Wrocław miastem biurowców

Rozmiar rynku powierzchni biurowych danego miasta decyduje o jego potencjale i prestiżu, przyciągając tym samym kolejnych inwestorów z różnych branż. Dlatego też każda aglomeracja, która stawia na prężny rozwój, powinna zadbać o zrównoważenie wielkości popytu na biura z jego realną podażą. Wrocław już od kilku lat funkcjonuje jako „miasto biurowców”, ale czy zasługuje na to miano?

Atuty Wrocławia

• Wrocław to przede wszystkim miasto z ogromnym potencjałem, zarówno biznesowym jak i społecznym. Przy czym duże firmy międzynarodowe zaczęły wybierać stolicę Dolnego Śląska jako miejsce lokalizacji swoich placówek dopiero od 2005 r. Przyczyniło się to do szybkiego wzrostu popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe, co w efekcie w 2007 r. dało początek oficjalnemu wrocławskiemu rynkowi powierzchni biurowych. Niezwykle dynamiczny rozwój w ostatnich latach w sposób naturalny wygenerował duże zapotrzebowanie na przestrzeń biurową. – Nasza firma dostrzega możliwości Wrocławia i w związku z tym tworzy w stolicy Dolnego Śląska najwyższej jakości zielone biurowce. Dzięki wieloletniemu doświadczeniu na rynku nieruchomości inwestujemy w miejscach, gdzie nasze budynki nie tylko przynoszą zysk, ale także mogą przyczynić się do rozwoju lokalnej przedsiębiorczości, a w efekcie całego miasta – mówi Magdalena Holak, Leasing Negotiator Skanska Property Poland.
   
• Wrocław jako miasto spotkań od lat przyciąga inwestorów z wielu branż, między innymi finansowej oraz nowych technologii. Międzynarodowe organizacje coraz częściej wybierają go na miejsce prowadzenia swojego biznesu. – To miasto o niezwykle pozytywnej energii, które stało się miejscem spotkań ludzi biznesu, nauki i kultury. To także jedno z najpiękniejszych i najstarszych miast w Polsce. Fakt, że biurowce Skanska mogą współtworzyć nowoczesne oblicze Wrocławia to dla nas duży powód do dumy i satysfakcji – oznajmia Magdalena Holak.
   
• Korzystne położenie geograficzne pomiędzy Warszawą, Berlinem i Pragą oraz sąsiedztwo kilku specjalnych stref ekonomicznych. – Położenie geograficzne, sprawnie działająca administracja publiczna oraz penetracja regionu przez największe międzynarodowe przedsiębiorstwa – to główne czynniki wpływające na atrakcyjność Wrocławia z punktu widzenia GTC – tłumaczy Jacek Wachowicz, członek zarządu i dyrektor ds. wynajmu i sprzedaży GTC SA.
   
• Doskonale wykształcona kadra pracownicza. – Wielkim atutem Wrocławia jest doskonałe zaplecze edukacyjne. W mieście cały czas rośnie liczba studentów, a w efekcie także liczba świetnie wykształconych, znających języki obce młodych pracowników, którzy przyciągają zagranicznych inwestorów – tłumaczy Magdalena Holak. – Najważniejszym dla nas kryterium stanowi lokalizacja, która zapewnia dużą i dobrze wykształconą liczbę kandydatów mówiących w różnych językach obcych – dodaje Dariusz Sus, Chief Operations Officer EY Global Services (Poland).
   
• Ponadto stworzony przez władze Wrocławia przyjazny klimat inwestycyjny. Stolica Dolnego Śląska pod koniec 2010 r. otrzymała od Amerykańskiej Izby Handlowej w Polsce zaszczytny tytuł: "Miasto i Prezydent miasta najbardziej przyjaznego inwestorom". Działania Magistratu od wielu lat pokazują, jak skutecznie promować miasto i wychodzić naprzeciw inwestorom (władze miasta organizują różne programy – zwolnienie od podatku na nieruchomości, ulgi w stawkach za czynsz najmu lokali, tworzenie i wspomaganie instytucji otoczenia biznesu itp. – których celem jest pomoc inwestorom i przedsiębiorcom). Ponadto Wrocław zajmuje wysokie pozycje w międzynarodowych rankingach inwestycyjnych (np. Ranking Warsaw Business Journal zalicza Wrocław do miejsc o najmniejszym ryzyku inwestycyjnym).

