Obserwując zmiany zachodzące na rynku biurowym, warto zwrócić uwagę na nowe lokalizacje pojawiające się na biurowej mapie Polski. Analiza sektora biurowego w Polsce przeprowadzona przez Knight Frank pozwoliła dokonać poszerzonej kategoryzacji regionalnych rynków biurowych. Poza powszechnie opisywanymi rynkami dojrzałymi w niniejszym opracowaniu przedstawiamy rynki rozwijające się oraz rynki wschodzące, gdzie zlokalizowanej jest 17% regionalnej podaży biurowej przeznaczonej na wynajem – mówi Elżbieta Czerpak, dyrektor Działu Badań Rynku w Knight Frank.
Za rynki dojrzałe uznaje się, prócz Warszawy, sześć największych miast regionalnych, w których rynek biurowy rozwijał się od końca lat 90tych, czyli: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto, Katowice oraz Łódź. Lokalizacje te odpowiadają za 83 proc. całkowitych zasobów biurowych przeznaczonych na wynajem w miastach regionalnych. Pozostałe 17 proc. przypada na miasta średniej wielkości, z czego niemal 12 proc. znajduje się w ramach rynków rozwijających się: Szczecina, Lublina, Kielc i Bydgoszczy. Natomiast 5 proc. podaży można przypisać rynkom wschodzącym, czyli miastom takim jak Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn oraz Legnica .
Rynki rozwijające się obejmują wybrane miasta średniej wielkości, gdzie powstały pierwsze wielkopowierzchniowe (>10.000 mkw.) obiekty biurowe na wynajem. Wyłoniono 4 rynki rozwijające się: Szczecin, Lublin, Kielce i Bydgoszcz. Natomiast mianem rynków wschodzących określono wybrane miasta (Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn, Legnica), w których sektor biurowy jest na początkowym etapie rozwoju – potwierdza Elżbieta Czerpak.
Rynki rozwijające się
Projekty powstające na rynkach rozwijających się są najczęściej inwestycjami silnego dewelopera lokalnego, chociaż zauważyć można również pierwsze obiekty polskich lub międzynarodowych deweloperów o ustabilizowanej pozycji. Omawiane lokalizacje charakteryzują się wysokim współczynnikiem pustostanów, relatywnie wysokim wolumenem powierzchni w budowie lub w fazie planowania oraz niskimi stawkami czynszów.
Cztery rynki rozwijające się w Polsce odpowiadają łącznie za niemal 300 000 mkw. Każde z analizowanych przez Knight Frank miast posiada ponad 50 000 mkw. biur przeznaczonych na wynajem, a także kolejne kilkadziesiąt tysięcy metrów w realizacji lub planach.
Rozwój tych miast w ostatnim czasie związany jest ze znaczną podażą (w 2013 roku łącznie 43 500 mkw.). Najwięcej biur przybyło w Szczecinie i Lublinie (odpowiednio 29 400 mkw i 14 100 mkw). W Kielcach i Bydgoszczy natomiast, po znacznej liczbie inwestycji ukończonych w 2012 roku, 2013 rok nie przyniósł zakończenia żadnych znaczących projektów.
Warto zwrócić uwagę, iż rynki charakteryzują się wysokim poziomem pustostanów – od 15 do 18 proc. Wyjątkiem są Kielce, gdzie wskaźnik ten plasuje się na poziomie 8 proc., co przekłada się na 5000 mkw. wolnej powierzchni. Mimo wysokiej stopy pustostanów, na rynkach rozwijających się trudno szukać dużych modułów biurowych, ze względu na niewielką skalę rynku.
Stawki czynszów w analizowanych miastach są odpowiednio niższe niż na rynkach dojrzałych i kształtują się w przedziale 7-13 euro/mkw. miesięcznie. Jedynie w Szczecinie czynsze wywoławcze są porównywalne do stawek w Krakowie czy Wrocławiu (11-15 euro/mkw. miesięcznie).
Rynki wschodzące
Na uwagę zasługują również miasta, w których rynek biurowy dopiero zaczyna się rozwijać. Ich wspólną cechą jest brak wielkopowierzchniowych obiektów biurowych na wynajem. Spotkać można tu natomiast niewielkie budynki biurowe, zachęcające niskimi poziomami czynszów. Charakterystyczny jest również duży udział obiektów wybudowanych na potrzeby własne firm (nie uwzględnianych w podaży powierzchni na wynajem).
Analizowane przez Knight Frank miasta z tej grupy (Rzeszów, Białystok, Toruń, Zielona Góra, Olsztyn, Legnica) dysponują średnio 20 000 mkw. powierzchni biurowej na wynajem. Wyjątkiem jest Rzeszów, który oferuje niemal 60 000 mkw.
W zależności od lokalizacji, wolumen pustostanów w omawianych miastach oscyluje na poziomie 1000-3000 mkw., przy czym wolne moduły o powierzchni ponad 500 mkw. są rzadkością.
Na uwagę zasługuje Rzeszów, który znajduje się obecnie w fazie przejściowej między rynkiem wschodzącym a rozwijającym się. W ramach swojej grupy wyróżnia się m.in. stosunkowo dużą podażą oraz aż 7000 mkw. powierzchni niewynajętej. Oferowane powierzchnie są głównie niewielkie, przez co występują trudności ze znalezieniem modułu wielkości 1000 mkw.
Za mkw. powierzchni biurowej na rynkach wschodzących należy zapłacić około 7-10 euro miesięcznie.
Eksperci Knight Frank zwracają uwagę na pewien impas inwestycyjny na rynkach wschodzących – oferowana jest zbyt mała powierzchnia biurowa, aby zachęcić inwestorów z sektora BPO/SSC, a z drugiej strony brak jest potencjalnych inwestorów, którzy zainicjowaliby działania spekulacyjne deweloperów. Impas ten przełamał Rzeszów, gdzie w zeszłym roku rozpoczęła się budowa pierwszego wielkopowierzchniowego budynku biurowego – SkyRes Warszawska.
W Polsce, gdzie motorem rozwoju biurowych rynków regionalnych jest branża BPO/SSC, o tempie wzrostu sektora biurowego decyduje dostępność i konkurencyjność ceny najmu nowoczesnej powierzchni biurowej oraz dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Równie istotne jest dobre skomunikowanie lokalizacji, dostęp do lotniska oraz sieci dróg. Nie bez znaczenia są również zachęty dla inwestorów stosowane przez władze lokalne (np. specjalne strefy ekonomiczne). Wykorzystanie tych przewag konkurencyjnych przez poszczególne miasta regionalne średniej wielkości będzie miało kluczowy wpływ na perspektywy ich rozwoju – podsumowuje Elżbieta Czerpak.
Pełna wersja raportu w PDF znajduje się poniżej.
Pobierz PDF