Redakcja e-biurowce.pl: Epidemia koronawirusa zmieniła naszą rzeczywistość w wielu aspektach. Niektóre przejściowo, a niektóre na stałe. Jak wpłynęła na rzeczywistość rynku nieruchomości biurowych?
Lisa Zettin: Cały rynek nieruchomości biurowych musiał odpowiedzieć na nowe potrzeby klientów. Przez pandemię firmy były często zmuszone do pracy zdalnej i testowały ten model. Aktualnie koncept pracy hybrydowej jest na etapie krzepnięcia. Prognozujemy, że tradycyjni najemcy będą wynajmować mniej przestrzeni niż wcześniej – estymacje są w tej chwili różne, ale będą wynosić co najmniej kilkanaście procent. Oznacza to, że każdy budynek biurowy będzie miał więcej najemców. Do pracy z dużą liczbą klientów o zmiennym zapotrzebowaniu najlepiej przygotowane są biura elastyczne. Ponadto obecność biur elastycznych w biurowcu stanowi coraz częściej kwestię sine qua non. Najemcy przychodzą do deweloperów z wymaganiami dotyczącymi rozwiązań zabezpieczających ich ekspansję lub ułatwiających zwinne tworzenie zespołów projektowych. Odpowiedzią na tę potrzebę są flex spaces.
Poza tym pandemia wymusiła zmiany dotyczące higieny i bezpieczeństwa, m.in. obecność środków do dezynfekcji rąk, a także popularyzację technologii bezdotykowych, np. przy kontroli dostępu. W CitySpace efektem myślenia o bezpieczeństwie jest wyraźniejsza dywersyfikacja układu powierzchni biura ze względu na funkcję – przyszłe projekty tworzymy tak, aby użytkownicy oraz klienci biur nie musieli się krzyżować i dzielić przestrzeni. Jednocześnie biura mają wyznaczone części wspólne, które są dedykowanym, a nie przypadkowym miejscem spotkań, rozmów i pracy.
Jak wygląda obecnie rynek biur w formatach elastycznych?
Z pewnością możemy powiedzieć, że rynek się odbił. I to z nawiązką. W mojej ocenie grupa potencjalnych klientów się poszerzyła. Jest to efekt doświadczeń wielu pracowników, włączając w to decydentów, z biurami elastycznymi w trakcie pandemii, kiedy powrót do głównej siedziby był niemożliwy.
Potrzeby klientów wyglądają też trochę inaczej niż półtora roku temu. CitySpace znajduje się w innym położeniu niż reszta rynku, ponieważ dla nas czas pandemii był okresem planowania i dynamicznego rozwoju. Otworzyliśmy nowe centrum w Katowicach, dokonaliśmy trzech ekspansji już otwartych biur, a w kolejnych 3 biurach przeprowadziliśmy prace remontowe. Dlatego naszym krótkoterminowym celem jest zaproszenie klientów do nowych centrów oraz kontynuowanie ekspansji.
Jak CitySpace działało przez ten rok, co się zmieniło?
Otworzyliśmy nowe biura, a część z obecnych wyremontowaliśmy, aby jeszcze lepiej odpowiadały na potrzeby klientów. Ponadto wprowadziliśmy produkty mające maksymalnie uelastycznić nasze portfolio, takie jak aplikacja mobilna czy biura, hot-deski i sale spotkań bez umowy. Skupiliśmy się także na standaryzacji oferty: wszystkie z naszych 11 lokalizacji posiadają ten sam zakres produktów. W ten sposób możemy lepiej komunikować się z rynkiem, a dodatkowo klienci naszych biur mogą łatwiej planować ekspansję w innych miastach w ramach CitySpace, ponieważ znają i doceniają jakość naszych biur.
Jak podczas pandemii zmieniała się dynamika najmujących powierzchnie elastyczne? Słyszy się, że wiele korporacji i dużych firm decyduje się na takie rozwiązania, a jak wygląda to w przypadku małych firm czy jednoosobowych działalności, które przed pandemią kojarzyły się jako główni zainteresowani korzystaniem z elastycznych powierzchni biurowych. Czy teraz jest ich więcej, czy wręcz przeciwnie?
W ostatnich tygodniach sytuacja diametralnie się zmienia – ma na to wpływ ożywiona decyzyjność klientów korporacyjnych. Do końca pierwszego kwartału 2021, kiedy udział zaszczepionych w populacji Polski, a zwłaszcza USA, był niski, międzynarodowi klienci prowadzili jedynie prace rozpoznawcze, natomiast dalsze decyzje były często uwarunkowane politykami: globalnymi i wewnętrznymi organizacji. Oznacza to, że przez pierwszy rok pandemii większość naszych nowych klientów stanowiły małe i średnie firmy, które charakteryzują się większą zwrotnością i łatwością w estymowaniu potrzeb operacyjnych w perspektywie średnioterminowej.
W raporcie „Market update – flex solutions post COVID-19” autorstwa Huberta Abta, prezesa New Work, oraz Michaela Smithinga, dyrektora ds. rozwoju firmy możemy przeczytać, że: – Po wygaśnięciu pandemii koronawirusa elastyczne powierzchnie stanowić będą aż 30 proc. całej przestrzeni biurowej dostępnej w Europie Środkowo-Wschodniej. Jej udział przed kryzysem wynosił zaledwie 3-5 proc. Jak Pani widzi przyszłość biur elastycznych po pandemii?
