W Europie można było zaobserwować napływ kapitału na rynki nieruchomości — utrzymujące się bardzo niskie stopy procentowe sprzyjają poszukiwaniu nowych możliwości inwestycyjnych, zapewniających wyższą dochodowość alokowanego kapitału. Polska, gdzie rynek nieruchomości komercyjnych jest postrzegany jako dojrzały, gospodarka w ostatnich latach systematycznie się rozwijała, a stopy zwrotu nadal są wyższe niż w przypadku alternatywnych inwestycji na rynkach zachodnioeuropejskich, doświadczyła również tego zjawiska. Jak wynika z raportu „Investment Market in Poland, 4Q 2015” przygotowanego przez spółkę BNP Paribas Real Estate, ubiegły rok był bardzo udany, jeśli chodzi o rynek inwestycyjny. Prawie 70 sfinalizowanych transakcji na kwotę ponad 4,0 mld euro oznacza drugi wynik w historii (lepszy był tylko rok 2006). Należy również zauważyć, że notowana jest bardzo duża aktywność deweloperów w zakresie nowych inwestycji. Bazując na opracowaniu „Rynek biurowy w Polsce II połowa 2015”, przygotowanym przez Cushman & Wakefield, wystarczy wspomnieć, że w 2015 r. na rynek trafiło prawie 643 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a ponad 1,4 mln mkw. jest obecnie w budowie i trafi na rynek w latach 2016–2017. Oczywiście wszystkie transakcje kupna-sprzedaży bądź inwestycje w nowe obiekty wymagają finansowania, stąd w konsekwencji wysoka aktywność banków finansujących nieruchomości komercyjne, i to zarówno tych lokalnych (posiadających centrale w Polsce), jak i zagranicznych, proponujących finansowanie transgraniczne. W 2015 r. zauważalne były transakcje finansowane w całości ze środków własnych inwestora bądź poprzez kapitał pozyskany z alternatywnych źródeł (od podmiotów innych niż banki), jednakże kredyty bankowe nadal pozostawały dominującym źródłem finansowania. Apetyt na finansowanie projektów nieruchomościowych wśród banków utrzymywał się w ubiegłym roku na wysokim poziomie.
Według JLL, która przeprowadziła badanie wśród 20 instytucji finansujących nieruchomości komercyjne w Polsce, a wyniki opublikowała w raporcie „From the Lenders Perspective — Finansowanie Nieruchomości w Polsce”, ponad 74% podmiotów deklarowało wysokie lub bardzo wysokie zainteresowanie udzielaniem kredytów na nieruchomości. Z badania wynika ponadto, że najchętniej finansowane są projekty handlowe, jednakże obiekty biurowe oraz magazynowe cieszą się niewiele mniejszym zainteresowaniem. Pomimo faktu, iż faza budowy jest postrzegana jako zdecydowanie bardziej ryzykowna niż finansowanie gotowych obiektów generujących dochód, trzy czwarte spośród ankietowanych instytucji deklarowało gotowość zaangażowania się w finansowanie projektów na etapie budowy. Podstawowym parametrem zmniejszającym z punktu widzenia banków ryzyko związane z udzieleniem kredytu budowlanego, pozostaje wymóg odpowiedniej komercjalizacji. Warunkuje on możliwość uruchomienia finansowania i jest przez deweloperów postrzegany jako najbardziej dotkliwy. Oczywiście jak przy każdym finansowaniu
stosowane są również kryteria uniwersalne, takie jak atrakcyjność lokalizacji, jakość i funkcjonalność projektu oraz stabilność, renoma i doświadczenie sponsora. Opisany powyżej raport pokazuje, iż wymagany poziom komercjalizacji wskazywany przez instytucje biorące udział w przeprowadzonym badaniu, określony łącznie dla różnych typów nieruchomości, wynosi od 40 do 60%, aczkolwiek uważam, że dla najbardziej atrakcyjnych projektów biurowych osiągalny jest poziom 30%. Duże zainteresowanie i w konsekwencji silna konkurencja wśród kredytodawców, zwłaszcza dotycząca najlepiej postrzeganych projektów, skutkowała dalszą erozją marż kredytowych, które niejednokrotnie osiągały poziomy znacznie poniżej 200 punktów bazowych dla finansowania inwestycyjnego. Co więcej, konkurencja przełożyła się na warunki oferowanych kredytów, które z punktu widzenia kredytobiorcy stawały się coraz bardziej korzystne, zwłaszcza w odniesieniu do oferowanego maksymalnego poziomu sfinansowania projektu długiem czy też proponowanej amortyzacji długu. Wśród banków zauważalna była gotowość do akceptowania większych kwot transakcyjnych, zarówno przy transakcjach bilateralnych, jak i deklarowanych udziałów w formowanych konsorcjach dla największych transakcji.
Pełna wersja artykułu znajduje się w raporcie „Polski rynek biurowy 2015. Inwestycje. Architektura. Produkty” (strona 10)
