O atrakcyjnych lokalizacjach dla zespołów biurowych, możliwości koordynacji funkcji biurowej, sposobach pogodzenia potrzeb deweloperów i inwestorów w poszanowaniu wartości kulturowych i tożsamości miast oraz o tym, jak planować, żeby nic nie zmarnować, porozmawialiśmy z dr. inż. arch. Katarzyną Zawadą-Pęgiel z Wydziału Architektury Politechniki Krakowskiej.
Deweloperzy budują coraz mniej biurowców w centrach miastach. Fakt czy mit?
To wszystko zależy tak naprawdę od wielkości, charakteru miasta, usytuowania zabytkowego centrum w kontekście przyjętego obszaru śródmieścia, rodzaju struktury przestrzennej zasobów (niezabudowanych lub możliwych do przebudowy działek budowlanych) oraz polityki miejskiej. W ostatnich kilkudziesięciu latach nowoczesna przestrzeń biurowa budowana jest zarówno w ścisłych centrach miast, na styku śródmieść, jak i na ich obrzeżach. W atrakcyjnych historycznych centrach miast sukcesywnie zmniejszają się zasoby działek budowlanych możliwych pod zabudowę, a także ilość nieruchomości (historycznych budynków, kamienic) możliwych do przekształcenia.
Patrząc na polskie miasta, to w Warszawie zauważalna jest tendencja lokalizacji budynków biurowych w rejonie śródmieścia oraz w bezpośrednim styku ze śródmieściem, w południowo-zachodniej części jak Mokotów, Służewiec, Wola. Z kolei regionalne miasta takie jak Kraków, Poznań, Wrocław mają zabytkowe śródmieścia oraz ograniczony dostęp do działek pod zabudowę i różnego typu ograniczenia (w tym ochrona zabytkowego miasta). Dlatego nowoczesna powierzchnia biurowa jest tam w większym stopniu budowana na styku śródmieść lub w zewnętrznych obszarach miast, sytuowana punktowo bądź w większych zgrupowaniach wzdłuż arterii prowadzący do centrum miasta.
Czy w takim razie na polskich rynkach dochodzi już do zjawiska suburbanizacji biurowej?
W Polsce, w kontekście funkcji biurowej możemy mówić o spontanicznej deglomeracji w ramach wolnej gry rynkowej. Zjawisko to polega na zahamowaniu rozwoju funkcji biurowej w centrach miasta i równoległym lokalizowaniu biur poza śródmieściem, a także w zewnętrznych obszarach miasta. Tendencja ta jest zauważalna w dużych miastach Europy Zachodniej już od kilkudziesięciu lat. Podejmowane działania obejmują budowę zarówno nowych dzielnic o wiodącej funkcji biurowej (często wysokich biurowców), jak i parków biurowych, biznesowych na obrzeżach miast, w ramach określonej polityki przestrzennej władz miejskich.
Natomiast obecne rozmieszczenie biur w przestrzeni polskich miast ma charakter rozproszony, gdyż żadne z nich nie przygotowało oferty realizacji centrów biurowych, świadomie zlokalizowanych w strukturze przestrzennej. Jednakże w ostatnich kilkunastu latach zauważony został problem rozrostu funkcji biurowej i jego przypadkowego, w kontekście rozwoju całego miasta, lokalizowania. Pojawiają się opracowania dotyczące lokalizacji wysokiej zabudowy, w tym biurowej, uwzględniające relacje widokowych tychże form względem zabytkowych śródmieść. Podejmowane są działania w kierunku wielofunkcyjnej przebudowy terenów zdegradowanych z udziałem funkcji biurowych, a także pierwsze decyzje strategiczne i dokumenty planistyczne dotyczące lokalizacji nowych wielofunkcyjnych centrów o dominującej funkcji biurowej. Tak dzieje się np. we Wrocławiu, Poznaniu i Krakowie. Planuje się też przebudowę terenów, dzielnic poza śródmieściem, uwzględniających biurowce. To są bardzo dobre informacje.
Dlaczego?
Świadome sprecyzowanie zasad lokalizacji obiektów biurowych w miastach z punktu widzenia ich wymogów funkcjonalnych oraz ich potencjalnego znaczenia kompozycyjnego daje możliwości na przyszły, kontrolowany rozwój miasta. Budynki i zespoły biurowe ze względu na swoje walory mogą odegrać istotną rolę w jego przebudowie i rozwoju.
Dodatkowo funkcja biurowa nie jest uciążliwa dla otoczenia, może być dowolnie kształtowana i łączona z innymi funkcjami. Dzięki temu może wnosić nowe wartości w krystalizację struktury współczesnego miasta, co może dać impuls do świadomego kształtowania przedmieść i zapobiec rozlewaniu się monofunkcyjnego miasta na obrzeżach.
Potrzebne są zwarte miasta, które tworzy się poprzez budowę lokalnych mniejszych ośrodków, nowych wielofunkcyjnych centrów jako miejsc zintensyfikowania różnego typu usług (na wyższych piętrach budynków mogą wtedy znaleźć się biura, mieszkalnictwo, na niższych – lokale usługowe). Może zostać stworzona przestrzeń społeczna, podbudowana także funkcją rekreacyjną. Powstanie nowego centrum to skomplikowany proces, jednak możliwy do zrealizowania, na co wskazują europejskie rozwiązania np. Potsdamer Platz, czy centrum biznesowe Donau City.
W Krakowie są plany stworzenia takiego multifunkcyjnego Nowego Miasta na Rybitwach. Czy w takim razie jest to dobre rozwiązanie urbanistyczne?
Tak, to jest bardzo dobry kierunek działań. Rozwój nowoczesnych powierzchni biurowych świadczy o dużym zainteresowaniu lokalizowania przedstawicielstw firm pracujących na informacji, a propozycja stworzenia Nowego Miasta na Rybitwach, około 6 km od Starego Miasta może być rozwiązaniem dającym nie tylko upust naciskom inwestorów do np. budowania wysoko, ale też możliwość efektywnego wykorzystania terenu. Jest także obiecującym rozwiązaniem ochrony historycznych sylwet Krakowa. Wskazanie konkretnych miejsc pod lokalizację biur odciąży presję inwestycyjną śródmieścia i zatrzyma postępujący problem wyludniania się śródmieść na rzecz biur i usług.
Dlaczego śródmieścia cieszą się aż takim zainteresowaniem inwestycyjnym?
Ponieważ jest to przestrzeń wielofunkcyjna, bogata w handel, gastronomię, placówki kulturowe i edukacyjne, z dobrym dostępem do komunikacji zbiorowej. Jest to obszar o wysokiej jakości rozwiązań przestrzennych, plastycznej kompozycji układu urbanistycznego, interesującej architekturze i wnętrzach widokowych. Istotnym czynnikiem atrakcyjności śródmieść są przestrzenie publiczne sprzyjające integracji społecznej, dlatego taka lokalizacja uchodzi za prestiżową. Obecność całego zaplecza usługowo-gastronomicznego przydaje się podczas, chociażby przerwy na lunch.