Odbicie na rynku biurowym potwierdza rosnąca aktywność najemców na rynkach regionalnych. W II kwartale br. wynajęli oni o blisko 70 proc. więcej powierzchni niż w I kwartale. Jednak, jak wskazuje JLL, utrzymujący się wciąż na wysokim poziomie udział renegocjacji wskazuje na niepewność związaną z trwającą pandemią, która nadal powstrzymuje najemców przed podejmowaniem strategicznych decyzji dot. portfolio.
W ostatnim czasie najemcy najchętniej zawiązują umowy na krótsze niż dotychczas okresy. Kontrakty najczęściej zawierane są na okres 12-36 miesięcy. Wynika to ze zmiany potrzeb i konieczności ponownej ich analizy w kontekście rozpowszechnienia się zdalnego i hybrydowego modelu pracy. Krótkie umowy mają więc pomóc firmom w zabezpieczeniu działalności operacyjnej jeszcze zanim wypracują oni optymalną, dostosowaną do aktualnych potrzeb i preferencji, strategię dot. warunków lokalowych.
Najemcy najbardziej aktywni w Krakowie
Jak wskazuje analiza przygotowana przez JLL, na koniec II kwartału br. dostępne w ramach podnajmu, z wyłączeniem stołecznego rynku nieruchomości biurowych, było ponad 168 tys. mkw, przy czym aż 54 proc. z nich to nieruchomości zlokalizowane we Wrocławiu oraz w Krakowie.
Łączny popyt w I poł. br. na ośmiu głównych rynkach biurowych w Polsce (tj. Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin oraz Lublin) wyniósł 264,2 tys. mkw, co oznacza spadek o 21 proc. rok do roku. Blisko 70 proc. popytu pierwszego półrocza zapewnił jednak II kwartał. Najwyższa aktywność najemców została wówczas odnotowana w Krakowie (74,1 tys. mkw), a także w Trójmieście (72,2 mkw) oraz we Wrocławiu (45,9 mkw).
Udział renegocjacji w całkowitym wolumenie osiągnął relatywnie wysoki poziom 46 proc. Jest to zasługa przede wszystkim kilku znaczących transakcji obejmujących nieruchomości pow. 10 tys. mkw. Jednocześnie jednak udział umów pre-let w popycie wyniósł jedynie 10 proc. – to wynik dużo niższy w porównaniu do 26 proc. sprzed roku czy 38 proc. sprzed dwóch lat.
Kraków z największą transakcją
Kraków może pochwalić się największą transakcją w I poł. br. – mowa o umowie podpisanej przez Rockwell Automation, obejmującej renegocjację i ekspansję o łącznej pow. 19,5 tys. mkw w A4 Business Park. Ponadto poufny klient z sektora usług dla biznesu renegocjował umowę dot. 15,6 tys. mkw w krakowskim biurowcu Kapelanka 42, a IBM renegocjował warunki najmu 11,4 tys. mkw w kompleksie Korona. We Wrocławiu natomiast firma 3M pojawiła się w biurowcu MidPoint 71, zajmując pow. 12,3 tys. mkw. Największą aktywność na rynku nieruchomości biurowych w analizowanym przez JLL okresie wykazywały podmioty z sektorów IT (37 proc.), usług dla biznesu (17 proc.), produkcyjnego (14 proc.) oraz finansowego (12 proc.).
Kraków prowadzi także pod względem powierzchni biurowców oddanych do użytku w I poł. br. – poziom nowej podaży w stolicy Małopolski osiągnął bowiem 42,4 tys. mkw. Z kolei w Poznaniu oddano łącznie 35,9 tys. mkw, a w Trójmieście 35 tys. mkw. Łącznie do użytku oddano 11 budynków biurowych o łącznej powierzchni 126,5 tys. mkw. Wśród największych inwestycji wymienić należy poznański Nowy Rynek D (35,8 tys. mkw), trójmiejskie Palio A (16,5 tys. mkw), krakowskie Tertium Business Park III B (13,4 tys. mkw), wrocławski Krakowska 35 (11,8 tys. mkw), oraz krakowski EqualBusiness Park D (11,7 tys. mkw).
