Spośród ponad 800 000 mkw. powierzchni biurowej planowanej do oddania w 2015 r., przeszło 350 000 mkw. przypada na Warszawę. Analitycy firmy doradczej w sektorze nieruchomości komercyjnych Walter Herz szacują, że tylko jedna trzecia powierzchni, ukończonej w tym roku w stolicy zyskała już swoich najemców, podczas gdy już dziś wskaźnik powierzchni niewynajętej jest w tym mieście dosyć wysoki – wynosi ok. 13 proc.
Od kilku lat najemcy wykazują zainteresowanie przede wszystkim nowoczesnymi biurami klasy A. Starsze budynki, szczególnie te o ustalonej renomie, radzą sobie na rynku bardzo dobrze, jednak w wyniku szybkiego przyrostu podaży, pustostanów może zacząć przybywać w każdym segmencie warszawskiego rynku biurowego. Z tego powodu inwestorzy powinni nakreślić długofalową strategię i wyeksponować walory swoich inwestycji, by wyróżnić je w coraz bardziej konkurencyjnym środowisku.
W szczególnie trudnej sytuacji znajdują się inwestorzy warszawskich obiektów biurowych klasyfikowanych jako B. Bartłomiej Zagrodnik, reprezentujący firmę Walter Herz uważa, że w przypadku tego typu biurowców decydujące będzie odpowiednio szybkie stworzenie wizji rozwoju, uwzględniającej plany modernizacji, przebudowy, czy nawet wyburzenia budynku. Starsze obiekty biurowe wymagają znacznie większego nakładu pracy przygotowawczej i analitycznej przy opracowywaniu perspektywicznego projektu rozwoju. Przy tym, każdy przypadek jest inny. Trudno mówić o jednolitej koncepcji dla wszystkich lokalizacji – uważa Bartłomiej Zagrodnik. Analityk przyznaje, że na warszawskim rynku daje się wyraźnie zauważyć zainteresowanie tego typu projektami, także ze strony dużych inwestorów.
Szansą dla budynków biurowych klasy B mogą być różnego rodzaju rozwiązania, w tym modernizacja, przygotowanie atrakcyjnej dla najemców oferty bez szybkiego wprowadzania zmian, czy wyburzenie budynku i zastąpienie go nowym. Można również, tak jak to robią obecnie Brytyjczycy, zmienić przeznaczenie obiektu, nadając mu funkcje mieszkaniowe. W poszczególnych przypadkach najkorzystniejsza opcja będzie inna – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.
Na podwyższenie atrakcyjności niektórych budynków biurowych niższej klasy mogą wpłynąć również czynniki niezależne od inwestora, w tym przede wszystkim zmiany infrastrukturalne prowadzane w najbliższej okolicy projektu. W ostatnim czasie w Warszawie najbardziej zyskały dzięki temu budynki położone przy nowej linii metra na Powiślu i w okolicy ronda Daszyńskiego.
W przypadku większości biurowców starszej generacji najbardziej efektywnym sposobem na utrzymanie przychodów będzie jednak dostosowywanie ich jakości powierzchni do obecnych oczekiwań najemców, np. poprzez obniżenie kosztów najmu. Bartłomiej Zagrodnik zauważa, że wielu najemców, których reprezentuje firma Walter Herz świadomie rezygnuje z wysokiej klasy powierzchni na rzecz obniżki kosztów i uzyskania lepszych warunków najmu.
Dla niektórych firm niezwykle istotna jest optymalizacja wydatków. Należą do nich często rodzime przedsiębiorstwa, dla których ważna jest wysokość kosztów utrzymania. Poszukujemy wtedy atrakcyjnej powierzchni w budynkach nieco niższej klasy - przyznaje Bartłomiej Zagrodnik. Dodaje, że duże znaczenie ma przy tym również fakt, że w przypadku starszych budynków stawki na ogół wyrażane są w złotych, zawierają już opłatę eksploatacyjną i rzadko stosowany jest w nich współczynnik powierzchni wspólnych w kalkulacji czynszu.