Zrównoważone budownictwo to przede wszystkim zaprojektowanie, zrealizowanie i zarządzanie budynkiem w sposób przyjazny środowisku, maksymalnie redukujący koszty i stwarzający najlepsze możliwe warunki pracy. Należy tu zwrócić uwagę, iż ideologia ta wywiera również wpływ na sposób eksploatowania budynku. Grupą, która musi aktywnie zmierzyć się z zieloną ideologią są zarządcy obiektów.
Czy warto grać w „zielone”?
Czy zrównoważone budownictwo i zarządzanie się opłaca? Eksperci przekonują, że tak. Zastosowanie „zielonych” rozwiązań wpływa przede wszystkim na samopoczucie pracowników, co bezpośrednio przekłada się na ich wydajność i efektywność. Najemcy więc zwracają dużą uwagę na warunki, jakie panują w budynku, w którym chcą wynająć powierzchnie. Są coraz bardziej świadomi, iż poprzez optymalne warunki w pomieszczeniach mogą zmniejszyć liczbę dni chorobowych wykorzystywanych przez pracowników. Jak podaje raport Green Outlook 2011, stworzony przez firmę McGraw-Hill, efektywność pracowników w „zielonym” budynku zwiększa się o 42 proc. Najemcy nie zapominają również o kosztach prowadzenia biura. Nowoczesne rozwiązania są energooszczędne, co oznacza, iż obniżają opłaty za zużycie wody i energii elektrycznej. Międzynarodowe korporacje oraz świadome, mniejsze firmy zauważają również prestiż, jaki wiąże się z posiadaniem siedziby w budynku ekologicznym. Podkreśla ona zaangażowanie przedsiębiorstwa w proekologiczne działania i dbałość o komfort pracowników.
Ważne jest właściwe zarządzanie
Odpowiednie zarządzanie budynkiem jest kluczem do utrzymania dobrych wyników w zakresie energooszczędności i wydajności systemów zastosowanych w obiekcie. Dlatego tak ważna jest rola zarządcy w zielonym biurowcu. Na co powinien zwrócić uwagę?
Przede wszystkim, musi poddać analizie zużycie energii elektrycznej w biurowcu, a także odpowiednie zagospodarowanie zasobami wodnymi. Jest również odpowiedzialny za zarządzanie odpadami oraz właściwe działanie zastosowanych w obiekcie systemów. Należy tu podkreślić, iż zarządzanie zgodne z ideą zrównoważonego budownictwa nie dotyczy jedynie budynków nowych, certyfikowanych w systemach środowiskowych takich jak LEED czy BREEAM. Odpowiednie działania w przypadku obiektów starszych i ich dostosowanie do nowych technologii mogą sprawić, iż znacząco podniesie się ich komfort użytkowania i obniżone zostaną koszty eksploatacji.
Po pierwsze – energia i woda
Poziom zużycia energii elektrycznej znacząco wpływa na koszty użytkowania powierzchni. Podstawą w prowadzeniu adekwatnego zarządzania energią jest restrykcyjna kontrola jej zużycia. Najnowsza publikacja firmy Colliers International, Zielony Poradnik dla Najemców, prezentuje sposoby kontroli zużycia mediów, oparte na planie operacyjnym. Zakłada on stworzenie opisu poprawnej eksploatacji wszystkich systemów budynkowych, mechanicznych i elektrycznych; wyznaczenie szczegółowych wytycznych dotyczących harmonogramu pracy urządzeń w cyklu dobowych, weekendowym i w zależności od pory roku, a także analizę i optymalizację harmonogramu pracy instalacji oświetleniowej.
Zarządca, aby skutecznie zmniejszać zużycie energii, oprócz opracowania opisanego powyżej planu operacyjnego powinien zainstalować w obiekcie system zarządzania budynkiem – BMS, który ułatwi monitorowanie i kontrolę mediów. Dodatkowo, może zadbać o regularną konserwację mechanizmów i urządzeń w budynku, a także nawiązać kontakty z dostawcami energii ze źródeł odnawialnych.
Kwestią bezpośrednio związaną z mediami jest zarządzanie zasobami wodnymi firmy. Zarządca powinien, poprzez zainstalowane liczniki, bieżąco monitorować i analizować zużycie wody. Jak zwracają uwagę eksperci Colliers, istotnym jest, by bez zwłoki reagować na ewentualne przecieki i problemy z instalacją wodną. Co więcej, można zmniejszyć zużycie wody przez zainstalowanie nowoczesnych rozwiązań, takich jak umywalki z fotokomórkami, systemy odzysku szarej wody, pisuary bezwodne, podwójne spłuczki. W obiekcie zrównoważonym istotne jest wykorzystanie elementów zielonych, typu kwiaty, warto jednak zainwestować w rośliny, które wymagają rzadszego podlewania.
Kolejny krok - odpady
Efektywne zarządzanie odpadami komunalnymi może realnie wpłynąć na poziom oszczędności. Warto tutaj zwrócić uwagę na segregację śmieci. Najemcom można udostępnić pojemniki do ich segregowania. Pomocny może być również podwykonawca, który na bieżąco informować nas będzie o ilości odebranych odpadów i ich podziale.
Kwestia odpadów wiąże się bezpośrednio ze sprzątaniem na terenie obiektu. Można zwrócić tutaj uwagę na środki, jakimi posługuje się firma sprzątająca. Jak radzi publikacja Colliers, zatrudnionej firmie warto zwrócić uwagę, aby używała jedynie produktów naturalnych, które nie zawierają rozpuszczalników, herbicydów, fungicydów, insektycydów i pestycydów, a także węglowodorów. Korzystne jest, jeśli wykorzystywane środki posiadały certyfikaty środowiskowe.
Uświadom najemcę
Rola zarządcy nie kończy się jedynie na jego odpowiednich, prośrodowiskowych działaniach. Powinien on jednocześnie prowadzić stałą kampanię edukacyjną dla najemców obiektu, którzy będą uświadamiani, jak mogą obniżyć koszty eksploatacyjne i poprawić komfort swoich pracowników, a także zadbać o środowisko. Zarządca musi również dbać o czystość i dostępność miejsc parkingowych dla rowerów, a także szatni i pryszniców dla ich użytkowników. Jeśli w obiekcie nie znajdują się tego typu udogodnienia, warto przedstawić najemcom, jak wygląda pobliska komunikacja miejska i gdzie znajdują się najbliższe przystanki.
W trosce o warunki pracy, koniecznym jest zadbanie o jakość powietrza. Nie wystarczy jedynie konsekwentnie dbać o właściwe działanie systemów klimatyzacji i wentylacji. Zarządca powinien także wprowadzić zakaz palenia na terenie budynku i w jego najbliższej okolicy, w zamian wyznaczając przeznaczone specjalnie w tym celu miejsca.
Kiedy wprowadzenie zrównoważonej ideologii się powiedzie? Przede wszystkim wtedy, gdy działania zarządców będą prowadzone konsekwentnie. Aby budek nazwać „zielonym” nie wystarczą odpowiednio zainstalowane urządzenia energooszczędne, czy wodooszczędne toalety. Dużą wagę w poprawnym przebiegu procesu mają korzystający z tych udogodnień najemcy, którzy często po prostu nie użytkują poprawnie tego typu budynków.