Druga fala światowego kryzysu uderzy w Polskę i kraje CEE, ponieważ spowolnienie gospodarcze na światowych rynkach przełożyło się na słabsze wyniki rynku nieruchomości komercyjnych w Europie w początku roku – twierdzili zgodnie uczestnicy sesji Rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Centralnej podczas Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach. Jak wyjaśniał Hadley Dean, partner zarządzający Colliers International na Europę Wschodnią, może to się objawiać jednorocznym spowolnieniem gospodarczym w naszym kraju, które odbije się na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednak wraz z innymi uczestnikami sesji zgadzał się co do tego, że Polska i region CEE mogą wyjść z niego obronną ręką, a w dłuższej perspektywie czasowej nic nie zagraża fundamentom gospodarczym naszego kraju.
Obrona stymulacją
Tym bardziej, że Polska to obok Niemiec kraj, który nadal utrzymuje pozytywną tendencję w rozwoju rynku nieruchomości i pod tym względem jest nam bliżej do stabilnego rynku sąsiada, niż na przykład do rynku węgierskiego. Dyskutanci obawiali się jednak nieco niekorzystnego wpływu na polską gospodarkę zawirowań w strefie euro, związanych z kłopotami budżetowymi części państw Unii Europejskiej. W opinii fachowców rozwój rynku nieruchomości w Polsce stymulowany jest między innymi poprzez poprawę stanu infrastruktury komunikacyjnej. Dzięki niej powstają lokalizacje, które przez firmy deweloperskie uznawane są za atrakcyjne. Do inwestowania u nas zachęcają też m.in. dobry stan gospodarki, silny eksport i wzrost konsumpcji. Ten ostatni przekłada się na zapotrzebowanie najemców na nowe powierzchnie handlowe, jednak nieco innego typu niż dotychczas - mniejsze, a co za tym idzie tańsze powierzchnie i niewielkie centra handlowe.
Obraz całego regionu CEE (Central Eastern Europe) nie jest spójny, jeśli chodzi o popyt w obszarze inwestycyjnym na rynkach europejskich. Na Węgrzech jest bardzo słaby, a do tego barierą do ekspansji, i tu, i w innych krajach, takich jak Rumunia, jest niestabilna sytuacja polityczna oraz wysokie ryzyko inwestycyjne. Negatywne nastroje dominują także w Czechach. Podobnie podzielona jest reszta Europy - we Włoszech, w Belgii i Francji górują nastroje negatywne, natomiast w Niemczech rośnie zarówno liczba zapytań inwestycyjnych, jak i oczekiwania wobec wartości kapitału. Podobna do niemieckiej sytuacja panuje w Polsce, gdzie po dwóch latach wzrostu rynek inwestycyjny stabilizuje się.
Z tych powodów dyskutanci skupiali się raczej na sytuacji poszczególnych krajów niż próbie definicji całego regionu CEE.
Małe jest tańsze
O małych centrach handlowych mówił Jeroen van der Toolen, dyrektor zarządzający na Europę Centralną i Wschodnią, Ghelamco Poland, która najbardziej znana jest z budowy obiektów biurowych. Jednak, zdaniem van der Toolena, możliwości rozwoju rynku biurowego wyczerpią się prędzej niż rynku powierzchni handlowych, stąd decyzja firmy o poszerzeniu działalności o nowe pole, które ma stać się źródłem generowania zysków. Dyrektor dodawał, że Polska jest krajem z bardzo dużym potencjałem wzrostu w sektorze handlowym, o czym świadczą także pozytywne wyniki dotyczące sprzedaży detalicznej w naszym kraju. Poza tym przeprowadzone przez firmę badania rynkowe wskazały na rosnący, stały popyt na powierzchnie w centrach handlowych. Widać jednak, że najemcy nie chcą już działać tylko w wielkich obiektach. Wielu z nich woli mniejsze i tańsze lokale – stwierdził.
Zjawisko to potwierdzali inni uczestnicy panelu, którzy wskazywali na zmiany, zachodzące na rynku najemców projektów komercyjnych. Z jednej strony najemcy preferują mniejsze powierzchnie, z niższymi stawkami czynszu, a z drugiej strony oczekują oni wyższego standardu w tej samej cenie, co powoduje, że rośnie popyt na projekty wysokiej jakości. Dlatego obecnie w mniejszych miastach rozwijają się inwestycje takich firm jak ECE Projektmanagement, dla którego Polska jest największym pod względem sprzedaży detalicznej rynkiem, równie stabilnym jak rynek czeski czy niemiecki. O wyznacznikach inwestycyjnych, takich jak stały popyt detaliczny oraz stabilność inwestycyjna w długim terminie mówił Rüdiger Dany, prezes zarządu ECE. Wyspecjalizowana w inwestowaniu w centra handlowe firma koncentruje teraz swoja działalność w mniejszych miastach i niezbyt wielkich obiektach – właśnie w związku ze zmianą oczekiwań najemców. Prezes ECE miał nadzieję, że ta odmienna od pozostałych inwestorów strategia przyniesie jego firmie duże korzyści.
