EKO Prawdziwa wartość ekologicznego certyfikatu

Do 2020 roku nowe budynki będą musiały znacząco obniżyć zużycie energii. Czy w związku z tym deweloperzy nadal będą certyfikować swoje obiekty?

Nie jestem w stanie powiedzieć, jak będą wyglądać certyfikaty za 10 lat. Aczkolwiek faktycznie, wszystkie obiekty będą wtedy musiały mieć zużycie energii bliskie zeru. Przez to ciężko będzie ocenić wartość dodaną certyfikatu. Myślę, że wymagania, jakie nakładają systemy LEED czy BREEAM staną się za 10 lat dużo wyższe. Na pewno obiekty, które nie będą miały certyfikatu, będą traktowane jako budynki z drugiej lub trzeciej półki.

Inwestorzy i deweloperzy chcą wynajmować powierzchnie najemcom korporacyjnym, gdyż są to firmy o większej stabilności finansowej. Jeżeli taki najemca będzie miał wybór, czy wprowadzić się do nowoczesnego, certyfikowanego obiektu czy starszego, bez certyfikatu, jego decyzja jest właściwie wiadoma. Najlepsi najemcy znajdą się w dobrych obiektach, o potwierdzonym standardzie. Certyfikat więc będzie jednym z tych aspektów, które będą rozróżniać dobre od złych budynków.

Podsumowując, coraz więcej profesjonalnych deweloperów, mających doświadczenie na rynku, będzie certyfikować swoje obiekty. Nowoczesnych budynków, podlegających procesowi certyfikacji, będzie co najmniej 50 proc., możliwe, że nawet 90 proc. Rzadko rozmawiamy z deweloperami, którzy nie planują certyfikacji. Oczywiście, na rynku działają również mniej doświadczeni deweloperzy, np. businessmani, którzy chcą wykorzystać swój kapitał i zbudować biurowiec. Oni często nie rozumieją do końca wartości, jaką niesie w sobie certyfikacja. Innym aspektem jest również niewielki koszt certyfikacji. W przypadku nowej inwestycji wartej 200 mln zł wynosi on mniej niż 0,5 proc.

Nadal jednak bardziej istotna niż posiadanie certyfikatu jest np. lokalizacja.

Dam dobry przykład. Obecnie można powiedzieć, że Pałac Kultury znajduje się w świetnej lokalizacji. Posiada wiele pomieszczeń biurowych, ale czy jest to atrakcyjny budynek dla potencjalnego najemcy? Jakość nie jest porównywalna z nowoczesnym obiektem, gdzie zamontowane są zaawansowane rozwiązania wentylacyjne, chłodzenia i inne. Lokalizacja oczywiście jest ważna, lecz obecnie w centrum znajduje się wiele budynków, przez co najemca ma wybór.

Ta sytuacja odnosi się do Warszawy, a miasta regionalne? W centrum znajdują się starsze budynki, natomiast biurowce powstają na obrzeżach.

Można powiedzieć, że w miastach regionalnych rozwój rynku biurowego odbywa się głównie poza centrum. Dla klientów, którzy szukają pomieszczeń na obrzeżach, najistotniejsza jest funkcjonalność oraz cena. Nie są skłonni ponieść wysokich nakładów finansowych, dlatego nie lokują siedzib w centrum, potrzebują jednak pomieszczeń funkcjonalnych, zdolnych  pomieścić wiele osób. Wiemy, że w centrum znajdują się zarówno firmy duże, jak i małe. W Business Parkach na obrzeżach znajdziemy głównie najemców, którzy zajmują więcej niż 1 000 mkw. W związku z tym poszukują oni otwartych pomieszczeń, tzw. open space. W centrum zazwyczaj znajdują się biura zamknięte, z dużą ilością małych pomieszczeń.

Można powiedzieć, że poza centrum rynek jest bardziej wrażliwy na ceny i funkcjonalność. Swoje biura mają tam głównie firmy z sektora BPO i SSC, które najpierw robią kalkulację, który z dostępnych obiektów będzie dla nich optymalny, a następnie – gdzie koszty będą najniższe.

Jak Polska prezentuje się na tle innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej pod względem zrównoważonego budownictwa?

Myślę, że obecnie w naszym regionie najbardziej aktywnymi rynkami są Polska i Rosja. Ten drugi jednak nie jest jeszcze tak dojrzały jak polski. Wielu deweloperów inwestujących w Rosji nie ma jeszcze doświadczenia, przez co brakuje im w pewnym sensie wiedzy, czego oczekują najemcy. W związku z tym nie znają jeszcze wartości certyfikacji i jej zalet.

Z których krajów pochodzą najbardziej doświadczeni deweloperzy, którzy wysoko cenią certyfikaty?

Oczywiście, z krajów, w których systemy certyfikacji znane są od wielu lat, czyli ze Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii, ogólnie z Europy Zachodniej. Należy też zwrócić uwagę, że ceny najmu są w tych krajach wyższe, a proces certyfikacji podobnie kosztowny, przez co deweloperzy tam inwestujący mogą liczyć na większą wartość dodaną. W tamtym regionie szybciej dostrzeżono wartość certyfikatów. Są to też oczywiście dużo większe rynki. Na przykład Monachium, które pod względem liczby ludności jest mniejsze niż Warszawa, posiada ponad 22 mln mkw powierzchni biurowej podczas gdy w stolicy mamy ich ponad 4 mln. Zrozumiałe jest więc, że tam konkurencja jest większa, a certyfikat uatrakcyjnia dany obiekt.