Potencjał jest nadal duży

Jak wygląda proces budowy tak dużych budynków jak Warsaw Spire? Z jakimi wyzwaniami musi liczyć się inwestor?

Wbrew pozorom najtrudniejsza i najbardziej czasochłonna nie jest sama budowa takiego obiektu, lecz jego zaprojektowanie, uzyskanie wszystkich niezbędnych pozwoleń i przygotowanie do budowy. Jest to proces bardziej złożony od tego, który dotyczy klasycznych budynków biurowych, oferujących 15 000 – 20 000 mkw. powierzchni, średniowysokich lub niskich. W przypadku Warsaw Spire zajęło nam to prawie pięć lat.

Podczas realizacji tak dużego obiektu potrzebna jest ogromna wiedza oraz  umiejętność przewidzenia trendów jakie będą istniały na rynku w momencie, gdy budynek zostanie oddany do użytku. W przypadku Warsaw Spire, już 5 lat temu musieliśmy określić i uwzględnić potrzeby najemców w czasie, gdy będą się do obiektu wprowadzać, czyli w roku 2015, a nawet spojrzeć jeszcze bardziej w przyszłość o kolejne 10 lat korzystania z kompleksu.

Podczas projektowania obiektu konieczne jest zwrócenie uwagi na kwestie funkcjonalne, efektywność układu powierzchni oraz infrastrukturę techniczną. Przekłada się to na bardzo proste rzeczy, na przykład – jakiej wielkości szachty zaprojektować, aby po kilku latach nie okazało się, że brakuje miejsca na instalacje. Oczywistym jest bowiem, iż wymagania najemców sukcesywnie rosną wraz z rozwojem technologicznym głównie w sferze telekomunikacyjnej. Nie można też zapomnieć, że tak duży obiekt oddziałuje na  bliskie otoczenie, w związku z czym trzeba właściwie ocenić sfery tego oddziaływania i zgrabnie wkomponować projekt w istniejące sąsiedztwo. Właśnie w tych aspektach projektowania leży podstawowa trudność i know-how.

Mówi się teraz, że Warszawa jest jednym dużym placem budowy. W 2013 roku ma ponoć zostać oddana rekordowa ilość powierzchni biurowych. Czy w ogóle w stolicy potrzeba takich dużych projektów?

Ciężko jest przewidzieć jakie inwestycje zostaną oddane, ponieważ sporo tych budynków jest wciąż jeszcze „na papierze”. Sądzę jednak, że nie tylko Warszawa może być nazwana placem budowy – sytuacja ta dotyczy całej Polski. Wiele obiektów powstaje przecież we Wrocławiu, Krakowie i Katowicach.

Ale mimo wszystko nie jest to podaż porównywalna ze stolicą.

Oczywiście, środek ciężkości znajduje się w Warszawie. W stolicy, co jest naturalne, chcą się lokować głównie centrale firm. Rynki regionalne przejmują natomiast usługi poboczne, takie jak BPO czy SSC. Opinie w kwestii strony popytowej różnią się, można jednak zwrócić uwagę na pewne rankingi. Przykładowo istnieją zestawienia bazujące na liczbie mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej przypadającej na jednego mieszkańca danej metropolii, w którym Warszawa plasuje się w końcówce miast europejskich. Oznacza to, iż potencjał absorpcji jest jeszcze duży. Pojawia się jednak pytanie – jakie będzie jej tempo.

Kilka większych projektów spowoduje, iż wzrośnie poziom pustostanów, co wywoła presję na czynsze. Taka sytuacja jest korzystna dla najemców, gorsza natomiast z punktu widzenia deweloperów. Sytuacja na rynku zależy więc od proporcji popytu i podaży.

Duży potencjał leży obecnie w firmach, które się rozwijają, łączą, przejmują i konsolidują. W związku z obecnym spowolnieniem gospodarczym wiele przedsiębiorstw przejmuje konkurencję lub wkracza do innych, synergicznych sektorów. Często siedziby tych firm mieszczą się w  kilku różnych lokalizacjach, a chcąc zoptymalizować koszty i zwiększyć funkcjonalność przedsiębiorstwa decydują się na jeden adres. Oznacza to, iż duży strumień popytu pochodzi właśnie ze strony firm konsolidujących się.

Takie zjawisko oznacza również, iż jest mnóstwo firm, które się zmniejszyły, przez co pojawia się podnajem na rynku wtórnym, który z kolei nie jest dobrym rozwiązaniem dla dużych przedsiębiorstw. Dla nich jest to zbyt ryzykowne, ponieważ aranżacja przestrzeni pod konkretne potrzeby jest kosztowna. Podnajem jest natomiast korzystnym rozwiązaniem dla firm, które się rozwijają – mogą wynająć powierzchnię na rok, dwa lata, a następnie ją opuścić. Taki proces podnosi poziom elastyczności rynku.

Należy zwrócić także uwagę na wskaźnik pustostanów. Obecnie wynosi on około 8,8 proc., podczas gdy rynek uważany jest za zrównoważony w momencie, gdy wskaźnik ten osiąga 11 proc.