Szacunki dotyczące trzydziestoprocentowego udziału biur elastycznych w ogólnym miksie biurowym są znane od kilku lat, taką tezę stawiało m.in. JLL. Zmieniła się jedynie prognozowana data osiągnięcia tego pułapu. Wcześniej proponowano rok 2030, aktualnie spodziewamy się tej zmiany szybciej. W szerszym rozumieniu jest to potwierdzenie tezy, według której pandemia nie zmieniła rynku, a jedynie akcelerowała istniejące trendy. Zgadza się to również z poglądami Huberta Abta, który twierdzi, że branża real estate jest w gruncie rzeczy konserwatywna, a zmiana rzadko przychodzi z wewnątrz: potrzebny jest bodziec, albo rynkowy, albo dokonujący się na płaszczyźnie kulturowo-społecznej, np. nowe oczekiwania mieszkańców lub najemców.
Sądzę, że najbliższe miesiące przyniosą weryfikację tego, jak operatorzy spędzili czas pandemii. My patrzymy w przyszłość z optymizmem: dobrze wykorzystaliśmy ostatni rok i jesteśmy świetnie przygotowani do dalszej ekspansji. W październiku otworzymy nowe biuro we Wrocławiu, a przyszły rok przyniesie kolejne dwa projekty na rynkach regionalnych. Jesteśmy gotowi na zwiększony popyt, a ten na najlepsze usługi w budynkach klasy A będzie rósł, bo firmy chcą być elastyczne, szybko odpowiadać na zmiany biznesowe, a także przyciągać do siebie talenty.
Jak zmieniają się potrzeby dotyczące elastycznych powierzchni biurowych?
Operatorzy muszą być maksymalnie elastyczni. Klienci najlepiej znają swoje potrzeby, dlatego rolą naszego rynku jest takie konstruowanie oferty, aby poszczególne elementy (np. stanowiska pracy, rotacje, sale spotkań, dostęp do innych miast) były jak zbiór klocków, które klienci samodzielnie dobierają i tworzą produkt pod siebie. Po drugie, na znaczeniu będzie zyskiwać aspekt sieciowości. Hybrydowa praca to nie tylko łączenie biura z pracą z domu, ale również poszerzanie firmy o pracowników mieszkających w innych miastach. Operatorzy elastyczni stoją przed wielką szansą. CitySpace posiada 11 biur w 5 miastach, w 3 miastach mamy więcej niż jedno biuro. Chcemy zaproponować naszym klientom elastyczne wykorzystanie naszych usług nie tylko w różnych miastach w całej Polsce, ale też różnych miejscach w tych samych miejscowościach. Jest to bardzo łatwe, ponieważ nasza aplikacja umożliwia bookowanie od ręki stanowisk pracy w każdym z naszych biur.
Czego teraz oczekują najmujący, co się zmieniło w stosunku do ich potrzeb z ery przed pandemią?
Przede wszystkim inne są oczekiwania – najemcy tradycyjnych biur chcą, aby w budynku był operator flex. Po drugie, klienci coraz częściej decydują się na krótkoterminowe umowy. Choć były one zawsze dostępne, to z powodu pandemii są chętniej wybierane jako tzw. bezpiecznik – pozwalają spokojniej planować kolejne miesiące.
Jakie rodzaje biur elastycznych są dostępne? Czym się charakteryzują? Dla kogo, jaki rodzaj tychże powierzchni będzie najlepszy?
Tradycyjny podział to: coworki, które składają się z hot-desków, biura serwisowane, czyli małe, prywatne gabinety oraz biura hybrydowe – łączące powyższe funkcje w różnej proporcji. CitySpace należy do tej ostatniej grupy. Coworki są dobrym wyborem dla freelancerów. Takie przestrzenie najczęściej znajdują się w kameralnych przestrzeniach, mają standard od budżetowego po butikowy. Druga opcja to wybór małych i średnich firm. Charakteryzuje ją duża intymność, prywatność, a pełna obsługa gwarantuje skupienie się na pracy. Model hybrydowy to wybór CitySpace i naszych klientów – jest nam zdecydowanie bliżej do biur serwisowanych niż coworku. To uniwersalna oferta: projektując biura na obszarze 3-4 tysięcy mkw., tworzymy zróżnicowany mix usług – od biurek, przez gabinety dla kilku osób, po małe open space’y dla kilkudziesięciu pracowników. Jest to wybór przede wszystkim dla firm i freelancerów świadomych swoich potrzeb i szukających miejsca służącego w głównej mierze do efektywnego wykonywania pracy. Nasze wnętrza to doskonałe właściwości akustyczne zapewniające prywatność i skupienie, widne gabinety z dużą ilością naturalnego oświetlenia, a także niskie zagęszczenie stanowisk pracy, oznaczające duże, komfortowe gabinety, w których spędzamy większość czasu zamiast bombastycznych przestrzeni wspólnych spełniających głównie funkcje reprezentatywne. Wierzymy, że biura mogą być estetyczne, czyste i przyjazne, ale nie może odbywać się to kosztem jakości pracy i bezpieczeństwa.
CitySpace to operator elastycznych przestrzeni biurowych o powierzchni ponad 18 tys. mkw., w których pracuje się wygodniej, przyjaźniej i nowocześniej. CitySpace dysponuje jedną z największych w kraju sieci produktów skrojonych na miarę. Zarządza biurami serwisowanymi, hybrydowymi, wirtualnymi oraz salami spotkań. CitySpace należy do grupy kapitałowej Echo Investment, dzięki czemu tworząc swoje usługi, może wybierać biurowce, które spełniają najwyższe standardy techniczne. W wyjątkowych lokalizacjach tworzy ergonomiczne i inteligentne miejsca pracy, blisko wszystkiego, czym żyje miasto: restauracji, kawiarni, centrów handlowych, sklepów i instytucji kultury.