EKO Preferencje najemców powierzchni biurowych

Grupy najemców

Najemcy w Polsce zasadniczo dzielą się na dwie grupy: międzynarodowe korporacje i wielkie firmy oraz firmy niewielkie i krajowe. Korporacje mają bardzo wąsko sprecyzowane potrzeby. Wykazują zainteresowane przede wszystkim biurami klasy A i wyżej (A+) położonymi w Centralnym Obszarze Biznesu w Warszawie. Oczekują przy tym dużych, modułowych powierzchni. Druga grupa najemców preferuje biura klasy B lub B+ położone poza COB w Warszawie. W miastach regionalnych (takich jak Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź czy Trójmiasto) firmy z drugiej grupy - ze względu na niewygórowane koszty - także lokuje się w centrach miast.  Korporacje standardowo wybierają biurowce klasy A.

Korporacja liczy koszty

Ze względu na prestiż i markę korporacje preferują warszawski COB, w którym stawki oscylują wokół 25-27 euro za metr. Budynki w COB oferują wysoki komfort pracy i wszelkie udogodnienia, w tym tradycyjny okres trzydziestu sekund maksymalnego oczekiwania na windę. Najemcy ci pytają jednak także o udogodnienia z zakresu nowoczesnych technologii, które w naszym kraju dopiero zaczynają się  pojawiać. Chodzi na przykład o system data room wdrażany przez Share Point czy system księgowo-finansowy do obsługi najmu powierzchni, który służy nie tylko właścicielowi nieruchomości.

Data room pozwala w formie zdigitalizowanej i w jednym miejscu zbierać i udostępniać wszelką dokumentację techniczną, prawną  oraz finansową  nieruchomości, co umożliwia także najemcy łatwy dostęp do niezbędnych informacji. Dzięki temu może on łatwiej  kontrolować koszty swej działalności, a system księgowy umożliwia proste miesięczne i roczne rozliczenie oraz sprawdzenie czy stawki service charge są właściwie skalkulowane.

Kilkanaście lat temu niewiele firm zwracało uwagę na koszty eksploatacyjne i często zmieniało lokalizacje. Obecnie zdecydowana większość z nich uważnie ogląda i ocenia rozwiązania konstrukcyjne oraz technologiczne budynków, które mają wpływ na certyfikaty BREEAM i LEED. Dzięki zastosowanym rozwiązaniom pozwalają one oszczędzić od 5 do 10 proc. kosztów. Certyfikat staje się więc wartością dodaną obiektu. Dodatkowo najemcy preferują obecnie lokalizacje, które nie wymagają  podpisywania wieloletnich umów – choć takie są najkorzystniejsze dla właścicieli nieruchomości gotowych na ustępstwa finansowe w zamian za pięcio- lub dziesięcioletnią umowę. Takie kontrakty są jednak od początku bieżącego roku likwidowane, głównie ze względu na rosnący popyt, promocje, udogodnienia i udział właściciela budynku w kosztach przeprowadzki (zwłaszcza w najkorzystniejszych lokalizacjach).

Innym rozwiązaniem oczekiwanym przez korporacyjnych najemców jest BMS (Building Management System). Pozwala on na monitorowanie wszystkich urządzeń w budynku i sterowanie nimi – od zarządzania energią elektryczną, przez nawiew powietrza po monitorowanie stanu liczników wody. BSM pomaga ograniczyć zużycie mediów. Staje się więc elementem oczekiwanym przez najemców - szczególnie tych, którzy zatrudniają wielu pracowników wynajmując znaczące powierzchnie biurowe. W wypadku korporacji liczą one zwykle co najmniej dwa tysiące metrów.

Poza Warszawą, korporacje i duże firmy oczekują zazwyczaj powierzchni klasy A, wielkości od 1 do 3 tysięcy metrów (Wrocław i Kraków), natomiast w Poznaniu czy Katowicach – od 700 do 2 tys. metrów.

Mniejsza firma też liczy

Ze względu na gwałtowny rozwój usług outsourcingowych i eksplozję centrów BPO (Business Process Outsourcing) czy SSC (Shared Services Centers), w miastach regionalnych Polski poszukiwane są powierzchnie około 500-metrowe, najczęściej klasy B+. Z tymi grupami klientów liczą się wynajmujący, ponieważ branża outsourcingowa zajmuje w Polsce łącznie 800 tys. metrów kwadratowych biur. W niektórych miastach jest to prawie połowa  nowoczesnych zasobów powierzchni biurowej.

Dla tych firm lokalizacja w centrum nie jest jednak warunkiem koniecznym (a niekiedy nawet pożądanym) ze względu na znaną zasadę: im dalej od centrum, tym taniej. Z uwagi na dużą liczbę pracowników coraz ważniejsze stają się takie czynniki, jak dogodny dojazd i wystarczający zasób miejsc parkingowych. Proekologicznie usposobieni najemcy dopytują się także o udogodnienia wraz z ciągami komunikacyjnymi dla pracowników dojeżdżających rowerami, a także o liczbę miejsc parkingowych przeznaczoną dla ich maszyn. Biura zlokalizowane poza centrum spełniają kryterium niższej ceny także z powodu braku strefy płatnego parkowania.