Zdecydowana większość przedsiębiorców decyduje się na wynajem powierzchni biurowej. Z danych przedstawionych przez firmę CBRE wynika, że spośród nowoczesnej powierzchni biurowej oddanej do użytkowania po 1989 r. zaledwie od 5 do 20 proc. zostało kupione przez właścicieli firm. Obserwujemy wyraźną tendencję, iż w aglomeracjach, w których historycznie dominował przemysł ciężki (Trójmiasto, Katowice), udział ten jest zdecydowanie wyższy. Z kolei w miastach, w których historycznie dominował handel (Poznań), lub też sektor usług wyraźnie rozwinął się w ciągu ostatniej dekady (Kraków, Wrocław), firmy dużo częściej są najemcami niż właścicielami biur – wyjaśnia Konrad Heidinger, Starszy Konsultant w Dziale Doradztwa i Badań Rynku CBRE.
Zasób biurowy w największych miastach Polski użytkowany na własne potrzeby i przeznaczony na wynajem
Źródło: CBRE / PORF, Q1 2015
Prezentowany wykres potwierdza, iż w wielu najważniejszych lokalizacjach biurowych w Polsce działają przedsiębiorcy, którzy chcą mieć lokal na własność. Z myślą o tej grupie klientów firma GN Group realizuje w Poznaniu inwestycję K9 Office. Inwestor oferuje zakup powierzchni biurowych w standardzie wykończenia „pod klucz”, wyposażonych m.in. w podłogi techniczne, podwieszane sufity, klimatyzację i mechaniczną wentylację. W pięciokondygnacyjnym budynku znajdzie się 3311,5 mkw. powierzchni całkowitej, z czego na sprzedaż przeznaczonych jest ok. 2000 mkw. przestrzeni biurowej. Każde z czterech pięter biurowych zostanie podzielone na kilka (od pięciu do siedmiu) mniejszych lokali biurowych, z których każdy będzie miał założoną własną księgę wieczystą.
Czy to się opłaca?
Trudno wskazywać model najlepszy dla każdego przedsiębiorcy. Należy pamiętać, że zarówno najem biura, jak i zakup pojedynczego lokalu wiążą się z różnorodnymi wyzwaniami, ale też korzyściami.
W biurowcu K9 Office minimalna powierzchnia przeznaczona na sprzedaż wynosi 45 mkw., maksymalna – 600 mkw. na jednym poziomie, zaś średnia cena 1 mkw. została określona jako 8500 zł netto. A zatem łatwo policzyć, że za najmniejsze biuro przedsiębiorca zapłaci 382 000 zł netto. Przy założeniu, że koszt najmu powierzchni biurowej w nowoczesnych obiektach w Poznaniu to ok. 15 €/mkw./m-c, możemy oszacować, że koszt wynajmowania tego samego biura przez 5 lat (na taki okres najczęściej zawierane są transakcje) wyniesie ok. 40 500 euro, czyli w przybliżeniu 164 025 zł. Do kwoty tej można doliczyć koszt zakupu miejsca postojowego na parkingu naziemnym – w K9 Office jedno miejsce parkingowe kosztuje 40 000 zł netto.
Ponadto własność nieruchomości oznacza, iż użytkownik nie jest zobligowany do płatności czynszu za własne biuro, który w wielu wypadkach może stanowić znaczny wydatek dla przedsiębiorstwa. Inwestycja w nieruchomość jest zazwyczaj związana z zyskiem w długim okresie. Wielu właścicieli uznaje własność budynku jako dobrą lokatę kapitału przedsiębiorstwa – wskazuje Konrad Heidinger. Przykładem firmy, której strategia polega na kupowaniu powierzchni biurowych jest Compensa Towarzystwo Ubezpieczeń SA Vienna Insurance Group. Zakup nieruchomości w Polsce traktujemy jako inwestycje związane przede wszystkim z długofalową strategią biznesu, która zakłada rozwój i obecność spółki w każdym większym mieście w Polsce. W okresie wieloletnim użytkowanie własnej nieruchomości jest bardziej rentowne niż najem powierzchni biurowej – komentuje Tomasz Borowski, Zastępca Dyrektora Biura Zarządu i Rzecznik Prasowy Compensa. Przykładem powierzchni zakupionej przez organizację jest całe drugie piętro budynku Platinum przy ul. Kordylewskiego 1 w Krakowie. Obecnie z posiadanej przestrzeni korzysta zarówno Compensa, jak również inne spółki z Grupy VIG.
