Typ najemcy
O tym, że jest to osobny typ najemcy, nie trzeba nikogo przekonywać. Nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę, że w firmach BPO zatrudnionych jest ponad 85 tys. osób, a na jednego pracownika przypada średnio 10–12 m kw. powierzchni biurowej. Łatwo więc policzyć, że na usługi te wykorzystuje się ok. 1 mln m kw. z 3,6 mln m kw. dostępnych obecnie w całym kraju. To niemal 30 proc. całej powierzchni – z czego doskonale zdają sobie sprawę deweloperzy dostrzegający znakomitą dynamikę tego ekspansywnego rynku.
Nie dotknął go kryzys, ponieważ Polska stała się niekwestionowanym europejskim centrum usług outsourcingowych. Wiodącym ośrodkiem w kraju jest Kraków, gdzie siedzibę ma prawie połowa firm z tego sektora. Na boomie zaczynają jednak zyskiwać także mniejsze miasta, w których lokują się zarówno nowo powstające firmy, jak i te, które się nieustannie rozwijają. Wedle prognoz, firmy BPO zamierzają zatrudnić w 2012 r. następne 20–25 tys. osób, zgłaszając zapotrzebowanie na kolejne 200–300 tys. m kw. powierzchni biurowej.
Aby spełnić specyficzne wymagania firm świadczących usługi outsourcingowe, trzeba poznać kryteria, którymi się kierują, szukając miejsca dla swej działalności.
Szukam i oferuję
Poszukujemy obiektów, do których łatwo dotrzeć środkami komunikacji miejskiej. – mówi Katarzyna Peto-Ziemkiewicz, office manager ds. Europy Wschodniej w Capgemini – Przeznaczona dla nas powierzchnia powinna być łatwa w aranżacji. Najlepiej sprawdzają się plany pięter w kształcie prostokąta, za którymi nie przepadają architekci, ponieważ nie stanowią dla nich wyzwania. Są jednak najbardziej efektywne. Ponadto niezbędna jest klimatyzacja, uchylne okna, podnoszone podłogi, dużo światła dziennego i szybkie windy. Prośba o wydzielony parking dla kilkudziesięciu rowerów też już nie nikogo nie dziwi .
Tę opinię potwierdza Roger Andersson, dyrektor zarządzający Swede Center będącego deweloperem: Z naszych obserwacji wynika, że położenie w centrum nie jest najważniejszym kryterium dla firm z sektora BPO. Wybierają raczej lokalizację poza nim, chociaż na rynkach regionalnych nie ma aż tak jednoznacznego rozróżnienia pomiędzy COB a obrzeżem miasta.
Andersson ma także świadomość, że firmy szukają budynków, które pozwolą im na efektywną i elastyczną aranżację wnętrz:
Układ powierzchni pięter musi gwarantować optymalne zagęszczenie pracowników na metrze kwadratowym przy jednoczesnym zachowaniu komfortowych warunków pracy – pod kątem dobrego doświetlenia powierzchni biura czy cyrkulacji świeżego powietrza.
Takie zagęszczenie jest najłatwiejsze do osiągnięcia w przestrzeni typu open space. Najemcy oczekują także realizacji pod klucz, z uwzględnieniem indywidualnego zapotrzebowania firmy. Capgemini – powodowane doświadczeniem – wie, że komfort pracy w open space, która jest najczęściej wybieraną formą aranżacji wnętrza, podnosi zastosowanie podwieszanych sufitów o właściwościach dźwiękochłonnych.
Ścianki działowe powinny być jednak zamontowane do stropu konstrukcyjnego, a nie do sufitu podwieszanego, co zapobiega rozchodzeniu się głosu. – dodaje Katarzyna Peto-Ziemkiewicz.
Po stronie dewelopera
Firmy zgłaszają też dodatkowe wymagania związane z budynkiem i przeznaczone dla pracowników, takie jak kantyna, restauracja, bankomat, poczta, pralnia, a także – coraz częściej – przedszkola.
My również rozważamy możliwość uruchomienia przedszkola. – mówi Andersson – Widać, że czas pracy staje się obecnie nienormowany. Bierzemy to pod uwagę i uważamy, że istnieje potrzeba tworzenia stref, które dawałyby choćby namiastkę relaksu. Stąd w jednym z naszych obiektów znalazły się tablice do gry w koszykówkę i plac do gry w boule.
Dla deweloperów coraz ważniejsze staje się spełnienie nie tylko takich oczekiwań najemców z branży BPO, ale przede wszystkim zdolność przewidywania i budowania z wyprzedzeniem obiektów, do których firmy mogą się wprowadzać. Przedsiębiorstwa poszukujące biur często na etapie projektowym dokonują uzgodnień z deweloperem. Firmy branży BPO chcą rozpocząć działalność w budynku w ciągu 3–6 miesięcy, dlatego tak istotna jest dla nich niemal gotowa powierzchnia.
Jak mówią eksperci i przedstawiciele agencji nieruchomości, najczęściej poszukiwana jest przestrzeń typu open space, z jak najmniejszą liczbą elementów konstrukcyjnych utrudniających aranżację w formę trójkąta czy kwadratu. Oferowana powierzchnia musi znajdować się w klasie A, na piętrze, w budynku o wysokim standardzie technicznym, gdzie działa bardzo wydajna klimatyzacja i wentylacja. Budynek musi mieć także zagwarantowane bezpieczeństwo energetyczne, kontrolę dostępu, sterowanie ilością światła i wysokiej klasy BMS (Building Management System).
Sine qua non
Warunkiem niezbędnym, o który wielu deweloperów się potyka, jest jednak konieczność zagwarantowania sporego zapasu dostępnej powierzchni, co wynika z planów rozwojowych firm. Wraz z kolejnymi przejmowanymi zadaniami firmy BPO zatrudniają duże grupy pracowników, których muszą gdzieś ulokować. Ulokować szybko, bo zleceniodawcy oczekują terminowego rozpoczęcia outsourcingu, co oznacza wzrost zapotrzebowania na powierzchnię rzędu tysiąca metrów kwadratowych jednorazowo. Dlatego kluczowym warunkiem umieszczenia inwestycji w danej lokalizacji (budynku i/lub mieście) są duże zasoby powierzchni biurowej dostosowanej do potrzeb.
Dla deweloperów oznacza to uważne wsłuchiwanie się w te potrzeby.
A ponieważ firmy BPO nieustannie poszukują możliwości optymalizacji kosztów funkcjonowania, coraz częściej zainteresowane są nawet miastami mniejszymi od regionalnych aglomeracji – takimi, w których liczba mieszkańców sięga 100-200 tys., jak Rzeszów, Radom czy Opole. Kolejny ruch na tym polu należy jednak do deweloperów.