Międzynarodowa firma doradcza JLL przygotowała pierwszy raport dotyczący kwestii finansowania nieruchomości w Polsce. Do pełnej analizy trendów w obszarze finansowania nieruchomości niezbędna jest opinia instytucji, które tego finansowania udzielają. Zapytaliśmy więc przedstawicieli 20 kluczowych graczy na rynku - banków i innych instytucji finansujących – o stopień zainteresowania finansowaniem projektów w Polsce, kryteria i typy nieruchomości, jakie mają największe szanse na pozyskanie kredytu, alternatywne źródła finansowania oraz warunki udzielania tego typu wsparcia. Rezultatem tych badań jest raport, który po raz pierwszy na tę skalę i tak kompleksowo analizuje kondycję rynku finansowania nieruchomości w Polsce – wyjaśnia Piotr Piasecki, Dyrektor Działu Doradztwa Finansowego w Europie Środkowo–Wschodniej JLL.
Alternatywa dla finansowania dłużnego
Przeprowadzone przez JLL badanie przekonuje o atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości dla instytucji finansujących. Aż 74 proc. ankietowanych wskazało wysokie lub bardzo wysokie zainteresowanie udzielaniem kredytów w tym segmencie. 71 proc. respondentów oferuje finansowanie dłużne, 29 proc. – alternatywne źródła finansowania, w tym mezzanine, leasing finansowy i operacyjny. Ponadto 69 proc. badanych ma w swej ofercie zarówno kredyty budowlane, jak i inwestycyjne. Pomimo atrakcyjnych warunków finansowania oraz zmniejszających się kosztów kredytu, instytucje finansujące cechują się ostrożnością. Większość z nich wymaga od kredytobiorców pełnego pakietu zabezpieczeń (standardowe gwarancje, hedging oraz kowenanty finansowe).
Kryteria udzielania kredytów
Najważniejszymi kryteriami w procesie przyznawania kredytów są lokalizacja oraz jakość nieruchomości. Niewiele mniejsze znaczenie ma stopień wynajęcia nieruchomości oraz średni ważony okres najmu, a także reputacja dewelopera czy inwestora, poziom wkładu własnego i sytuacja biznesowa podmiotu ubiegającego się o finansowanie. Co ciekawe, najmniej istotnym czynnikiem jest wysokość udzielanego wsparcia, o ile wszystkie wcześniej wymienione kryteria dotyczące nieruchomości są spełnione – wylicza Piotr Piasecki.
Kredyty budowlane
Deweloperzy, starający się o udzielenie im kredytu budowlanego, mogą liczyć na coraz korzystniejsze warunki. Dostępne są kredyty na poziomie 60–80 proc. LTC (Loan-to-Cost – stosunek wielkości kredytu do kosztu inwestycji), dla których marża waha się pomiędzy 200 a 300 punktów bazowych. Wymagany stopień wynajęcia nieruchomości waha się w przedziale 40 proc. do 60 proc.
Z badania wynika, że spośród wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych, najchętniej finansowane są projekty handlowe, zarówno obiekty najlepsze w swojej klasie, jak i te z możliwością zwiększenia wartości, czyli value add. Zainteresowaniem cieszą się także projekty biurowe i magazynowe. Z kolei, chęć kredytowania oportunistycznych nieruchomości z sektora handlowego i biurowego wyraziły głównie instytucje oferujące alternatywne źródła finansowania, które w zamian za przyjęcie większego ryzyka nastawione są na większe zyski – wskazuje Anna Grzędzińska, Konsultant w Dziale Doradztwa Finansowego, JLL.
Kredyty inwestycyjne
Korzystniejsze warunki kredytowe, przejawiają się w marżach niższych niż przed kilkoma miesiącami. Większość ankietowanych instytucji oferuje kredyty na poziomie 70 proc. LTV (Loan-to-Value – stosunek wielkości kredytu do wartości nieruchomości) i marżach na poziomie 200–300 punktów bazowych, z możliwą obniżką do 150 punktów bazowych.
Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości handlowe (95 proc. badanych), zaraz po nich – magazynowe oraz biurowe. Za atrakcyjne uważane są także obiekty biurowe i handlowe z możliwością zwiększenia wartości. Warto też zauważyć, że marże na projekty handlowe są nieco wyższe niż np. w segmencie biurowym, a więc ich kredytowanie jest bardziej opłacalne dla instytucji finansujących – zwraca uwagę Anna Grzędzińska.
Rynek finansowania nieruchomości komercyjnych
W ostatnich latach znaczącemu obniżeniu uległ poziom marż oferowanych przez instytucje finansowe na polskim rynku (z 325 punktów bazowych w 2010 r. dla najlepszych nieruchomości komercyjnych do 150 –175 w 2015 r.). W Europie utrzymuje się niski całkowity koszt finansowania, jednak jest to domeną przede wszystkich niemieckich instytucji finansujących, mających dostęp do tańszej waluty pochodzącej z listów zastawnych i landesbanków. Niemieckie banki pozostają najbardziej aktywnym graczem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. Ich przewagą konkurencyjną nad polskimi instytucjami finansującymi jest możliwość zaoferowania taniego finansowania o dłuższym terminie zapadalności. Widzimy jednak, że polskie instytucje finansowe śledzą trendy i coraz chętniej stają do konkurencji z niemieckimi podmiotami – mówi Piotr Piasecki.
Poprawie warunków finansowania towarzyszą wejścia na rynek nowych podmiotów, także spoza sektora bankowego, co wpływa na poszerzenie rynkowej oferty o dotąd niedostępne rozwiązania i warunki finansowania.