Jeśli przyjąć rok 2008 za początek światowego kryzysu finansowego, to można zgodzić się z twierdzeniem analityków, że Polsce albo nie było go wcale, albo obszedł nas opłotkami i trwał dość krótko, sygnalizując swoje zakończenie w drugiej połowie 2011.
Przynajmniej na rynku powierzchni biurowej w naszym kraju, gdzie nie dość, że obecnie rośnie ilość tej powierzchni oddawanej do użytku, to na dodatek zapotrzebowanie na nią jest rekordowe, szczególnie w Warszawie. A że sytuacja w stolicy jest wyznacznikiem dla trendów ogólnopolskich, nie dziwi 14 planowanych biurowców w Trójmieście, biurowy rozkwit Wrocławia i mocne, drugie w kraju, miejsce Krakowa pod względem wielkości rynku powierzchni biurowej.
Fenomen
Skąd się bierze nadwiślański fenomen biurowy? Można powiedzieć, że właśnie z kryzysu, w którym – ku zaskoczeniu ministra Rostowskiego – polska gospodarka rośnie w niezłym, jak na te czasy, 3-proc. tempie.
I to pomimo ograniczeń w dostępie do kapitału, którym banki znacznie ostrożniej obdzielają obecnie przedsiębiorców. Również koszty jego pozyskania stają się wyższe, przy bankowej marży sięgającej 2–3 proc. ponad stopy bazowe, co stanowi wzrost o około 1,5 proc. w porównaniu z czasem przedkryzysowym. Realnie, dla inwestorów oznacza to wzrost kosztów kredytu przynajmniej o 50 proc. Są specjaliści twierdzący, że drogi kredyt przyczynił się do wyczyszczenia rynku i usunął z niego słabych graczy, którzy musieli posiłkować się 80-proc. pożyczką bankową na inwestycję, by móc ją zrealizować. Obecnie to niemożliwe, a problemy z trudnymi kredytami takich inwestorów zostały rozwiązane – przez brak kredytu.
Gdy problem finansowania dotyka wszystkie rynki w Europie, poza ceną kredytu liczy się także atut stabilności i przewidywalności gospodarczej, którym Polska dysponuje, w przeciwieństwie do na przykład Grecji.
Paradoksalnie, także niemal całkowity brak związków z Grecją działa poprzez kontrast na naszą korzyść. Na tle kraju, któremu Fitch znowu obniżył rating z CCC do jednego C, Polska ze swoim A minus w oczach inwestorów pozostaje dobrze zarządzaną oazą gospodarczego spokoju.
Wyniki w oazie
A to przekłada się na zaufanie i pozytywne nastawienie inwestorów do Polski. Wystarczy spojrzeć na dane z roku 2011, w którym nastąpił znaczący, bo 28-proc. wzrost wartości transakcji we wszystkich sektorach nieruchomości komercyjnych. Tu, z ogólnej kwoty 2,5mld euro aż 1,15 mld przypadło na sektor biurowy, co wymownie świadczy o rosnącej dynamice tego sektora. Do tego była to najwyższa od pięciu lat wartość transakcji dotyczących powierzchni biurowych – jak wynika z opracowania Jones Lang LaSalle.
Tyle że choć te dane świadczą o ogromnej dynamice rynku, to nie wynikała ona wprost ze zwiększonej podaży nowych powierzchni biurowych, ale raczej z samej wielkości transakcji. Choć powierzchni biurowej nie brakowało, jednak na pewno nie było jej na rynku wystarczająco dużo. I najemcy musieli wybierać pomiędzy już istniejącymi budynkami a niewielką liczbą nowych powierzchni.
Rok 2011 był okresem, w którym – na przykład w Warszawie – oddano do użytku najmniejszą ilość powierzchni biurowej od roku 1998. W stolicy powstało zaledwie 14 nowych budynków o łącznej powierzchni 120 000 m kw., podczas gdy w 2012 w budowie jest już 530 000 m kw., czyli ponad czterokrotnie więcej. Do najemców w roku 2012 trafi 300 000 m kw. Ze słabości 2011 roku zapewne wynika też fakt, że 38 proc. powstających powierzchni już zostało wynajęte. Co z kolei oznacza, że w tej branży kryzysu nie widać, nie słychać i nie czuć – trawestując słowa znanej piosenki.
Siła korporacji
Międzynarodowe firmy, myśląc o Polsce w kontekście powierzchni biurowej, myślą przede wszystkim o Warszawie, ponieważ to stolicy dotyczy absolutna większość transakcji. W 2011 roku warszawskie transakcje dotyczyły 573 000 m kw., a regionalne – zaledwie 50 000 m kw. Dlatego, jeśli mówić o spektakularnym zakończeniu kryzysu, to miało ono miejsce na początku bieżącego roku, gdy kilka spółek grupy ING wynajęło 12 000 m kw., lokując się na ostatnich dziesięciu piętrach nowoczesnego budynku przy placu Unii w Warszawie.
To także symboliczne odwzorowanie planów ekspansji międzynarodowych koncernów, które – wbrew pesymizmowi dotykającemu zachodnią część Europy – szukają swego miejsca w Polsce, współtworząc rosnący popyt na powierzchnie biurowe. Ma to swoje odzwierciedlenie w stawkach czynszowych, które w najlepszych warszawskich lokalizacjach sięgają 25–27 euro za metr i zgodnie z przewidywaniami analityków, pod koniec roku mają jeszcze wzrosnąć. Znikają powoli także promocje, ulgi i udział właściciela budynku w kosztach przeprowadzki, co do niedawna było częstą praktyką.
Ten trend, sugerujący tempo wzrostu najmu powierzchni biurowej o 10 proc. rocznie w perspektywie 2–3 lat, zaczyna także sprzyjać regionom, w których powoli rozwija się wynajem powierzchni biurowej z przeznaczeniem na centra usług biznesowych, które coraz chętniej są lokowane przez dużych graczy poza Warszawą.
W ocenie Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych, w ciągu najbliższych kilku lat zatrudnienie w branży tych usług, będące obecnie na poziomie 70 000 osób, wzrośnie do 100 000, co oznacza dalszy wzrost zapotrzebowania na takie powierzchnie, głównie w regionach. Potwierdzają to plany takich firm jak IBM, P&G czy Hewlett-Packard. O ile więc Warszawa pozostanie niekwestionowanym liderem rynku stricte biurowego, o tyle miasta regionalne mogą na opisywanej tendencji sporo zyskać.
Jednak w każdym ze scenariuszy kryzys w branży mamy już za sobą.