Umowy typu pre-lease (polegające na wynajmowaniu powierzchni biurowej jeszcze przed rozpoczęciem lub w trakcie realizacji inwestycji) stanowią duży udział ogółu transakcji. Wg danych firmy JLL w ubiegłym roku w ramach przednajmu wynajęta została więcej niż jedna trzecia powierzchni biurowej w Polsce, a w I kw. br. było to 29 proc. Zauważalna jest też różnica pomiędzy rynkiem warszawskim, a regionami.
Polski rynek biurowy jest dość zróżnicowany w zakresie podpisywanych umów typu pre-lease. Z jednej strony jest Warszawa, gdzie wolumen zawieranych przednajmów jest stosunkowo niski ze względu na relatywnie wysoką dostępność istniejącej powierzchni. Z drugiej strony, na największych rynkach biurowych poza stolicą transakcje typu pre-lease są jednym z głównych motorów zapotrzebowania na powierzchnie biurowe – komentuje Marcin Faleńczyk, szef gdańskiego biura JLL.
Zawieranie transakcji typu pre-lease związane jest głównie z dostępnością wysokiej jakości powierzchni biurowej na danym rynku. W sytuacji niskiego poziomu pustostanów w mieście duże firmy często nie znajdują odpowiednich powierzchni w istniejących obiektach, przez co przednajem staje się dla nich jedynym wyjściem. Taką sytuację od dłuższego czasu obserwujemy w Krakowie, a od niedawna też w Łodzi. Także w Trójmieście rynek wyczekuje oddania do użytku dwóch dużych biurowców, choć w znacznej części są one już wynajęte – wyjaśnia Marcin Faleńczyk z JLL.
W przypadku umów typu pre-lease znaczenie ma godny zaufania, doświadczony deweloper. Największym bowiem ryzykiem po stronie najemcy są termin dostarczenia wykończonej powierzchni biurowej oraz jej standard.
Każdy proces inwestycyjny trzeba dokładnie zaplanować, zwłaszcza, gdy może on determinować rozwój biznesu klientów, jak często się dzieje w umowach przednajmu. W naszym przypadku harmonogram budowy uwzględnia wszystkie maksymalne terminy wynikające z prac budowlanych, terminów urzędowych czy marginesów bezpieczeństwa np. pogodowych, które sami zakładamy. Doświadczenie w realizacji wcześniejszych etapów Alchemii i innych inwestycji pozwala nam wywiązywać się z deklarowanych terminów, a czasami nawet przyspieszać procesy inwestycyjne – mówi Marcin Piątkowski, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus.
Oczywiście istnieją rozwiązania, których zadaniem jest minimalizowanie ryzyka po stronie najemcy. W umowach przednajmu stosuje się np. zapisy o karach umownych. W przypadku dużych projektów inwestycyjnych problem może być jednak bardziej złożony.
Jeżeli nie ma właściwej powierzchni biurowej na czas to nie można zacząć właściwie działać. W przypadku sektora nowoczesnych usług biznesowych prawie zawsze mówimy o dużych, złożonych projektach, a wynajem biura stanowi w nich jeden z wielu elementów. Powierzchnię trzeba też wyposażyć, stworzyć infrastrukturę IT, zapewnić bezpieczeństwo, w tym biznesowe, tak, żeby można było przyjąć pracowników i rozpocząć transfer procesów. Pomimo, iż biuro nie jest największym kosztem, jest jednak bardzo wrażliwym punktem w aspekcie tzw. Business continuity, czyli zapewnienia ciągłości działania – komentuje Krzysztof Herdzik, Managing Partner w You Can Business, który przez wiele lat zarządzał jednym z gdyńskich centrów biznesowych.
Jak zostało wspomniane wcześniej udział przednajmu jest wyraźnie większy w regionach, gdzie dostępność powierzchni jest znacznie mniejsza, niż w Warszawie. Przykładem może być Trójmiasto, w którym transakcje typu pre-lease są jednym z fundamentów popytu na biura. Wg danych JLL od 2015 roku przednajmy stanowią tu od 30 proc. do 45 proc. łącznego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. W tym okresie firmy podpisały umowy na prawie 100 000 mkw. przed oddaniem danego projektu do użytku. Do największych umów tego typu należały transakcje State Street w kompleksie Alchemia w Gdańsku, Nordea w biurowcu Tensor w Gdyni oraz przednajem Swarovskiego w Yoko w Gdańsku.
W przypadku ukończonych już etapów kompleksu Alchemia w ramach przednajmu zakontraktowanych było od 50 proc. do nawet 70 proc. powierzchni biurowej. W przypadku trzeciego etapu, który zostanie oddany do użytku już we wrześniu wynik powinien być zbliżony. Nasi najemcy otrzymają powierzchnię w terminie, a cały proces inwestycyjny w tym przypadku udało się nawet przyspieszyć – dodaje Marcin Piątkowski z firmy Torus.