EKO Magiczny Kraków

Nie dziwi więc fakt, że miasto reklamuje się jako „Magiczny Kraków”. Jednak mimo silnego historycznego podłoża, można je określić mianem biznesowego. 

W Polsce na koniec kwietnia 2013 roku dostępnych było około 6 mln mkw. powierzchni biurowych, w samym Krakowie zlokalizowanych było blisko 550 000 mkw. Oznacza to, iż jest to największy regionalny rynek w kraju. Czego inwestorzy mogą spodziewać się w Krakowie?

Zagospodarowanie przestrzeni

W stolicy Małopolski plany zagospodarowania przestrzennego pokrywają 43,7 proc. powierzchni. W związku z tym większość nowych inwestycji musi powstawać na bazie tzw. wuzetek, czyli warunków zabudowy. Sytuacja ta może prowadzić do dużych obciążeń finansowych, zarówno dla miasta, jak i samych inwestorów. Nowe plany zagospodarowania przestrzennego często uchwalane są niezgodnie z wystawionymi wuzetkami, co blokuje możliwość realizacji wcześniej ustalonych projektów. To z kolei prowadzi do roszczeń finansowych względem miasta. Nie chodzi tylko o same koszty sporządzenia planów, które nie są takie odstraszające, ale ewentualne roszczenia związane z uchwaleniem planów: albo obniżenia wartości nieruchomości, albo konieczności przejęcia gruntów przez miasto pod infrastrukturę publiczną. I te koszty odstraszają w znacznej mierze gminy od tego, żeby planować przestrzeń tak, jak powinno się to czynić- mówi Jacek Bielecki, Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dla inwestora potencjalne straty poniesione z tytułu planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego niezgodnie z wuzetką mogą sięgać nawet 7–10 proc. wartości inwestycji.

Plany zagospodarowania przestrzennego wiążą się z rodzajem budynków, jakie powstają w mieście. W Krakowie właściwie nie ma obiektów wyższych niż 100 metrów. Najwyższym jest obecnie biurowiec Cracovia Business Center, przez mieszkańców nazywany Błękitkiem. Pochwalić się on może wysokością 105 metrów, przy czym do dachu mierzy 88 metrów.

Zakończone na planach

Sprzeczności dotyczące planów zagospodarowania przestrzennego i, często wcześniej uzyskiwanych, wuzetek to kwestie rodzące wiele wątpliwości zarówno z punktu widzenia samych inwestorów, jak i mieszkańców Krakowa. Na mapie stolicy Małopolski znajdują się bowiem budynki, których przyszłość dzieli opinię publiczną.

W centrum zainteresowania znajdują się dwa hotele: Cracovia oraz Forum. Zarówno jeden, jak i drugi został wpisany do ewidencji ochrony zabytków. Dziś oba obiekty, położone w atrakcyjnych lokalizacjach, są nieużytkowane, a miasto ma względem nich inne plany niż te przewidziane przez aktualnych właścicieli obu nieruchomości.

Hotel Cracovia jest przykładem konfliktu między inwestorem (w tym przypadku Echo Investment) a miastem. Właściciel obiektu chciał budynek zburzyć i stworzyć w jego miejscu nowoczesny dom handlowy. Według założeń obiekt miał mieć rozbudowaną funkcję restauracyjno-kawiarniano-barową i rozrywkową, 4-salowe kino, a także parking podziemny dla 760 samochodów, który w planach częściowo miał być ogólnie dostępny dla mieszkańców. Te plany jednak zostały przekreślone, gdyż Prezydent Miasta Krakowa odrzucił poprawki Echo Investment do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Błonia Krakowskie, gdzie znajduje się obecnie były Hotel Cracovia. Oznacza to, iż inwestor nie może zrealizować swojego założenia.

Kolejnym budynkiem zakończonym do tej pory na planach jest stary biurowiec NOT-u (Naczelnej Organizacji Technicznej), potocznie nazywany „Szkieletorem”. Budowa obiektu rozpoczęła się już w 1975 roku, a jego szkielet powstał w przeciągu czterech lat. Przez kolejne 34 lata projekt nie zmienił się, stając się nieatrakcyjnym symbolem architektury Krakowa. W 2005 roku obiekt zakupił obecny właściciel, spółka Treimorfa, której udziałowcami są Fundusz Eurozone reprezentowany przez Verity Development oraz GD&K Group. Obecnie pojawiły się realne szanse realizacji Szkieletora. Radni przyjęli prezydencki plan dla obszaru, na którym stoi obiekt, tj. opracowanie „Lubomirskiego – Beliny Prażmowskiego”, co ułatwi uzyskanie pozwolenia na budowę obiektu. Jak wyjaśnia jednak Paulina Legut, Zastępca Dyrektora Działu Project Management, GD&K Group: Uchwalenie nie oznacza obowiązywania. Teraz uchwała Rady Miasta zostanie przekazana do Wojewody, który ma 30 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli go nie wniesie, uchwała zacznie obowiązywać po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego.

Przykładów głośno zapowiadanych krakowskich inwestycji, które jednak nie doszły do skutku jest więcej. W tej grupie wymienić można budowę biurowca MARR przy al. Powstania Warszawskiego.
Obiekt miał mieć łącznie 12 000 mkw. powierzchni i znajdować się w sąsiedztwie słynnych krakowskich „żyletkowców”. W 2010 roku inwestor odebrał projekt budowlany, a rok później uzyskał pozwolenie na budowę od Prezydenta Miasta Krakowa, która została utrzymana w mocy przez Wojewodę Małopolski. Jednak na decyzję wojewody wniesiono skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Od tej pory sprawa jest w toku, a prace budowlane nie mogą zostać rozpoczęte.

Atrakcje architektoniczne

Na mapie stolicy Małopolski znajdują się jednak obiekty, które są dowodem tego, że również renowacja może przynieść zaskakująco pozytywny efekt. Przykładem może być tu budynek Biprostalu i jego słynna mozaika na południowej ścianie obiektu. Początkowo inwestor planował jej skucie, lecz po interwencji konserwatora zabytków, mieszkańców miasta i mediów, została ona wpisana do rejestru zabytków, co automatycznie skłoniło właściciela do odrestaurowania budynku. Dzięki temu obiekt stał się jednym z ważniejszych symboli dawnej architektury miasta.

Kraków jest niezwykle ciekawym miastem również pod względem architektury nowo powstających obiektów. Co dwa lata wybitne projekty budowlane otrzymują Nagrodę Województwa Małopolskiego im. Stanisława Witkiewicza. W edycji z 2012 roku w kategorii obiektu użyteczności publicznej nagrodę zdobył budynek Yeti — siedziba Agencji Reklamowej w Kryspinowie. Natomiast najlepszymi realizacjami mieszkaniowymi zostały: willa z betonu architektonicznego i dranicy cedrowej w Libertowie oraz zespół budynków mieszkalnych przy ul. Pod Strzechą w Krakowie. W tej grupie obiektów warto również wymienić, wielokrotnie nagradzany, oddany do użytkowania w 2012 roku, Małopolski Ogród Sztuki (MOS), którego projekt powstał w pracowni Ingarden&Ewý Architekci. Poza walorami architektonicznymi docenianymi przez specjalistów w kraju i zagranicą, obiekt ma niezwykle ważne znaczenie dla rozwoju miasta. Jest przykładem mądrego i efektownego zagospodarowywania starych, zniszczonych obiektów, powstał bowiem w miejscu takiej właśnie zabudowy.