W dniu 16 kwietna 2015 r. w Centrum Biurowym Lubicz odbyło się seminarium dla najemców, zatytułowane Najem biura na etapie deweloperskim (pre-let) - czy można to zrobić bezpiecznie?, zorganizowane przez firmę doradczą Knight Frank, kancelarię prawną Kuczek-Maruta oraz spółkę Echo Investment. Głównymi uczestnikami spotkania byli przedsiębiorcy, zainteresowani tematyką najmu powierzchni biurowej w Krakowie, w szczególności zaś kwestiami związanymi z umowami typu pre-let.
Seminarium zostało podzielone na trzy części. Pierwszą z nich poprowadziła Monika Sułdecka-Karaś, dyrektor regionalny firmy Knight Frank. Prelegentka opowiedziała o krakowskim rynku biurowym, wyjaśniła podstawowe kwestie związane z inwestycjami biurowymi, a także przedstawiła, czym są umowy typu pre-let, zarówno z punktu widzenia najemcy, jak i dewelopera. Zwróciła uwagę, że zaletą dla wynajmujących jest przede wszystkim czas i bezpieczeństwo. Część deweloperów w Krakowie buduje budynki spekulacyjnie, część jednak potrzebuje finansowania bankowego od samego początku procesu budowy. Daje to najemcy duże pole do negocjacji – przekonuje. Deweloper starający się o przyznanie kredytu inwestycyjnego na realizację biurowca powinien mieć wynajęte ok. 30-40 proc. planowanej powierzchni – dodaje. Oznacza to, że przedsiębiorcy decydujący się na pierwszy pre-let w danej inwestycji, umożliwiają deweloperowi rozpoczęcie realizacji. Specjalistka podkreśliła, że najemca podpisujący pierwszą umowę najmu w danej inwestycji, może mieć poczucie, że deweloper buduje ją specjalnie dla niego. Ma możliwość zgłoszenia swoich uwag do projektu, a także pewność, że w ciągu 18 miesięcy będzie miał do dyspozycji gotową siedzibę, niezależnie od warunków panujących na rynku.
Drugą część zorganizowanego seminarium stanowiła dyskusja Moniki Sułdeckiej-Karaś, z przedstawicielem firmy deweloperskiej – Joanną Nicińską, leasing manager Echo Investment, specjalistką w zakresie powierzchni biurowych, realizowanych w Poznaniu, Katowicach, Krakowie oraz częściowo w Warszawie. Dyrektor regionalny Knight Frank formułowała pytania, najczęściej zadawane przez przedsiębiorców, poszukujących powierzchni biurowych, zaś ekspertka z ramienia dewelopera, udzielała na nie szczegółowych odpowiedzi, popartych wieloletnim doświadczeniem Echo Investment. Obecni na sali najemcy, mogli dowiedzieć się, z jakimi trudnościami spotyka się deweloper podczas budowy budynku, ile trwa ten proces i na czym polega, dlaczego warto podpsywać umowy pre-let, a także ile czasu musi upłynąć, aby przedsiębiorca zawierający transakcję najmu pre-let, mógł wprowadzić się na swoją powierzchnię biurową.
Jako ostatnia podczas seminarium wystąpiła pani Beata Kuczek-Maruta, radca prawny specjalizujący się w umowach najmu powierzchni biurowych. Prelegentka omówiła trzy, możliwe z prawnego punktu widzenia, rodzaje umów pre-let – umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia w przyszłości docelowej umowy najmu, właściwą umowę najmu z warunkiem zawieszającym jej wejście w życie lub z warunkiem rozwiązującym taką umowę, jeżeli obiekt nie zostanie wybudowany w terminie oraz umowę najmu bezwarunkową, choć zawierającą mechanizm jej jednostronnego rozwiązania na wypadek nieukończenia w terminie inwestycji deweloperskiej.
Umowa przedwstępna jest specyficznym typem umowy, co do której istnieje szereg prawnych wątpliwości, czy najemca może od niej odstąpić korzystając z ustawowego prawa odstąpienia. Z tego względu do każdej umowy przedwstępnej powinno zostać wprowadzone umowne prawo odstąpienia – wyjaśniła prawnik, podkreślając, że umowa przedwstępna nie jest jeszcze umową najmu, a jedynie zobowiązuje do zawarcia właściwej umowy najmu. Z mojego doświadczenia wynika, że umowa przedwstępna jest po prostu trudna w praktyce. Konieczne jest bowiem przygotowanie jednocześnie dwóch dość obszernych i skomplikowanych dokumentów prawnych - umowy przedwstępnej oraz umowy najmu, której wzór zwykle stanowi załącznik do umowy przedwstępnej. Żeby między stronami nawiązał się stosunek najmu, po ukończeniu budowy biurowca najemca i wynajmujący muszą jeszcze podpisać umowę przyrzeczoną, czyli właściwą umowę najmu.
Drugi model umów pre-let to właściwa umowa najmu, w której wprowadzony jest warunek, że umowa wejdzie w życie dopiero wtedy, gdy budowany biurowiec uzyska pozwolenie na użytkowanie (warunek zawieszający) lub że umowa automatycznie rozwiąże się, jeśli biurowiec nie zostanie oddany do użytkowania w określonym terminie (warunek rozwiązujący). Głównym plusem warunkowej umowy najmu, w stosunku do poprzedniego scenariusza, czyli umowy przedwstępnej, jest to, że mamy już zawartą docelową umowę najmu, bez konieczności podpisywania dwóch odrębnych umów. Są jednak minusy takiego rozwiązania, a jednym z nich są poważne wątpliwości związane z charakterem prawnym warunku, którym w tym przypadku jest wybudowanie biurowca oraz uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie. Może on być potraktowany jako warunek zależny od woli jednej strony (tzw. warunek potestatywny), a dopuszczalność i skuteczność takiego warunki budzi szereg zastrzeżeń prawnych – mówiła Beata Kuczek-Maruta.
Trzeci typ umowy pre-let to bezwarunkowa umowa najmu. Najemca dla zwiększenia swojego bezpieczeństwa powinien wprowadzić do niej umowne prawo odstąpienia, jeśli biurowiec nie zostanie wybudowany w terminie. Taka umowa wchodzi w życie od razu po jej podpisaniu – ale zawiera ścieżkę wyjścia na wypadek niepowodzenia inwestycji. W tym sensie jest trochę podobna do umowy najmu z warunkiem rozwiązującym, jednak różnica polega na tym, że bezwarunkowa umowa najmu nie wygasa automatycznie, lecz uprawniona strona może od niej jednostronnie odstąpić. – wyjaśniła mecenas Kuczek-Maruta. Prawnik zwróciła również uwagę na to, jak w sposób ważny i skuteczny wprowadzić do umowy najmu prawo odstąpienia.
Seminarium Najem biura na etapie deweloperskim (pre-let) - czy można to zrobić bezpiecznie? pozwoliło przedsiębiorcom zapoznać się z najważniejszymi kwestiami dotyczącymi transakcji najmu typu pre-let, tak, by po zawarciu transakcji, w terminie określonym w umowie, mogli wprowadzić swoją firmę na zarezerwowaną powierzchnię, w pełni zgodną z ich oczekiwaniami. Spotkanie pozwoliło najemcom na zapoznanie się z doświadczeniami, płynącymi z praktyki różnych ekspertów, specjalizujących się w problematyce najmu nieruchomości biurowych - międzynarodowej firmy doradczej, radcy prawnego oraz dewelopera.