Wycenę nieruchomości sporządza się dla takich celów jak zabezpieczenie wierzytelności kredytowej, sprawozdawczość finansowa, sprzedaż czy wewnętrzne potrzeby zamawiającego. Wycenę przeprowadzić można właściwie w każdym momencie realizacji projektu.
Wycena może być przeprowadzona na każdym etapie procesu inwestycyjnego, począwszy od analizy celowości nabycia gruntu po określonej cenie, na którym planowana jest realizacja budynku biurowego, poprzez wycenę odzwierciedlającą stan zaawansowania na poszczególnych etapach inwestycji, a skończywszy na wycenie obiektu biurowego będącego w trakcie eksploatacji – wyjaśnia Arkadiusz Bielecki, Director, Valuations, DTZ.
Podejście dochodowe
Wycena nieruchomości biurowej różni się znacząco od wyceny nieruchomości mieszkaniowej, zarówno metodologią, jak i wykorzystywanymi danymi źródłowymi. W przypadku mieszkań stosujemy zazwyczaj podejście porównawcze. Oznacza to, że rzeczoznawca sprawdza za jakie ceny na rynku sprzedają się nieruchomości podobne do wycenianej i, opierając się na cenach sprzedaży i ofertach sprzedaży, wylicza wartość wycenianego mieszkania, szukając różnic pomiędzy nieruchomościami sprzedawanymi, a nieruchomością wycenianą. Taką metodę można stosować do wyceny nieruchomości, które są częste w obrocie na rynku - mówi Przemysław Błaszkiewicz, MRICS, Associate Director, Valuation and Advisory Services, Colliers International.
Biurowce nie mogą zostać poddane tego typu oszacowaniom, gdyż każdy obiekt jest unikalny i wyróżniający się, a transakcje są nieliczne. Rzeczoznawca odwołuje się wtedy do podejścia dochodowego. Rzeczoznawca wycenia budynek biurowy na podstawie dochodu, który można uzyskać z budynku. Podejście to zawiera w sobie elementy podejścia porównawczego, ponieważ czynsz rynkowy w takiej wycenie przyjmuje się według zasad analogicznych do tych, które pozwalają określić wartość mieszkania. Jest to jednak tylko jeden z kilku elementów składających się na wartość – dodaje Przemysław Błaszkiewicz.
Wartość biurowca
Wartość nieruchomości biurowej bazuje na wspomnianym dochodzie, pomniejszonym o koszty utrzymania obiektu, podzielonym przez stopę kapitalizacji. Dzięki tej wartości możemy poznać ryzyko, które wiąże się z inwestowaniem w dany obiekt.
Dochód nie jest jedynym czynnikiem, który wpływa na wycenę. Trzeba wziąć pod uwagę również specyfikację budynku, czyli jego wiek, stan techniczny, standard wykończenia, dostępność miejsc parkingowych, poziom wynajęcia (czyli procent pustostanów) oraz jakość umów najmu obciążających nieruchomość. Arkadiusz Bielecki zwraca uwagę: Na wartość nieruchomości biurowych wpływ ma również popyt na tego typu obiekty na rynku nieruchomości przekładający się bezpośrednio na uzyskiwane stopy kapitalizacji. Popyt jest bezpośrednio zależny od lokalizacji danego budynku na terenie Polski - aktualnie najbardziej pożądane przez inwestorów są biurowce w Warszawie, zdecydowanie mniej te zlokalizowane w pozostałych miastach - jak i lokalizacji na obszarze danego miasta.
Podczas wyceny istotna jest również wysokość i sposób rozliczania opłat eksploatacyjnych, przy czym szczególnie ważne jest, jakimi kosztami obciążany jest właściciel, a jakimi najemca. Nie można zapomnieć również o czynnikach zewnętrznych, czyli ocenie rynku lokalnego i krajowego, a także o prognozach, związanych z przedłużeniem umów najmu w danej lokalizacji i poziomie rynkowym czynszów.
Proces wyceny
Wycena nieruchomości biurowej jest procesem krótkim – jak zgodnie twierdzą eksperci, standardowa wycena trwa do 10 dni roboczych. Należy jednak zwrócić uwagę na projekty bardziej skomplikowane. Czas realizacji zależy od typu zamówionego od klienta raportu. Dłuższy czas realizacji oznacza, że przedmiotem wyceny jest park biurowy, który ma wielu najemców. Wycenialiśmy na przykład swojego czasu nieruchomość biurową składającą się z 9 budynków biurowych i taka wycena zajmowała nam 25 dni roboczych – tłumaczy Przemysław Błaszkiewicz.
Na czym oparta jest wycena danej nieruchomości? Rzeczoznawca korzysta z dokumentów prawnych nieruchomości tj. księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, kopii mapy ewidencyjnej, źródła informacji o statusie planistycznym nieruchomości oraz przede wszystkim danych dotyczących umów najmu oraz kosztów operacyjnych generowanych przez nieruchomość wycenianą i nieruchomości podobne. Po analizie wyżej wymienionych danych rzeczoznawca wprowadza do odpowiedniego oprogramowania/modelu dane przychodowe i kosztowe generowane przez nieruchomość, określa wysokość stopy kapitalizacji oraz finalną wartość nieruchomości – mówi Arkadiusz Bielecki.
Szczegółowa i profesjonalna wycenia nieruchomości jest niezwykle istotna, szczególnie biorąc pod uwagę nieustannie rozwijający się rynek biurowy w Polsce. Znajomość procesu wyceny pomoże podczas analizy, jaką inwestor musi przeprowadzić przed decyzją o ulokowaniu kapitału w daną nieruchomość.