Dużo mówi się, że główną barierą w rozwoju crowdfundingu w Polsce są restrykcyjne przepisy o zbiórkach publicznych oraz o publicznej ofercie nabycia instrumentów finansowych, ograniczające swobodę gromadzenia kapitału od drobnych inwestorów. Jest to prawda, ja jednak chciałabym pochylić się nad inną kwestią – a mianowicie nad pytaniem, kto powinien być właścicielem biurowca finansowanego w drodze crowdfundingu? Możliwości jest kilka, wyobraźmy sobie dwie najprostsze. Wariant pierwszy - każdy inwestor staje się współwłaścicielem. Wariant drugi – inwestorzy stają się uczestnikami osoby prawnej, która będzie właścicielem biurowca.
Wszyscy jesteśmy współwłaścicielami
W wariancie pierwszym każdy inwestor, który wpłaci minimalną kwotę wymaganą w danym projekcie, stanie się docelowo współwłaścicielem nieruchomości w odpowiedniej części. W biurowcu o wartości powiedzmy 20 mln zł i przy minimalnej wpłacie na przykład 5 tys. zł oznaczałoby to 4 tysiące współwłaścicieli.
Pierwszym wyzwaniem będzie proces odbierania od inwestorów odpowiednich upoważnień. Crowdfunding jest dzieckiem Internetu, powszechnej komunikacji elektronicznej. Tymczasem nabycie nieruchomości czy nawet najmniejszego udziału w nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, w takiej też formie powinno być pełnomocnictwo. Każdy inwestor musi więc udzielić stosownych pełnomocnictw notarialnych osobom dedykowanym do zorganizowania zakupu biurowca. Inwestorzy pozostający w małżeńskiej wspólności majątkowej dodatkowo muszą zadbać o zgodę swoich małżonków, także wyrażoną w formie aktu notarialnego. Wszystkie dane personalne trzeba starannie sprawdzić, gdyż przy zakupie biurowca będą one wpisywane do księgi wieczystej i muszą być zgodne z danymi w systemie PESEL.
Sprawne zarządzanie budynkiem, który ma kilka tysięcy drobnych współwłaścicieli, również jest kłopotliwe. Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego, czynności w ramach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną wymagają zgody większości współwłaścicieli, a pozostałe decyzje i działania wymagają zgody wszystkich. W braku porozumienia zgody może udzielić sąd. Taki tryb jest z pewnością nieadekwatny do profesjonalnego zarządzania dużą nieruchomości komercyjną. Niezbędna byłaby umowa inwestorów co do zarządzania nieruchomością – problem w tym, że umowa o takim charakterze zawsze będzie słabsza od prawa własności.
Inwestujmy przez dedykowany podmiot
Wariant drugi polega na tym, że właścicielem biurowca jest jeden podmiot. Dzięki temu struktura właścicielska nieruchomości oraz zarządzanie nią jest prostsze, jednak wszystkie wyżej wspomniane problemy prawno-organizacyjne związane z kilkoma tysiącami nie znających się wzajemnie inwestorów, zostaną przeniesione na utworzenie takiego podmiotu i zarządzanie nim. Z oczywistych względów takim podmiotem nie może być spółka akcyjna ani fundusz inwestycyjny, choć mają rozwinięte regulacje prawne związane z taką strukturą inwestorów, gdyż crowfunding jest alternatywnym wobec nich sposobem finansowania inwestycji. Pozostaje zatem stowarzyszenie rejestrowe, spółka lub spółdzielnia, albo coś podobnego.
Każda z tych form ma swoje wady i zalety, spółka jest najbardziej biznesowa, a stowarzyszenie jest najbliższe idei finansowania społecznościowego, ale nie wypłaca dywidend i nie można sprzedać członkostwa. Spółdzielnia tkwi trochę pomiędzy nimi, ale nie kojarzy się najlepiej. Żaden istniejący typ osoby prawnej nie jest idealnym narzędziem, wszak crowdfunding jest nowinką również w świetle prawa korporacyjnego.
Podmiot wybrany do roli właściciela współfinansowanego biurowca musi zostać utworzony z zachowaniem odpowiednich formalności (znowu te pełnomocnictwa o odpowiedniej formie i treści od wszystkich inwestorów!) oraz trzeba ponosić bieżące koszty związane z jego funkcjonowaniem. Inwestorzy – obok przekazu marketingowego „kupmy wspólnie biurowiec” – muszą zostać rzetelnie poinformowani, jakie konkretnie prawo otrzymają w zamian za swoje wpłaty i w jaki sposób zagwarantuje im to prawo do udziału w zyskach z wynajmu lub sprzedaży biurowca. Nie bez znaczenia są też kwestie podatkowe i takie wymodelowanie struktury inwestycji, aby inwestorzy nie byli narażeni na podwójne opodatkowanie. Choć inwestycja w komercyjny biurowiec jest przedsięwzięciem z założenia długoterminowym, ważna jest przemyślana ścieżka wyjścia z niej, a więc każdy inwestor powinien mieć jasność co do tego, czy jego prawa są zbywalne w dowolnym momencie, jakie są związane z tym ograniczenia faktyczne i prawne i czy podlegają one dziedziczeniu. Te właśnie kwestie mogą okazać się szczególnie trudne przy wyborze odpowiedniej formy organizacyjnej dla przedsięwzięcia crowdfundingowego innej niż prosta współwłasność nieruchomości.
Czy warto?
Społeczne finansowanie zakupu biurowca składa się więc z niełatwych zagadnień prawnych. Inicjatorzy przedsięwzięcia crowfundingowego dotyczącego zakupu komercyjnego biurowca powinni od początku przyjąć przemyślany model prawny i przygotować się do niego. Jak zawsze gdy jesteśmy na obrzeżach systemu prawnego, łatwo o poślizgnięcie, które zamieni nowatorską ideę w niesławną piramidę finansową. Potrzebna jest więc daleko posunięta ostrożność, tak po stronie organizatorów, jaki i inwestorów wpłacających ciężko zarobione pieniądze. Ale myślę, że warto próbować i przecierać ścieżki dla społecznych przedsięwzięć biznesowych.