Wielkość popytu a podaż

Obecnie we Wrocławiu szala popytu w stosunku do podaży znacznie przechyla się w stronę tego pierwszego, co oznacza, że władze miasta nie wykorzystują w pełni potencjału stolicy Dolnego Śląska. Według raportu DTZ "Property Times – Office – Regional cities Poland – H1 2010 – Positive prospects" łączna podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2010 r. wyniosła we Wrocławiu 370 000 m kw. Coraz więcej inwestorów wyraża chęć na budowę biurowców, nawet na obrzeżach miasta, czy w okolicy. Jednak nie sprzyja temu utrudniony dojazd – wiele torów tramwajowych w danej chwili pozostaje nieczynnych. – Mimo że Wrocławia nie ominęły skutki stagnacji, lokalny rynek powierzchni komercyjnych pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych w kraju. Wskaźnik pustostanów biurowych w mieście jest na najniższym poziomie wśród największych miast w Polsce (4,3 proc.). Nasze własne analizy, jak również prognozy firm doradczych w I kw. 2011 r., wskazują, że popyt na powierzchnie biurowe we Wrocławiu będzie wzrastał, przy jednoczesnym spadku podaży – informuje Jacek Wachowicz, członek zarządu i dyrektor ds. wynajmu i sprzedaży GTC SA.

Stawki czynszu

Ceny najmu we Wrocławiu utrzymywały się na podobnym poziomie przez cały rok i zaczynają się od 36 zł/m kw (+opłaty licznikowe) w mniej atrakcyjnej okolicy, poprzez 70 zł/m kw w kamienicy w okolicach Starego Miasta, aż do 90 zł/ m kw (+opłaty eksploatacyjne) w nowopowstających, nowoczesnych wieżowcach ulokowanych przy często uczęszczanej ulicy. Zatem ceny kreowane są na podstawie lokalizacji (bliskość centrum i węzłów komunikacyjnych), standardu aranżacji wnętrza (nowoczesne rozwiązania usprawniające pracę w takich biurach: klimatyzacja, dobre oświetlenie, ekologiczne materiały wykończeniowe) oraz sposobu naliczania opłat. – Oferty są przygotowywane indywidualnie, w zależności od wielkości powierzchni i kosztów aranżacji pokrywanych przez wynajmującego. Nigdy nie staramy się windować czynszów na siłę. Oferujemy naszym najemcom wysokiej klasy powierzchnię biurową przy rozsądnym, jak na warunki lokalne, poziomie czynszu – dodaje Jacek Wachowicz, z GTC SA. Ze względu na małą ilość dostępnej powierzchni biurowej we Wrocławiu w 2011 r. należy spodziewać się wzrostu stawek najmu. Już teraz  firmy rezerwują powierzchnie biurowe w jeszcze niepowstałych inwestycjach.

