Konferencja „Biurowce w Polsce 2011”

Optymizm umiarkowany

Choć zarówno deweloperzy biurowi, jak i firmy doradcze są przekonane, że sektor nieruchomości biurowych ominie druga fala kryzysu, nie mamy jednak co liczyć na wzrost podaży w najbliższych latach. Przyczyną jest wciąż niechęć banków do finansowania tego typu przedsięwzięć – tak w skrócie można podsumować najważniejsze wnioski z ożywionych dyskusji, które miały miejsce podczas 5. edycji konferencji „Biurowce w Polsce”.

Konferencja jak zwykle była wielkim wydarzeniem w branży – 27 października w Marriocie stawiło się ponad 170 uczestników, w tym zdecydowana większość największych graczy na rynku nowoczesnych powierzchni biurowych. Choć w kuluarowych rozmowach czasami narzekano, że polska „biurówka” wciąż boryka się ze skutkami globalnego spowolnienia gospodarczego z lat 2008-2009, podczas paneli dyskusyjnych dominował umiarkowany optymizm. Dobrym znakiem dla rynku było duże w tym roku zainteresowanie polskimi biurowcami jako produktami inwestycyjnymi wśród niemieckich i austriackich funduszy nieruchomości, które gremialnie wróciły do zakupów nad Wisłą. W pierwszej połowie 2011 r. transakcje sfinalizowali tacy giganci, jak choćby Deka Immobilien, RREEF czy IVG Immobilien. Polska jest niekwestionowanym liderem w Europie Środkowej i Wschodniej: 40 proc. GDP tego regionu wypracowywane jest właśnie tutaj. Do zalet waszego kraju można zaliczyć niski dług publiczny w stosunku do produktu narodowego brutto, a stabilny i konserwatywnie działający sektor bankowy, pozyskujący dużo depozytów w kraju jest niezależny od importu kapitału. Tańsza niż w Europie Zachodniej wykwalifikowana siła robocza sprawia, że wiele firm zakłada tu swoje oddziały lub relokuje pewne aktywności firmy, jak np. centra księgowe czy informatyczne – chwalił polski rynek podczas wykładu otwierającego gość specjalny konferencji Bruno Ettenauer, Chief Executive Officer funduszu inwestycyjnego CA Immobilien Anlagen AG.

Optymistycznie, choć również z umiarem podchodzą do obecnej sytuacji rynkowej również firmy doradcze. Podkreślano duże rezerwy, jakie ma nasz rynek w porównaniu do państw tzw. starej Unii. Warszawa pretenduje do miana biurowej stolicy regionu CEE. Są tu 3 miliony metrów kwadratowych biur - niezbyt wiele, jeśli porównamy ją do chociażby Wiednia, w którym istnieje 10 milionów m kw. Proszę zauważyć, że sektor publiczny w Polsce dopiero budzi się jako najemca nowoczesnych powierzchni biurowych - zupełnie przeciwnie niż w Europie Zachodniej. W przyszłości może jednak ogrywać dużą rolę jako kreator popytu – mówiła Monika Dębska-Pastakia, prezes RICS Polska oraz firmy doradczej Knight Frank Sp. z o.o.

Przy prognozowaniu popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe w najbliższych latach zdania były podzielone. Według Anny Staniszewskiej, dyrektor Zespołu Doradztwa i Analiz Rynkowych w firmie DTZ Sp. z o.o., kluczowym dla popytu czynnikiem wciąż będzie ilość renegocjowanych umów. Popyt rozumiany jako liczba transakcji brutto w 2012 r. będzie rósł ze względu na renegocjacje. Wiele umów było podpisywanych w latach 2007-2008 w okresie boomu, zazwyczaj na 5 lat. Te umowy będą w najbliższych miesiącach wygasać i trzeba będzie je renegocjować. Spodziewam się jednak, że w latach 2013-14 popyt będzie niższy – przepowiada Staniszewska.

Nieco lepiej sytuację rynkową ocenił Karol Klin, dyrektor komercyjny największego dewelopera biurowego w Polsce, firmy Globe Trade Centre S.A. Według niego popyt będzie stymulowała rosnąca popularność Polski jako miejsca nowych inwestycji z sektora BPO (Business Process Offshoring/Shared Service Centers). Polska staje się centrum dla tego typu inwestycji. Dobra oferta nieruchomości w połączeniu z niskim kosztem wykwalifikowanej siły roboczej będą dalej przyciągać do Polski zagranicznych inwestorów z tego sektora. Tu upatrywałbym wzrostu popytu netto. Dostępność wykwalifikowanej, znającej języki obce siły roboczej, dostępność powierzchni biurowych i pomoc publiczna ze strony miasta sprawią, że w przyszłych latach dynamicznie będą rozwijać się takie miasta, jak Katowice czy Łódź – zapowiada Klin.

Pesymizmem powiało za to podczas panelu dotyczącego finansowania nowych nieruchomości biurowych. Bo choć najemcy wrócili na rynek, banki wciąż bardzo ostrożnie podchodzą do udzielania kredytów dla deweloperów biurowych, uzależniając ich przyznanie od podpisania odpowiedniej ilości umów przednajmu (pre-lease), niekiedy nawet na 30-40 proc. planowanej powierzchni wynajmowalnej. Kryzys pozwolił nam zweryfikować, z którymi klientami możemy iść dalej bardziej odważnie, a wobec których musimy stosować bardziej „książkowe podejście”. Poziom pustostanów w danym mieście i skłonność lokalnych najemców do podpisywania umów pre-lease pokazuje nam, czy jest zainteresowanie nową powierzchnią. Ilość podpisanych umów tego typu jest dla nas również dowodem jakości i siły inwestora i jego zdolności do obsługi kredytu. Nie jest jednak tak, że banki traktują pre-lease jako coś nieodzownego. W wyjątkowych sytuacjach banki od niego odstępują – broniła interesów bankowców Beata Latoszek, kierownik Zespołu Finansowania Nieruchomości i Bankowości Korporacyjnej w Banku Zachodnim WBK S.A. W podobnym tonie wypowiadał się Maciej Tuszyński, dyrektor generalny banku Westdeutsche ImmobilienBank AG. Obserwujemy i analizujemy popyt również na gotowe projekty, siła i doświadczenie inwestora też jest brana przez nas pod uwagę przy udzielaniu kredytu. Sprawdzamy również lokalizację na miejscu. Dopiero później siadamy do rozmów o szczegółach umowy kredytowej i wysokości prelease`u.