Polskie ośrodki miejskie od lat zajmują czołowe miejsca w niechlubnych rankingach najbardziej zakorkowanych miast w Europie. Nie jest to wyłącznie wynik wieloletnich zaniechań w budowie infrastruktury komunikacyjnej, ale także rezultat wyjątkowo dynamicznego rozwoju gospodarki w ostatnim dwudziestoleciu.
Dodatkowo, z uwagi na koncentrację budynków biurowych głównie w centrach miast i ich najbliższej okolicy, tłok w szczytowych godzinach w drodze do pracy oraz po jej zakończeniu sięga zenitu. Już nie tylko zaparkowanie samochodu staje się problemem, ale nawet wyjazd z parkingu podziemnego na ulicę wiąże się z długim oczekiwaniem. Przykład warszawskiego Mokotowa czy rozwijającej się biurowo w szybkim tempie Woli pokazuje, że zjawisko jest już powszechne. Problem dotyczy także miast regionalnych, które stały się już dojrzałymi rynkami biurowymi. Miasta takie jak Kraków czy Wrocław osiągnęły już poziom 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Placemaking
Szansą na poprawę sytuacji może być zmiana sposobu myślenia o lokalizacji biura. Zamiast umiejscowienia firmy w budynku położonym w ściśle centralnej części miasta, rodzi się potrzeba tworzenia miejsc pracy w przyjaznej okolicy, w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych. Najlepiej w bliskiej odległości od miejsc zamieszkania pracowników. Wpływa to na poprawę komfortu życia i pracy oraz ogranicza czas spędzony w korkach, w samochodzie. Zachęca to pracowników do rezygnacji z dojazdu autem na rzecz np. roweru. Ważnym elementem w takich projektach jest organizacja terenu wokół biurowca i jego najbliższej okolicy. Zastosowanie znajdzie tutaj idea placemakingu, czyli tworzenia atrakcyjnej przestrzeni miejskiej w lokalizacjach, które nie pełniły dotychczas funkcji publicznych. Obszar w najbliższym otoczeniu biurowca może zyskać dzięki temu nowe życie. Najlepsze wyniki osiągane są w sytuacji łączenia kilku funkcji na jednym terenie. Zwykle nie ma takiej możliwości w zamkniętych kwartałach w centrach miast, gdzie sąsiednie biurowce dzieli często kilka metrów.
Aby przestrzeń wokół budynków mogła „żyć” także po godzinach pracy potrzebne są funkcje, które zapewnią jej użytkownikom atrakcyjny sposób spędzenia czasu. Restauracje, przestrzeń do organizacji eventów, miejsca dla modnych food trucków czy ogólnodostępna strefa WIFI to podstawowe atrybuty przyjaznej przestrzeni miejskiej. Zarządcy budynków biurowych muszą wtedy zadbać nie tylko o komfort i standard techniczny budynków, ale również zarządzać przestrzenią publiczną w taki sposób, aby utrzymać jej atrakcyjność.
Nowy klient
Zmiana sposobu wykonywania pracy przez użytkowników biurowców wymaga konieczności dostosowania oferty najmu. Powstawanie w budynkach powierzchni biur serwisowanych i coworkingowych powoduje, że zmienia się profil użytkowników tej przestrzeni. Biurowiec nie jest już tylko „współczesną fabryką”, a staje się małym miasteczkiem, z którego korzystają różne osoby. Budynki biurowe stają się w coraz większym stopniu także przestrzenią usługową,dostępną nie tylko dla najemców, ale dla wszystkich mieszkańców okolicy.
Multifunkcyjne projekty łączące w sobie wszystkie aktywności współczesnego miasta wymagają jednak planowania ich realizacji w dłuższym okresie czasu. Taka sytuacja wymusza na inwestorach tworzenie dedykowanych funkcji użytkowych już na etapie projektowania, by nie pozostawiać nic przypadkowi.
Przykład inwestycji Promenady Business Park realizowanej przez firmę Vantage Development pokazuje, że jest to możliwe. Kolejne budynki biurowe Epsilon i Zita budowane były równolegle z powstającą w sąsiedztwie zabudową mieszkaniową oraz usługami dedykowanymi szerokiej grupie odbiorców. Nie inaczej będzie w przypadku inwestycji Port Popowice wrocławskiego dewelopera – wstępna koncepcja zakłada harmonijne połączenie budynków mieszkaniowych, przestrzeni biurowej i lokali usługowych. Sercem projektu ma być zrewitalizowany basen portowy, atrakcyjne miejsce rekreacji dostępne dla mieszkańców oraz pracowników.
W czasie, gdy pracodawcy walczą na rynku o najlepszych specjalistów lokalizacja biura w przyjaznej przestrzeni jest przewagą trudną do przecenienia. Humanizacja miejsca pracy dotyczy już nie tylko samego biura, ale także oferty usług i udogodnień w bezpośrednim otoczeniu biurowca, o którą musi zadbać inwestor oraz zarządca budynku.
Dojazd do pracy nie musi być zatem udręką, szczególnie w sytuacji, gdy siedziba firmy znajduje się tuż obok miejsca zamieszkania w niedalekim sąsiedztwie parku i rzeki. To wizja, do której warto dążyć.