Trochę historii
Do dnia 9 lipca 2001 roku nie było przepisu dotyczącego wypowiadania umów na czas oznaczony. Wszyscy wówczas uważali, że na zasadzie swobody umów można uzgodnić (wprowadzić do umowy) prawo jej wypowiedzenia w każdym czasie. Przełom nastąpił w roku 1996 i 1997, kiedy Sąd Najwyższy wydał dwie uchwały, które kategorycznie zakończyły dotychczasową praktykę wynajmujących i najemców. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1997 roku, sygn. akt: III CZP 3/97, „w umowie najmu lokalu użytkowego, zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem”. W ślad za tą uchwałą zapadło bardzo wiele orzeczeń, które utrzymały przedstawione w niej stanowisko wskazując, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony powinna charakteryzować się trwałością, dlatego strony nie mogą wprowadzić możliwości jej wypowiedzenia z innych przyczyn niż ustawowe. Taki stan prawny był jednak sprzeczny z potrzebami biznesu.
Tę patową sytuację rozwiązał nasz ustawodawca dopiero 10 lipca 2001 roku, kiedy to do kodeksu cywilnego wprowadzono nową regulację - art. 673 § 3, zgodnie z którą „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie". Dopiero ten przepis pozwolił stronom wprowadzić do umowy najmu zawartej na czas oznaczony prawo jej wypowiedzenia w określonych sytuacjach. Wskazane posunięcie ustawodawcy zostało potraktowane jako stanowisko pośrednie między całkowitą swobodą umów, a zasadą trwałości umów najmu zawartych na czas oznaczony i zakazem ich wypowiadania wyinterpretowanym z tej zasady przez Sąd Najwyższy.
Przesłanki określone w umowie najmu
W obecnym stanie prawnym umowę najmu lokalu biurowego zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć, ale nie zawsze i nie z każdego powodu. Aby wynajmujący lub najemca mogli skorzystać z takiego uprawnienia, powinni wprowadzić do umowy prawo jej wypowiedzenia, określić, której stronie ono przysługuje, oraz sformułować katalog przesłanek, od których zależeć będzie skuteczność wypowiedzenia. Umowy najmu komercyjnego zawierają więc obszerne wyliczenia przypadków pozwalających na ich wypowiedzenie, przy czym zdecydowana większość tych przypadków pozwala na wypowiedzenie przez wynajmującego (katalogi przesłanek wypowiedzenia przez najemców są z reguły skromniejsze i mniej elastyczne).
Prawnicy obydwu stron zazwyczaj dwoją się i troją, żeby powyższe przesłanki były sformułowane w sposób precyzyjny i odnosiły się do konkretnych sytuacji, które mogą się zdarzyć w przyszłości. Wiedzą bowiem, że tylko te przesłanki pozwolą ich klientom na wypowiedzenie umowy w razie potrzeby.
Ważne powody – wytrych?
Jednak w ostatnich latach Sąd Najwyższy, analizując przesłanki wypowiedzenia umów najmu w sporach, które trafiły pod jego rozstrzygnięcie, pozostawił stronom pewien wytrych. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 roku, sygn. akt: II CSK 587/10, „postanowienie umowy najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z "ważnych przyczyn" mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.”. Tym samym Sąd Najwyższy zezwolił na to, aby katalog przesłanek wypowiedzenia umowy nie zawsze był precyzyjny i kompletny, a umowa mogła zostać wypowiedziana, gdy zajdzie ku temu ważny powód. Sąd Najwyższy pomimo tego, że dopuszcza „ważne powody” jako przesłankę wypowiedzenia, to wskazuje również związane z tym ryzyko. Utrzymuje bowiem, że każda ze stron może odmiennie oceniać ważność danej przyczyny, a ostatecznego rozstrzygnięcia skuteczności wypowiedzenia umowy będzie musiał dokonać sąd rozpatrujący sprawę.
Wnioski
Jeśli nie zaistnieją wyjątkowe sytuacje wskazane w kodeksie cywilnym, a umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie będzie zawierać postanowień określających przypadki, w których można ją wypowiedzieć, strony pozbawione będą prawa jej wypowiedzenia, a umowa zakończy się dopiero po upływie okresu, na który została zawarta. Strona, której zależy na możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy w konkretnych okolicznościach, musi zatem zadbać o prawidłowe uregulowanie w umowie prawa wypowiedzenia, w szczególności o dokładne wskazanie przesłanek wypowiedzenia. W tym zakresie jako przesłanki nie polecam „ważnych powodów”. Jej niedookreśloność może być zaletą, ale i wadą. „Ważne powody” są bardziej pojemne i mniej antagonizujące na etapie negocjowania umowy, ale też nie dają pewności, że konkretna okoliczność, na którą się powołamy, zostanie uznana w razie sporu za ważny powód. Z drugiej strony również nasz kontrahent, chcąc zakończyć umowę, może znaleźć sobie ku temu powód, a nam pozostanie długi, kosztowny i niepewny proces sądowy, w którym będziemy musieli udowodnić, że ów powód wcale nie był ważny.