Przewodnik po polskim rynku nieruchomości

Ernst & Young, firma świadcząca usługi doradcze w zakresie audytu oraz doradztwa podatkowego, biznesowego i transakcyjnego, opracowała obszerny przewodnik po polskim rynku nieruchomości – „The Polish Real Estate Guide”. Oddzielny podrozdział w publikacji poświęcono rynkowi powierzchni biurowych.

Biurowa część rynku nieruchomościowego została ukazana z szerszej, polityczno-gospodarczej perspektywy. Eksperci Ernst & Young przeanalizowali rynek powierzchni biurowych w Polsce na przestrzeni dwudziestu lat, od początku transformacji ustrojowej do chwili obecnej. Raport uwzględnia lata 90. i początek XXI w., do 2011 r. Szczególny nacisk został położony na czynniki historyczne i ekonomiczne oraz przełomowe dla polskiego rynku powierzchni biurowych momenty. Uzupełnienie raportu stanowią liczne wykresy oraz spis najważniejszych inwestycji biurowych w Warszawie. To właśnie stolica Polski zajęła szczególne miejsce w publikacji.

Podaż

W latach 1989 – 1997 w Polsce przybyło 300 000 m kw. powierzchni biurowej, podczas kiedy w 1998 r. ukończone inwestycje biurowe zajmowały już 680 000 m kw. Dwa lata później na rynku znalazło się już 1 360 000 nowoczesnej powierzchni biurowej.

Z początkiem nowej dekady lokalizacja w centrum przestała wieść prym (wyniosła 54 proc. w 2000 r.). Od 2001 r., z wyjątkiem 2003 r., przyrost nowej powierzchni biurowej jest większy w lokalizacji poza centrum. W 2011 r. na 3 600 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej aż 65 proc. znajdowało się poza centralnymi lokalizacjami.

Boom na rynku nieruchomości w latach 2000 – 2002 doprowadził do przerostu podaży nad popytem i wzrostu wskaźnika pustostanów. W Warszawie ten indykator systematycznie malał w latach 2002 – 2007, wzrastając ponownie na fali kryzysu w latach 2008 i 2009. W 2011 r. w Warszawie współczynnik powierzchni niewynajętej spadł z 8 proc. w 2010 r. do 6,7 proc.

W 2010 r. oddano do użytkowania 200,000 m kw. - w dużej mierze była to zasługa wznowienia inwestycji, przerwanych w czasie kryzysu. Projekty te miały stanowić zabezpieczenie zaostrzonego finansowania przyszłych inwestycji. W 2011 r. nowa podaż powinna osiągnąć poziom 120,000 m kw. Przeważają budynki poza centrum.

Popyt

Za popyt odpowiedzialne są firmy, które mają swoje siedziby w Polsce. To one przyczyniły się do szybkiego wzrostu gospodarczego kraju. Istotny wkład w kreowanie popytu mają również przedsiębiorstwa, które rozpoczęły swoją działalność na terenie naszego kraju w 2004 r., tuż po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej oraz w latach 2007 – 2008, kiedy obserwowaliśmy gwałtowny wzrost gospodarczy w Polsce. W dużej mierze popyt jest związany z firmami z sektora BPO (Business Process Offshoring).

Wzrost gospodarczy przyśpieszył w 2007 r., co zaowocowało tym, że ilość powierzchni wynajętej wzrosła do blisko 500 tys. m kw. i 525 tys. m. kw. rok później, aby zacząć kurczyć się pod koniec roku. W 2009 r. transakcje najmu objęły ok. ok. 210 tys. m kw., w przybliżeniu 40 proc. dostępnego wolumenu powierzchni biurowej z poprzedniego roku.

W tej chwili popyt w mniejszym stopniu jest zależny od ekspansji firm na polski rynek; w większej mierze pozostaje konsekwencją poszukiwania lepszej siedziby lub optymalizacji kosztów najmu. Kryzys 2008/2009 odbił się niekorzystnie na popycie, ale zapotrzebowanie na powierzchnię biurową poprawiło się w 2010 r. W 2011 r. prawdopodobnie wynajęto 573,000 m kw. powierzchni biurowej, a to oznaczałoby wzrost popytu o 4 proc. Można spodziewać się, że w tym roku popyt utrzyma się w trendzie wzrostowym.

Czynsze

W 2012 r. prawdopodobnie czynsze utrzymają się na stabilnym poziomie, z tendencją do niewielkiego wzrostu w centralnych lokalizacjach. Różnica między kwotą, jaką są skłonni zapłacić najemcy, a wysokością czynszów może wynieść 1-2 proc.

Po ograniczonej podaży powierzchni biurowej w latach 80. i na początku 90., czynsze osiągnęły swój rekordowy poziom w 1991 r. (50 USD za m kw.). Przy małym zróżnicowaniu rynku, czynsze w centralnych lokalizacjach i na obrzeżach nie różniły się zasadniczo od siebie. Ta sytuacja uległa zmianie pod koniec lat 90., kiedy rynek biurowy przeżywał gwałtowny przyrost nowoczesnej powierzchni biurowej. W 1996 r. zyskały na popularności kompleksy biurowe, zlokalizowane na obrzeżach miast, co miało bezpośrednie przełożenie na zróżnicowanie cen. Pod koniec lat 90. czynsze poza centrami miast były niższe o 25 – 30 proc., choć oczywiście nie tylko lokalizacja miała wpływ na cenę.

Kolejny boom na rynku podaży na początku naszego stulecia sprawił, że zwiększył się rozdźwięk między cenami w centrach i poza centralnymi lokalizacjami, co zaowocowało obniżką czynszów. Obecnie średnia stawka czynszu w centrum wynosi 22 – 25 EUR za m kw. i 12 – 15 EUR poza centrum. Ostateczne czynsze znajdują się 10 – 15 proc. poniżej cen wywoławczych. O cenie decydują przede wszystkim takie czynniki, jak lokalizacja, jakość wykończenia, powierzchnia i długość najmu.

Charakterystyka umowy najmu

Po wprowadzeniu EUR większość umów najmu jest denominowanych we wspólnej walucie, ale płaconych w PLN, co od 2009 r. reguluje polskie prawo.
Ceny są eskalowane przez Eurostat (europejski Urząd Statystyczny) i amerykański indeks cen konsumpcyjnych najmu w USD.
Opłaty eksploatacyjne obejmują wodę, energię elektryczną, ogrzewanie, klimatyzację, usługi i sprzątanie. Są wliczane do czynszy netto, a ich wysokość waha się w zależności od wynajmowanego metrażu.
Opłaty za użytkowanie przestrzeni wspólnej (winda, lobby, recepcja) zazwyczaj są proporcjonalnie wliczane do powierzchni biurowej netto.
Oprócz czynszu i opłat eksploatacyjnych najemcy muszę płacić 23 proc. podatek. Ponadto najemca wnosi w depozyt kaucję – przeważnie równowartość trzymiesięcznego czynszu.
Przeciętnie umowa jest zawierana na okres 3 – 5 lat, w przypadku większych najemców wartość ta może wzrosnąć.
Dla zachęty najemcy przez pierwsze 3 – 6 miesięcy zwolnieni są z opłat za czynsz.
Otrzymują dopłatę do aranżacji wnętrza w wysokości 150 - 250 EUR na m kw.