Niedziałający kran, wadliwie funkcjonująca instalacja klimatyzacyjna czy kapiący dach dla przeciętnego najemcy są powodem głośnych narzekań przy płatności kolejnego czynszu, podbudowanych niekiedy groźbą jego nieuregulowania, a nawet nerwowych ruchów na rynku najmu nieruchomości. Wynajmujący powinien utrzymywać rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku przez cały czas trwania najmu, ale czy wszystkie przypadki ograniczonej funkcjonalności lokalu rodzą konkretne roszczenia po stronie płacących czynsz?
Otóż regulacja Kodeksu cywilnego odmiennie traktuje wzajemne prawa i obowiązki stron umowy w zakresie nieprawidłowości wymagających napraw ustawowo określonych jako drobne i tych, które identyfikowane są jako wady lokalu. Tylko te ostatnie stanowią uzasadnioną podstawę kierowania konkretnych żądań wobec wynajmującego. Powyższe sytuacje i wynikające z nich obowiązki warto znać i odróżniać, jako iż w konkretnych wypadkach powodować mogą powstanie roszczeń tak po stronie najemcy, jak i wynajmującego.
Strony, zawierając umowę najmu lokalu przeznaczonego na prowadzenie określonej działalności komercyjnej, winny sprecyzować możliwie szczegółowo warunki, jakie najemca uważa za niezbędne do umówionego użytku. Ten stan bowiem będzie wyjściowy dla ustalania zakresu wzajemnych obowiązków w trakcie trwania umowy, zaniechanie go może natomiast stać się przyczyną wielu sporów o podłożu czysto definicyjnym, lecz o bardzo doniosłym znaczeniu. Potwierdzeniem szczegółowej specyfikacji umownej jest zwykle podpisany następczo przez strony protokół przekazania/wydania lokalu, w którym potwierdza się istnienie określonych, umownych wymogów użytkowych lub ich brak, w razie którego na wynajmującym ciąży obowiązek dokonania odpowiednich nakładów lub napraw celem doprowadzenia lokalu do stanu umówionego użytku.
W razie zmian stanu lokalu w trakcie trwania umowy najemca powinien najpierw określić, czy dana usterka nie mieści się w otwartym katalogu defektów podlegających drobnym naprawom, które według treści art. 662 § 2 k.c. powinny być dokonane jego staraniem i na jego koszt. Pamiętać bowiem należy, iż obowiązek ten współwyznacza standard prawidłowego użytkowania lokalu przez najemcę. Co więcej, jak zaznaczono we wstępie, zaniechanie wykonania tego obowiązku łączy się z powstaniem konkretnych uprawnień majątkowych i prawnokształtujących po stronie wynajmującego, który może dochodzić od najemcy naprawienia szkody stąd wynikłej (równej co najmniej kosztom wykonania naprawy), a nawet wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, o ile zaniedbanie przyjmuje rozmiar rażący w stopniu, który naraża lokal na głębiej sięgające uszkodzenia (w przypadku innych rzeczy będących przedmiotem najmu zakres ten obejmuje również narażenie swoim zaniedbaniem na utratę rzeczy). W sposób naturalny zastrzeżenia te znajdą odpowiednio zastosowanie w sytuacji, gdy co prawda naprawa nie może z uzasadnionych względów nosić statusu drobnej, lecz usterka powstała z winy użytkującego lokal już tak. W takich wypadkach, jeśli na skutek zawinionego działania najemcy lokal uległ zniszczeniom uniemożliwiającym jego umówiony użytek, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia go do stanu poprzedniego, a umowa gaśnie wobec niemożliwości świadczenia z jego strony i uzyskuje on wobec najemcy roszczenie o odszkodowanie.
Artykuł 662 § 2 k.c. dość ogólnie wskazuje, iż drobne nakłady, w tym naprawy, to takie, które są połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. W odniesieniu do lokalu wykładni pojęcia dokonuje art. 681 k.c., wskazujący, iż do drobnych nakładów, które obciążają najemcę, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Wyliczenie zawarte w tym artykule jest jednak przykładowe, a o charakterze zarówno naprawy w odwołaniu do technicznych właściwości lokalu wyznaczonych właśnie umówionym użytkiem, jak i panujących w tym zakresie zwyczajów, będzie zawsze decydować jej rodzaj, rozmiar i koszt. Na podstawie poczynionych ustaleń teoretycznych można zatem przyjąć, iż przykładowo, według modelu ustawowego, o ile dysfunkcja systemu klimatyzacji wynika z zaniedbania cyklicznych, obowiązkowych dezynfekcji, przywrócenie jej prawidłowego działania obciąża najemcę.
Z uwagi jednak na możliwe konsekwencje prawne nieporozumień, szczególnie w odniesieniu do zlokalizowanej w najmowanym lokalu działalności gospodarczej, zazwyczaj strony umowy najmu komercyjnego zmieniają lub uzupełniają zasady ustalone ustawowo, bowiem charakter tych przepisów jest dyspozytywny. Warto zatem poświęcić kilka chwil więcej na wynegocjowanie odpowiednich warunków i zawarcie w umowie klauzul enumeratywnych. Zakres ten interpretowany a contrario będzie także podstawą konkretnych roszczeń najemcy wobec wynajmującego, co opisane zostanie w następnej części artykułu.