż o 4 lata.
Na rynkach regionalnych zasoby biurowe są znacznie młodsze. W ramach sześciu największych rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice i Łódź) zaledwie 91 budynków jest starszych niż 10 lat.
Porównajmy polski rynek z zagranicznym. Czy nasze biurowce są stare na tle wieku budynków biurowych spoza Polski?
Polski rynek nowoczesnej powierzchni biurowej liczy sobie blisko 30 lat, przez co pod względem wieku budynków wypadamy znacznie lepiej niż większość rozwiniętych rynków na świecie. Dla przykładu średni wiek budynków biurowych w Stanach Zjednoczonych wynosi ok. 50 lat, przy czym średnia liczba lat od ostatniej modernizacji oscyluje wokół poziomu 30 lat. Jednym z amerykańskich rekordzistów pod tym względem jest położona na Manhattanie dzielnica Midtown East, gdzie przeciętny wiek budynku przekracza 70 lat przy zasobach przekraczających 6 mln mkw.
Podsumowując, czy warto wynajmować starsze obiekty?
Tak, jak wspominałem, w tym zakresie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od wielkości, preferencji i możliwości finansowych najemcy, a także od stanu rynku. Na przykład obecnie deweloperzy niektórych nowych budynków mogą zaoferować bardziej atrakcyjne stawki czynszu niż fundusze będące właścicielami już istniejących obiektów. Jednocześnie starsze budynki wcale nie muszą tracić na aktualności, czego przykładem może być na przykład budynek Warsaw Financial Center, który, chociaż zrealizowany jeszcze pod koniec ubiegłego wieku, wciąż jakością realizacji i lokalizacją symbolizuje prestiż i elegancję.
Dla najemców starszych budynków barierą do relokacji mogą być także koszty organizacyjne związane z przeniesieniem siedziby, co często skłania ich do renegocjacji i przedłużania umów na aktualnie zajmowaną powierzchnię. Ostatecznie dopiero taka wielokryterialna ocena pozwala najemcy podjąć dla siebie najbardziej optymalną biznesowo decyzję.
- 1
- 2