Odczuwalny jest jednak relatywny spokój – zarówno deweloperzy, jak i najemcy są aktywni, a to budzi optymizm i nadzieje na hossę związaną z powrotem pracowników do biur.
Pierwsze półrocze tego roku na polskim rynku biurowym podsumowała firma doradcza AXI IMMO. Jak wynika z opracowanej przez nich analizy, w I poł. 2021 r. polski rynek biurowców łączną pow. ok. 352,5 tys. mkw. zasiliło 21 nowych inwestycji. Największy udział w tym wyniku ma stolica – łącznie 226 tys. mkw. (10 obiektów). Z kolei rynki regionalne, tj. Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź, Katowice, Lublin oraz Szczecin, odpowiadają za dostarczenie łącznie 126,5 mkw. (11 projektów). Tym samym całkowite zasoby wzrosły do poziomu niemal 12,1 mln mkw. Tu również prowadzi Warszawa z wynikiem blisko 6,1 mln mkw. Za stolicą uplasował się Kraków (1 599 200 mkw.), Wrocław (1 242 600 mkw.) oraz Trójmiasto (924 tys. mkw.).
Nowych biurowców będzie mniej
– Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach zarówno w Warszawie, jak i regionach liczba nowych biurowców na jakiś czas zatrzyma się. Z kolei dla części z obecnie realizowanych projektów, w których nie podpisano umów przednajmu zostanie maksymalnie wydłużony czas oddania obiektu do użytkowania. Przyczyny należy doszukiwać się m.in. w dużych obciążeniach finansowych związanych z utrzymaniem wybudowanych już budynków biurowych oraz z rosnącym poziomem pustostanów. Niemniej doniesienia o spowolnieniu w podaży należy przyjmować bardzo zachowawczo. Po ustabilizowaniu się sytuacji na rynku możemy być świadkami bardzo szybkiej absorpcji powierzchni – uważa Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.
Wśród największych projektów oddanych w Warszawie w I i II kwartale br. wymienia się Warsaw UNIT (57 tys. mkw., Ghelamco Poland), Skyliner (48,5 tys. mkw., Karimpol) oraz Generation Park Y (44,3 tys. mkw., Skanska). Z kolei na rynkach regionalnych znalazły się poznański Nowy Rynek D (35,8 tys. mkw., Skanska), gdański Palio Office Park A (16,5 tys. mkw., Cavatina) oraz krakowskie Tertium Business Park III B (13,4 mkw., Buma) i Equal Business Park D (11 650 mkw., Cavatina).
Wzrósł wskaźnik pustostanów
Od kilku miesięcy notuje się dostępność od ręki łącznie ponad 1,5 mln mkw. powierzchni biurowych – oznacza to, że wskaźnik pustostanów dla polskiego rynku nieruchomości biurowych wyniósł 13 proc. W Warszawie współczynnik ten wzrósł o 1,1 pp. kwartał do kwartału i o 4,6 pp. rok do roku, osiągając wartość 12,5 proc. Łącznie do wynajęcia od zaraz w stolicy było w pierwszym półroczu ok. 760 tys. mkw.
Tymczasem na ośmiu głównych rynkach regionalnych wskaźnik pustostanu wyniósł 13,4 proc., rosnąc o 0,8 pp. kwartał do kwartału i 3,2 pp. rok do roku. Łącznie do wynajęcia jest więc 792,5 tys. mkw. powierzchni biurowej. Najwięcej biur pozostających do wynajęcia notuje Łódź (18,3 proc.), a najmniej – Szczecin (7,8 proc.).
– Rosnący od kilku miesięcy wolumen powierzchni dostępnej od zaraz może spowodować, że właściciele nieco starszych czy mniej atrakcyjnych budynków biurowych zastanowią się nad modernizacją powierzchni i dostosowaniem jej do wyższego standardu. Spodziewamy się bardziej zindywidualizowanych rozwiązań, zachęt do dołączenia do społeczności czy wskazania na pewnego rodzaju unikalności i historię samego budynku lub jego otoczenia, jako sposobu na odświeżenie swojej oferty – przewiduje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.
Rywalizacja na rynku biurowym
Całkowity wolumen aktywności najemców na krajowym rynku biurowym przekroczył w pierwszej połowie 2021 r. 514,2 tys. mkw. Na regionalnych rynkach biurowych popyt był wyższy niż w Warszawie (odpowiednio 264,2 tys. mkw. oraz blisko 250 tys. mkw.). W II kwartale w strukturze najmu renegocjacje (stanowiąc 47 proc. popytu) wyprzedziły nowe umowy (45 proc. popytu) i ekspansje (8 proc. popytu). Zdaniem Bartosza Oleksaka wysoki odsetek renegocjacji i nowych umów wskazuje, że zarówno na stołecznym rynku biurowym, jak i na rynkach regionalnych nadal toczy się zacięta rywalizacja o podpisy nad umowami najmu.
II kwartał br. przyniósł największe transakcje
Najciekawsze i największe transakcje na krajowym rynku biurowym zawarto w większości między kwietniem a czerwcem. Wśród nich wymienić można m.in. renegocjację umowy najmu blisko 21 tys. mkw. przez poufnego najemcę w warszawskim Senatorze, dwie umowy przednajmu – Urząd Miasta st. Warszawy zajmie 11,3 tys. mkw. w budynku Widok Towers, a stołeczny Zarządu Transportu Miejskiego swoją nową siedzibę umieści na 9,8 tys. mkw. w Fabryce PZO.
Największymi zarejestrowanymi transakcjami na rynkach regionalnych były natomiast renegocjacja umowy i ekspansja Rockwell Automation na 19,5 tys. mkw. w A4 Business Park III w Katowicach, a także dwie umowy zawarte przez poufnych najemców w Krakowie – odnowienie umowy dot. 15,6 tys. mkw. w budynku Kapelanka 42a oraz renegocjacja kontraktu obejmującego 12,8 tys. mkw. w budynku Kazimierz Office Center.
– Możemy przypuszczać, że wypadkową zmian na rynku powierzchni biurowych będzie wprowadzenie nowelizacji w Kodeksie Pracy regulujących pracę zdalną. Szczególnie interesujące są zapisy dotyczące instalacji narzędzi do pracy i ich napraw, energii elektrycznej czy dostępu do sieci i sposobu rozliczenia tych kosztów. Duże znaczenie dla rynku powierzchni biurowych będą miały także ruchy największych korporacji, które niejako wskażą kierunek dla nieco mniejszych podmiotów. Spodziewamy się, że dla wielu pracodawców może to być test, w którym praca zdalna będzie na nowo oferowana jako przywilej czy pewnego rodzaju benefit, a nie stałe świadczenie. Z tego względu należy spokojnie obserwować zmiany i dotychczasowe roszady najemców – podsumowuje Jakub Potocki.