Wartą rozważenia jest jednak jeszcze jedna kwestia. Zakup biura z pewnością bardziej korzystny okaże się dla firmy, która jest w stanie z własnych środków sfinansować przejęcie nieruchomości. Wówczas zawarta transakcja jest zamrożeniem kapitału, który być może zwróci się w momencie odsprzedania bądź wynajmowania biura, gdy przedsiębiorca podejmie decyzję o zmianie lokalizacji swojej firmy. Z drugiej strony, gdy organizacja nie dysponuje kwotą potrzebną na zakup, zmuszona jest zaciągnąć kredyt, który – w zależności od aktualnej sytuacji gospodarczej – może znacząco podwyższyć całościowy koszt zakupu biura. W przypadku najmu nie ma konieczności ponoszenia tego typu wydatków. Ponadto, przy obecnej wysokiej konkurencji między deweloperami, najemca może bardzo często liczyć nie tylko na znaczny okres bezczynszowy, ale również na wysoki budżet na aranżację powierzchni biurowej, a nawet na pokrycie kosztów przeprowadzki. Przy odpowiedniej sile negocjacyjnej, relokacja przedsiębiorstwa może odbyć się nawet bezkosztowo – zwraca uwagę specjalista CBRE. – Ponadto właściciel budynku jest zobligowany do przeglądów okresowych, kontrolowania stanu technicznego oraz administrację całego obiektu. W wielu przypadkach oznacza to konieczność zatrudnienia dodatkowych specjalistów. W kontekście najmu te obowiązki spoczywają na deweloperze, a firma może skoncentrować się na swojej podstawowej działalności – dodaje.
Niezależnie od sposobu finansowania zakupu przedsiębiorca nastawiony na rozwój biznesu i wzrost zatrudnienia musi wziąć pod uwagę konieczność zmiany lokalizacji w przyszłości. Rozwiązaniem w tej sytuacji jest sprzedaż lub wynajem. Zakładając, że inwestycja nie straciła na wartości, a wskaźnik pustostanów w danym mieście znacząco nie wzrósł, sprzedaż lokalu może oznaczać zwrot wcześniej poniesionych kosztów. Z kolei wynajem posiadanej powierzchni biurowej przynosi długoterminowe zyski.
Dla kogo?
Konrad Heidinger, Starszy Konsultant w Dziale Doradztwa i Badań Rynku CBRE zwraca uwagę, iż decyzja odnośnie wynajmu biura bardzo często podyktowana jest czynnikami psychologicznymi: Mieszkańcy Europy Środkowo-Wschodniej bardzo często preferują własność zamiast najmu, co znajduje również swoje odzwierciedlenie na rynku mieszkaniowym. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku krajów Europy Zachodniej, gdzie najem jest zdecydowanie bardziej pożądaną formą użytkowania. Polskie przedsiębiorstwa stanowią zdecydowanie większą grupę właścicieli użytkujących biura na własne potrzeby niż zagraniczne organizacje. Posiadanie biura na własność przez małe i średnie spółki nadal kojarzone jest z prestiżem, wysoką pozycją, a także... z wysokimi obrotami firmy, dzięki którym stać ją na tak duży wydatek. Właściciele rodzinnych przedsiębiorstw traktują swoje biuro jak drugi dom, w którym w miłej atmosferze mogą przyjmować klientów. ECO MARINE swoją siedzibę w Polsce posiada w luksusowym kameralnym biurowcu w centrum Krakowa. Biura, które posiadamy są naszą bezpośrednią własnością. Tutaj pracujemy i rozmawiamy z naszymi klientami. W biurowcu jest tylko 6 firm więc każda z nich jest odpowiednio wyeksponowana – czytamy na stronie internetowej firmy ECO Marine, która również posiada lokal w krakowskim biurowcu Platinum.
