Firma Cushman & Wakefield dokonała analizy 123 europejskich rynków nieruchomości biurowych, handlowych oraz logistycznych i opracowała najnowszy kwartalny wskaźnik European Fair Value Index. Wynika z niego, że w I kw. 2018 r. dwanaście rynków zmieniło kategorię na wyższą i tyle samo na niższą oraz zmniejszyła się podaż atrakcyjnych aktywów inwestycyjnych.
Cushman & Wakefield dla każdego rynku ustalił tzw. wartość realną. Wskazuje ona na odpowiednią kompensację ryzyka związanego z nabyciem najbardziej atrakcyjnych nieruchomości (przy zachowaniu pięcioletniego horyzontu inwestycyjnego).
W I kw. br. wśród wszystkich rynków uwzględnionych we wskaźniku European Fair Value index, rynki niedoszacowane stanowiły niecałe 19 proc. Wciąż najbardziej atrakcyjny jest sektor logistyczny – 46 proc. rynków sklasyfikowano jako niedoszacowane, a tylko jeden jest przeszacowany.
Najbardziej niedoszacowanym rynkiem w Europie jest Moskwa. Zajęła ona pierwsze i drugie miejsce z uwagi na niedoszacowanie odpowiednio aktywów handlowych i biurowych. Na kolejnych miejscach znajdują się kolejno Dublin (sektor logistyczny), Budapeszt (sektor handlowy) i Lizbona (sektor logistyczny).
Z kolei jako przeszacowane zostały uznane główne rynki biurowe, w tym w Londynie, Wiedniu i Stambule. W tych miastach stopy kapitalizacji obniżyły się do najniższego poziomu w historii. Co więcej, dalsza kompresja stóp kapitalizacji jest już mało prawdopodobna, a dla wielu rynków prognozuje się nieznaczny wzrost stawek czynszu.
Zrównoważoną liczbą rynków wycenianych według wartości realnej i niedoszacowanych charakteryzuje się Europa Środkowo-Wschodnia. Z kolei Niemcy, kraje Beneluksu i państwa nordyckie mają tylko kilka rynków niedoszacowanych.
Wyniki naszej analizy potwierdzają, że znajdujemy się obecnie w późnej fazie cyklu, a wiele rynków nieruchomości uznaje się za przeszacowane. Rynki nadal jednak oferują możliwości inwestycyjne, które uzależnione są od strategii inwestorów, ale ogólnie rzecz biorąc podaż aktywów niewłaściwie wycenianych zmalała.
Po rekordowym czwartym kwartale, w którym wartość transakcji inwestycyjnych wyniosła 112 mld euro, dostępność atrakcyjnych produktów inwestycyjnych coraz bardziej się zmniejsza na całym kontynencie europejskim – cykl ekonomiczny wchodzi w fazę dojrzałą. Wskutek tego w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku zainwestowano w Europie zaledwie 49 mld euro, czyli najmniej w ujęciu kwartalnym od 2014 roku.
Rynki nieruchomości logistycznych w Dublinie i Lizbonie znalazły się wśród pięciu najbardziej niedoszacowanych. Szczególnie portugalska gospodarka rozwija się dynamicznie, a towarzyszy temu wzrost konsumpcji, inwestycji i eksportu. Wartość eksportu wzrosła w ubiegłym roku do najwyższego poziomu od dekady i trend ten utrzymuje się również w 2018 roku. Przewidujemy dalszą kompresję stóp kapitalizacji w prognozowanym okresie wynikającą z dużego wolumenu transakcji inwestycyjnych oraz coraz większego popytu na rynkach najmu.
Prognozujemy dalszy spadek stóp kapitalizacji na wybranych rynkach w 2018 roku ze względu na utrzymującą się rywalizację wśród inwestorów o aktywa wysokiej jakości. Jednak wraz ze wzrostem rentowności obligacji rządowych pod koniec bieżącego roku zmniejszy się względna atrakcyjność lokowania kapitału w nieruchomościach – powiedział Riccardo Pizzuti, starszy analityk w dziale prognozowania w regionie EMEA Cushman & Wakefield.
Warto podkreślić, że wartość wskaźnika Fair Value Index za pierwszy kwartał 2018 roku wyniosła 42 proc., czyli tyle samo, co w pierwszym kwartale 2016 roku. Świadczy to o zaawansowanej fazie cyklu na rynku nieruchomości. Europa Środkowo-Wschodnia nadal wyróżnia się zrównoważoną liczbą rynków wycenianych według wartości realnej i niedoszacowanych – dodaje Mark Freeman, MRICS, partner, dyrektor działu wycen i doradztwa Cushman & Wakefield Polska.