Najdroższy najem w stolicy Małopolski
Pod względem wysokości czynszów na prowadzenie także wysuwa się Kraków z comiesięcznymi opłatami na poziomie 14-15,5 €/mkw. Listę zamyka natomiast Lublin, gdzie miesięcznie za mkw. trzeba zapłacić 10,5-11,5 €. Eksperci zapewniają, że w nadchodzących kwartałach czynsze bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe nie odnotują znaczących wahań. Jednak rosnąca konkurencja w postaci nowych nieruchomości może wpłynąć na obniżenie opłat w starszych obiektach biurowych klasy B. JLL wskazuje, że na rynku nieruchomości biurowych, zarówno w przypadku zawierania nowej umowy, jak i renegocjacji obowiązującego kontraktu, utrzymuje się presja na stawki efektywne.
Deweloperzy nadal są ostrożni
Deweloperzy, z uwagi na niepewność związaną ze zmianami preferowanego modelu pracy oraz znaczącą ilość powierzchni pozostających obecnie w budowie, z dużą ostrożnością podchodzą do nowych inwestycji. Obecnie najwyższy poziom aktywności deweloperskiej notuje się we Wrocławiu, Katowicach, Trójmieście oraz w Krakowie. Łącznie na wszystkich ośmiu głównych rynkach regionalnych w budowie jest przeszło 760 tys. mkw nowoczesnej powierzchni biurowej, która ma zasilić rynek do końca 2023 r. Blisko 200 tys. mkw ma zostać ukończone w II poł. br.
Z kolei współczynnik pustostanów ma koniec II kwartału br. wzrósł o 0,8 p.p. w porównaniu do I kwartału i o ponad 3 p.p. rok do roku i wyniósł 13,4 proc. W ciągu ostatnich 12 miesięcy największe wzrosty wskaźnika pustostanów odnotowano w Łodzi (+5,2 p.p.), w Lublinie (+4,9 p.p.) i w Krakowie (+4,4 p.p.). Jedynie w Poznaniu wskaźnik spadł o 1,6 p.p. rok do roku osiągając poziom 12,9 proc. Na koniec II kwartału br. wskaźnik pustostanów w inwestycjach oddanych do użytku w trakcie pierwszych sześciu miesięcy br. wyniósł ok. 48 proc.
I kwartał z wysokim wynikiem
I kwartał br. na biurowym rynku inwestycyjnym w Polsce był jednym z najlepszych w historii – było to zasługą dużej transakcji portfelowej obejmującej biurowce grupy BUMA, a także różnych transakcji warszawskich. Jednak II kwartał nie był już równie spektakularny, dlatego całe półrocze zamknęło się z wynikiem 799 mln €, co daje wynik co prawda o 4 proc. wyższy niż 10-letnia średnia za pierwsze sześć miesięcy roku, jednak aż o 40 proc. słabszy w porównaniu do I poł. ub. r.
Kraków odnotował najwyższy poziom aktywności inwestycyjnej poza Warszawą – to właśnie w stolicy Małopolski mieści się większość nieruchomości z portfolio Grupy BUMA, które w całości (z wrocławskimi budynkami włącznie) trafiło do portfela Partners Group – transakcja opiewała na ponad 200 mln €. Z kolei w Trójmieście wolumen transakcyjny wyniósł blisko 96 mln €, co było zasługą przede wszystkim sprzedaży biurowca Alchemia Neon przez Torus do funduszu DWS – wartość transakcji przekroczyła 80 mln €. Ogółem transakcje sfinalizowane na ośmiu poddanych analizie rynkach odpowiadały za 47 proc. całkowitych obrotów w I poł. br.
Jak podsumował Marcin Sulewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL, biorąc pod uwagę toczące się obecnie transakcje można spodziewać się, że całoroczny wolumen biurowy powinien być zbliżony do ubiegłorocznego wyniku.