Biurowiec K9 adresujemy zarówno do małych, jak i średnich przedsiębiorców, poszukujących biura o powierzchni od 45 mkw., jak i do inwestorów zainteresowanych kupnem większej przestrzeni, w tym całego piętra z ok. 600 mkw. – wyjaśnia Anna Tomicka z GN Group. Przyjęta przez inwestora strategia sprawia, że zakupem biura mogą być zainteresowane różne grupy przedsiębiorców, w tym kancelarie prawne, biura księgowe, firmy doradcze oraz z branży IT.
Bez dodatkowych kosztów?
A co z powierzchniami wspólnymi i kosztami ich eksploatacji, w wypadku biur, z których każde posiada innego właściciela? Czy decydując się na zakup powierzchni biurowej zawsze musimy pamiętać o tym, by znalazło się w niej miejsce na salę konferencyjną czy strefę relaksu? Na rynku można znaleźć różne oferty, jednak deweloper nastawiony na sprzedaż powierzchni, może w obrębie obiektu wygospodarować powierzchnie wspólne, dzielone przez właścicieli lokali, którzy wspólnie ponoszą koszt ich eksploatacji. Chcemy zastosować znaną już, i coraz częściej stosowaną ideę wspólnych sal konferencyjnych, kuchni i łazienek. Oznacza to, że na każdym piętrze biurowym będzie się znajdowała całkowicie urządzona sala konferencyjna, łazienka oraz pomieszczenie kuchenne, które będą do użytku wszystkich właścicieli lokali biurowych znajdujących się na jednym poziomie. W budynku będą także dostępne stanowiska do pracy czasowej, prysznice dla rowerzystów, szafki na rzeczy osobiste, oraz samochód z napędem elektrycznym do poruszania się po mieście – informuje Anna Tomicka.
Ponadto w obiekcie K9 inwestor zaplanował wspólny, opłacany z opłat eksploatacyjnych sekretariat – jeden dla wszystkich właścicieli biur. Dzięki temu właściciele lokali biurowych nie będą musieli urządzać sekretariatu czy recepcji na zakupionej powierzchni. Ważne jest, aby powierzchnie wspólne znajdujące się pomiędzy lokalami biurowymi zostały zaaranżowane w sposób ułatwiający komunikację pomiędzy użytkownikami poszczególnych biur. Ma być to strefa na pograniczu pracy i odpoczynku – miejsce, sprzyjające relaksowi, rozmowom i kreatywności. Wszystko zależy jednak od przyszłych właścicieli biur i ostatecznego kształtu powierzchni na każdym z pięter – podsumowuje Anna Tomicka.
Proces sprzedaży w K9 Office realizowany jest przez samego inwestora oraz we współpracy z lokalnymi agentami najmu. Początkowo, przez okres 1–2 lat, budynkiem będzie zarządzała jedna ze spółek należących do GN Group. W dalszej kolejności zostanie powołana wspólnota, reprezentująca właścicieli wszystkich lokali, która wybierze docelowego zarządcę.
Wybór siedziby firmy jest niezwykle złożoną kwestią. Wpływa na niego wiele istotnych czynników, w tym możliwości finansowe przedsiębiorstwa. Zakup biura wydaje się jednak ciekawą alternatywą wobec dominującej na rynku tendencji do wynajmowania. Zainteresowane nią mogą być w szczególności małe i średnie organizacje, traktujące transakcję kupna jako długoterminową inwestycję.