Inwestycje powstające w Polsce aż w dwóch trzecich przypadków opierają się na tzw. „wuzetkach”, czyli warunkach zabudowy. Spowodowane jest to brakiem planów zagospodarowania przestrzennego w miastach. Nawet jeśli są one uchwalane, to często kolidują z dotychczas przyznanymi warunkami zabudowy, co powoduje napływ wniosków o wielomilionowe odszkodowania. Problem ten dotknął już Poznań, ma również realną szansę zaistnienia w Krakowie.
Są wprawdzie takie miasta jak Gdańsk i Gdynia, gdzie pokrycie planami jest prawie 100-procentowe, więc wystarczające dla inwestorów i tam się realizuje inwestycje na podstawie planów. Ale są też miasta takie jak Kraków, Poznań, Łódź, w dużej mierze też Warszawa, gdzie te tereny, którymi głównie interesują się inwestorzy budowlani, nie mają planów. I tam głównie posługujemy się warunkami zabudowy – komentuje Jacek Bielecki, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Kwestia uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego bezpośrednio wiąże się z wcześniej przyznanymi warunkami zabudowy. Gminy boją się ewentualnych roszczeń, związanych z błędnie wprowadzonym planem, kolidującym z „wuzetkami”, przez co często w ogóle z niego rezygnują.
Jak mówi prezes PZFD: Nie chodzi tylko o same koszty sporządzenia planów, które nie są takie odstraszające, ale ewentualnie roszczenia związane z uchwaleniem planów: albo obniżenia wartości nieruchomości, albo konieczności przejęcia gruntów przez miasto pod infrastrukturę publiczną. I te koszty odstraszają w znacznej mierze gminy od tego, żeby planować przestrzeń tak, jak powinno się to czynić.
Dla deweloperów plany zagospodarowania przestrzeni sprzeczne z przyznaną im wcześniej „wuzetką” mogą mieć bardzo negatywne skutki, wiążące się z utratą sporej części pieniędzy. Jeżeli deweloper czy inny inwestor zaangażował już znaczne środki np. w zakup gruntu, wszystkie uzgodnienia, projekty, itd., i nagle okazuje się, że w uchwalonym planie jest inne przeznaczenie terenu niż on zaplanował, to jest to poważny problem, również ekonomiczny – komentuje Jacek Bielecki. Wydatki te mogą sięgać nawet 7-10 proc. wartości inwestycji.
W niektórych krajach europejskich stosowany jest pomysł oparty na odwróceniu obowiązującej w Polsce kolejności. Jacek Bielecki wyjaśnia: Można przejść na taki system, że to inwestor proponuje zagospodarowanie terenu, a gmina na tej podstawie uchwala plan, czyli uchwala go pod konkretne zamierzenie, konkretnego inwestora. Zdaję sobie sprawę, że to jest kontrowersyjne rozwiązanie, ale to by właśnie uwolniło gminy od takich terenów, które zalegają i na których być może przez najbliższych kilkadziesiąt lat i tak się nic nie będzie działo.
Zarówno z inwestycjami opartymi o warunkami zabudowy jak i z tymi podporządkowanymi pod plany zagospodarowania terenu wiążą się skomplikowane procedury biurokratyczne, prowadzące do uzyskania pozwolenia na budowę. Problem jest w niedookreśloności przez przepisy prawa warunków, jakie należy spełnić, żeby otrzymać pozwolenie na budowę. Gdyby te warunki były ściśle skodyfikowane, wymienione wszystkie potrzebne uzgodnienia, dokumenty, decyzje pośrednie, to byłoby znacznie lepiej. W tej chwili można się spotkać z żądaniami ze strony urzędu wykraczającymi poza uzupełnienie różnych projektów czy dostarczenie pewnych załączników, dokumentów, uzgodnień, które nie wynikają z żadnych przepisów prawa, tylko z widzimisię niektórych urzędników – zaznacza prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.