Węgry z wątpliwościami
W sferze intensywnych zainteresowań ECE leżą też Bułgaria i Rumunia, jednak przeszkodą dla firmy jest mniejsza niż w Polsce stabilność polityczna w tych krajach. Łakomym okiem natomiast ECE spogląda na Rosję i - szczególnie - Turcję, która zdaniem Dany’ego stanie się w przyszłości jednym z ważniejszych rynków powierzchni komercyjnych. Pod względem potencjału rozwoju Polsce jest jednak bliżej do Moskwy, która znajduje się w czołówce miejsc wzbudzających zainteresowania wszystkich inwestorów.
Taką opinię wyraził też Manfred Wiltschnigg, członek zarządu Immofinanz Group, dla której w regionie CEE (do której Rosja nie należy) ważnymi kierunkami rozwoju oprócz Polski są Czechy, Słowacja, Węgry i Rumunia. Witshning podkreślał z kolei wagę tego ostatniego kraju, który jest bardzo perspektywicznym, choć ryzykownym kierunkiem. To dla nas jeden z najważniejszych rynków - stwierdził. W kwestii Węgier opinie uczestników dyskusji były podzielone. Szef Immofinanz otwarcie przyznał, że jego firma jest też jedyną, która prowadzi obecnie inwestycje w tym kraju, ponieważ jest w nim wiele tanich nieruchomości. A poza tym polityka - jego zdaniem - ma już o wiele mniejszy wpływ na rynek nieruchomości, niż jeszcze kilka lat temu.
Choć kryzys to dobry moment do przejęć i niektórzy inwestorzy patrzą przychylnym okiem na Węgry, to Edgar Rosenmayr, dyrektor zarządzający Kulczyk Silverstein Properties, stwierdził, że jego firma ma spore wątpliwości co do celowości lokowania tam inwestycji. Zagadnienia makroekonomiczne powodują, że w tym przypadku trzeba być ostrożnym - mówił Rosenmayr. Jego firma - dodał - koncentruje swoją aktywność na Polsce, głównie na rynku powierzchni biurowych. Tu lokujemy wiele swoich działań, ponieważ Polska ma najlepsze perspektywy rozwojowe w regionie - powiedział Rosenmayr.
Finanse z przeszkodami
Uczestnicy kongresowego spotkania podkreślali też trudne warunki finansowania inwestycji stawiane deweloperom przez banki. Kredyty podrożały i stały się w związku z tym mniej korzystne, a czas negocjacji z banki wydłużył się nawet dwukrotnie. To objaw świadczący, że część banków, zdaniem dyskutantów, jest w dobie kryzysu nieprzygotowana do działań i wypadnie z rynku. Lekarstwem dla słabych finansów Europy mogą być kapitały płynące z niezaangażowanych dotychczas w europejskie nieruchomości komercyjne regionów, takich jak Korea, Katar czy Malezja. A także Rosja.
W dyskusji pojawiła się też kwestia najemców, którzy wykorzystując obecną sytuację oczekują coraz dłuższych umów najmu, nawet 10-letnich, a ponadto bardzo chętnie korzystają z umów przednajmu zawieranych na dogodnych dla siebie warunkach. Trudno jest ich też nakłonić do płacenia w walucie euro, co przysparza deweloperom i zarządcom obiektów sporych kłopotów. Ich rozwiązaniem byłoby wprowadzenie w kolejnych krajach CEE wspólnej waluty.
Jak wynikało z podsumowania sesji dyskusyjnej, wyznacznikiem dla sytuacji w regionie CEE może być sytuacja w Polsce, a tu z kolei języczkiem u wagi jest Warszawa z przytłaczającą przewagą nad resztą kraju. Jak dotąd, od początku roku zanotowano tu wzrost stawek czynszowych, który może się utrzymać przez okres najbliższych 2-3 lat. Wynoszą one obecnie 22,5 euro za mkw. w centrum i 15,5 euro poza nim.