W I kw. br. wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku komercyjnym wyniosła łącznie 46 mld euro. Jest to o 8 proc. mniej niż rok wcześniej w analogicznym okresie. Jak zauważają eksperci firmy Savills, jest to wynik zgodny ze średnią długoterminową (-3 proc.) pomimo charakterystycznej dla I kw. nieprzewidywalności.
Polska jest jednym z krajów, w których wzrosła wartość transakcji inwestycyjnych w I kw. br. (+329 proc.). Wzrosty odnotowała też Belgia (+248 proc.) i Luksemburg (+144 proc.). W Polsce na wzrost obrotów wpłynęła m.in. sprzedaż portfela nieruchomości handlowych za 1 mld euro. Jak wynika z danych firmy Savills, największymi rynkami inwestycyjnymi w Europie są nadal Wielka Brytania, Niemcy i Francja (przypada na nie łącznie 63 proc. zainwestowanego kapitału).
Z kolei największe spadki aktywności inwestycyjnej odnotowała Rumunia (-81 proc.), Czechy (-77 proc.) i Holandia (-53 proc.). Spadek obrotów może być jednak przejściowy i w kolejnych miesiącach przynieść ponowny wzrost aktywności inwestycyjnej.
Główne kierunki inwestycyjne wśród inwestorów międzynarodowych w Europie
W i kw. br. ilość kapitału zagranicznego zainwestowanego w Europie była na stabilnym poziomie. Różnice widoczne są jednak pod względem alokacji w poszczególne klasy aktywów i w zainteresowaniu poszczególnymi lokalizacjami geograficznymi w zależności od kraju pochodzenia inwestorów.
| Pochodzenie inwestorów | Docelowe sektory | Kraje w kręgu zainteresowań |
| Australia | Biurowy | Główne rynki |
| Kanada | Biurowy, handlowy i logistyczny | Holandia, Niemcy, Wlk. Brytania |
| Chiny | Logistyczny | Niemcy, Francja, Holandia |
| Hongkong | Biurowy | Wielka Brytania |
| Korea Płd. | Biurowy | Niemcy, Francja, Belgia |
| Ameryka Łacińska | Biurowy | Hiszpania |
| Singapur | Głównie logistyczny, handlowy, hotelowy | Holandia, Niemcy i Wlk. Brytania |
| RPA | Handlowy | Europa Środkowo-Wschodnia |
| Tajlandia | Hotelowy |
Europa Środkowo-Wschodnia, Wlk. Brytania |
| USA | Wszystkie sektory | Cała Europa |
Źródło: Savills / RCA
Pomimo spowolnienia aktywności inwestycyjnej w pierwszym kwartale, obecnie przewidujemy, że obroty na rynku nieruchomości za cały rok będą zbliżone do ubiegłorocznego wolumenu i wyniosą ok. 242 mld euro. Najlepsze nieruchomości europejskie są nadal preferowaną klasą aktywów ze względu na atrakcyjne różnice pomiędzy stopami kapitalizacji a oprocentowaniem długoterminowym oraz mocne perspektywy wzrostu czynszów. Najwięcej kapitału nadal będzie przeznaczane na inwestycje w nieruchomości biurowe, ale inwestorzy także będą poszukiwali możliwości lokowania środków w alternatywnych aktywach – dodaje Marcus Lemli, dyrektor działu inwestycyjnego na Europę w Savills.
Polska beneficjentem wysokiej aktywności inwestorów
Aktywność inwestorów w Polsce jest obecnie bardzo wysoka. Z prognoz firmy Savills wynika, że całoroczny wolumen transakcji może zbliżyć się do 6 mld euro. Polska jest obecnie beneficjentem kolejnego roku wysokiej aktywności inwestorów w Europie. Za sprawą dużych transakcji portfelowych w sektorach handlowym, biurowym i magazynowym, oraz wyśrubowanych cen na wiodących rynkach Europy Zachodniej napływ kapitału do Polski jest obecnie bardzo wysoki. Inwestorów zachęcają relatywnie wyższe stopy zwrotu oraz zdrowszy poziom czynszów w naszym kraju. Tradycyjnie, inwestorzy koncentrują się na najlepszych aktywach w każdym z sektorów komercyjnych oraz poszukują okazji w budynkach z potencjałem wzrostu wartości lub efektu skali poprzez budowę atrakcyjnych portfeli nieruchomości – komentuje Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych
Eksperci firmy Savills zauważają, że stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych spadły do rekordowo niskiego poziomu. Stało się tak ze względu na utrzymujące się duże zainteresowanie inwestorów tą klasą aktywów. Dla obiektów biurowych w COB (Centralnym Obszarze Biznesu) wynoszą one obecnie 3,86 proc., a zatem zmniejszyły się średnio o -22 pb rok do roku. W porównaniu z I kw. 2017 r. największe zmiany można zauważyć we Frankfurcie (-70), w Amsterdamie (-60), Lizbonie (-50), Helsinkach (-50) i Berlinie (-50). Co więcej, ze względu na niewystarczającą podaż powierzchni biurowej wysokiej jakości w centralnych lokalizacjach pod dużą presją znalazły się także stopy kapitalizacji dla drugorzędnych budynków biurowych w COB oraz dla atrakcyjnych biurowców poza COB. W skali europejskiej zmniejszyły się one odpowiednio o 32 pb do 4,93 proc. i o 37 pb do 4,91 proc.
Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych pozostaną na stabilnym poziomie na głównych rynkach, ale będą nadal malały w innych regionach kontynentu, zwłaszcza w krajach Europy Środkowo-Wschodniej i Południowej. Zmniejszą się także różnice pod względem stóp kapitalizacji pomiędzy poszczególnymi klasami aktywów i lokalizacjami, ale najbardziej atrakcyjne aktywa będą nadal cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów – mówi Lydia Brissy, dyrektor w dziale badań Savills w Wielkiej Brytanii.
W tym roku stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w Polsce osiągną rekordowo niskie wartości, jednak nadal pozostaną na atrakcyjnym poziomie w relacji do wiodących rynków Europy Zachodniej, w szczególności w kontekście relatywnie niskich czynszów. Warto zauważyć, że różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy, a stopami dla obiektów położonych poza COB jest nadal relatywnie wyższa, niż na rynkach zachodnich. Potencjalna kompresja stóp kapitalizacji dla drugorzędnych nieruchomości położonych w centrum Warszawy oraz najlepszych obiektów zlokalizowanych poza COB staje się głównym magnesem dla nieco bardziej spekulacyjnego kapitału inwestycyjnego – dodaje Michał Stępień z polskiego oddziału Savills.