Analiza rynku biurowego na przestrzeni ostatnich lat

2008 r. – zdecydowanie przełomowy rok dla wrocławskiego rynku biurowego. Według szacunków Knight Frank – międzynarodowej firmy doradczej w branży nieruchomości, na rynku pojawiło się wówczas 105 tys. m kw. nowych powierzchni biurowych. Do użytku oddano 14 zrealizowanych projektów, większość powierzchni w tych budynkach została wynajęta jeszcze w trakcie ich budowy. Ze względu na duży popyt odnotowano we Wrocławiu jeden z najniższych współczynników pustostanów – w pierwszym kwartale wynosił 8 proc., a w czwartym już 6 proc. W tym roku także jakość utrzymywała się na wysokim poziomie – głównie dzięki wielu zagranicznym, dużym inwestorom, którzy zdecydowali się postawić w mieście budynki klasy A. Nowoczesną powierzchnię biurową można było wynająć od 14 do 17 euro za m kw. netto, a w centrum od 17 euro za m kw. netto. Najwyższe stawki wywoławcze dotyczyły powierzchni w budynku Times przy ulicy Kazimierza Wielkiego. Największe inwestycje związane z rynkiem biurowym na rok 2008 to: Bema Plaza, inwestor Ghelamco, powierzchnia 23 tys. m kw.; Grunwaldzki Center – budynek B i C, inwestor Skanska Property Poland, powierzchnia 16,3 tys. m kw.; Globis, inwestor Globe Trade Centre, powierzchnia 12,5 tys. m kw.; West Forum – pierwszy etap, inwestor Archicom, powierzchnia 10 tys. m kw.; Wrocławski Park Biznesu II – pierwszy i drugi etap, inwestor Devko, powierzchnia 10 tys. m kw.; Milenium Tower II, inwestor Descont, powierzchnia 7 tys. m kw. Dane firmy Knight Frank wskazują na to, że w czwartym kwartale 2008 r. we Wrocławiu było już 257 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co uplasowało miasto na pierwszym miejscu wśród największych regionalnych rynków biurowych.

2009 r. – w pierwszej połowie 2009 r. rynek biurowy nieco spowolnił. W drugim kwartale spadki czynszów i stworzenie pewnych zachęt dla najemców zaowocowały lekkim wzrostem ilości transakcji najmu. Niestety pogorszenie koniunktury spowodowało wstrzymanie realizacji większości planowanych wysokich budynków biurowych oraz obiektów o funkcjach mieszanych. Doskonałym przykładem jest tu Sky Tower – inwestor postanowił obniżyć wieżę o 78 m. Według Knight Frank wskaźnik pustostanów wynosił 8,5 proc. Firma oszacowała, że w 2009 r. oddano do użytku ok. 46 tys. m kw. powierzchni biurowych. Budynki, które zostały oddane do użytku to: Silver Forum, inwestor Archicom, powierzchnia 15,5 tys. m kw.; Grunwaldzki Center – drugi etap, inwestor Skanska Property Poland, powierzchnia 14,4 tys. m kw.; Centrum Orląt, inwestor Lukas Bank, powierzchnia 13, 34 tys. m kw.

2010 r. – w pierwszym półroczu tego roku nie oddano do użytku żadnego budynku. Natomiast odnotowano ożywiony popyt. Według badań Knight Frank we Wrocławiu w 2010 r. odnotowano najniższy współczynnik pustostanów – na poziomie 5 proc. Do użytku oddano około 47 tys. m kw. powierzchni biurowych, m. in. w maju firma Wojdyła Budownictwo oddała przy ul. Muchoborskiej biurowiec Wojdyła Business Park (24 tys. m kw.).

Wrocław od jakiegoś czasu uznawany jest za jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc dla inwestycji w Polsce, przez niektórych nazywany nawet centrum biznesu. Powyższa krótka analiza tylko utwierdza w tym przekonaniu. Od początku 2010 r. rozpoczęto realizację około 11,8 tys. m kw., które powinny zostać oddane do użytku pod koniec 2011 r. Ponadto w 2011 r. przewiduje się niedobór powierzchni biurowych i szacuje się, że wskaźnik pustostanów wyniesie 4,5 proc.

Inwestycje, które w tej chwili są realizowane to m. in.: Odra Tower, inwestor Gant Development; Promenady Wrocławskie (31 maja miało miejsce wmurowanie kamienia węgielnego, co zapoczątkowało pierwszy etap budowy), inwestor Vantage Development; Wrocławski Park Biznesu II – trzeci etap budowy; Aquarius Busineess House, inwestor Echo Investment; Gamma Office, inwestor Vantage Development; Green Towers, inwestor Skanska Property Poland; Quantum Oławska, inwestor Quantum Project; Westo Forum, inwestor Archicom oraz Sky Tower (w lipcu rozpoczęły się prace nad budynkami mieszkalno-biurowymi).