Przygotowanie lokalu, ustalenie warunków najmu, wybór odpowiedniej umowy i skompletowanie dokumentów to etapy, których nie warto zostawiać na ostatnią chwilę.
1. Przygotuj mieszkanie do wynajmu
Zanim pojawi się pierwszy najemca, warto dokładnie sprawdzić stan mieszkania. Dobrym pomysłem jest przejrzenie wyposażenia, sprawdzenie podstawowych instalacji oraz upewnienie się, że sprzęty znajdujące się w lokalu działają prawidłowo.
Znaczenie ma również samo przygotowanie oferty. Dobre zdjęcia i konkretny opis pozwalają od początku przedstawić mieszkanie w przejrzysty sposób.
Warto też ustalić, co dokładnie zostaje w lokalu i w jakim stanie będzie przekazane najemcy.
2. Ustal najważniejsze warunki najmu
Zanim dojdzie do podpisania umowy, dobrze ustalić wszystkie kwestie finansowe i organizacyjne.
Chodzi przede wszystkim o wysokość czynszu, dodatkowe opłaty, wysokość kaucji, okres najmu oraz zasady korzystania z mieszkania. Warto od razu ustalić również, kto ponosi poszczególne koszty związane z lokalem i jak będą rozliczane media.
Im więcej takich kwestii zostanie wyjaśnionych przed podpisaniem umowy, tym mniejsze ryzyko późniejszych nieporozumień.
W przypadku najmu okazjonalnego kaucja może zabezpieczać należności właściciela związane z najmem oraz koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Po opróżnieniu lokalu podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca, po potrąceniu należności właściciela.
3. Znajdź odpowiedniego najemcę
Kiedy mieszkanie jest już przygotowane, można rozpocząć poszukiwanie najemcy. Na tym etapie warto nie skupiać się wyłącznie na tym, kto pierwszy zdecyduje się podpisać umowę.
Podczas rozmowy można ustalić między innymi, jak długo dana osoba planuje wynajmować mieszkanie, ile osób będzie w nim mieszkać oraz jakie ma oczekiwania.
Przed podpisaniem dokumentów dobrze jeszcze raz omówić najważniejsze warunki, tak aby obie strony miały jasność co do zasad najmu.
4. Wybierz odpowiednią formę umowy
Kolejnym krokiem jest wybór formy umowy. Właściciel może skorzystać ze standardowej umowy najmu albo — jeżeli spełnia określone wymagania — zdecydować się na najem okazjonalny.
Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego należącego do osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Ta forma najmu wiąże się z dodatkowymi formalnościami, ale daje właścicielowi możliwość skorzystania ze szczególnej procedury związanej z opróżnieniem lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy.
Dlatego już na tym etapie warto zadbać o przygotowanie umowy najmu okazjonalnego.
5. Skompletuj wymagane dokumenty
Przy najmie okazjonalnym sama umowa to dopiero początek. Trzeba również przygotować wymagane załączniki.
Najemca składa między innymi oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia oraz wydania lokalu. Potrzebne jest również wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania, a także zgoda właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu.
Sama umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Przygotowanie dokumentów można dziś częściowo uprościć dzięki narzędziom online. Jednym z takich rozwiązań jest makedocsnow.com, które pozwala przygotować dokument na podstawie podanych informacji.
6. Pamiętaj o zgłoszeniu umowy
Na zawarciu umowy formalności się nie kończą. W przypadku najmu okazjonalnego właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania.
Termin na dokonanie zgłoszenia wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel powinien również przedstawić potwierdzenie dokonania zgłoszenia.
Warto więc uwzględnić ten termin już podczas planowania rozpoczęcia najmu.
7. Przygotuj protokół zdawczo-odbiorczy
Przed przekazaniem mieszkania dobrze sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Można w nim opisać stan lokalu, wyposażenie, stan liczników oraz ewentualne uszkodzenia.
Dobrym uzupełnieniem jest kilka zdjęć wykonanych w dniu przekazania mieszkania. Taka dokumentacja pozwala później łatwiej ustalić, w jakim stanie lokal został oddany najemcy.
To szczególnie przydatne przy zakończeniu najmu i rozliczaniu ewentualnych szkód.
8. Przekaż mieszkanie najemcy
Ostatnim etapem jest przekazanie lokalu. Po podpisaniu dokumentów, skompletowaniu wymaganych załączników i ustaleniu sposobu rozliczeń można przekazać najemcy klucze.
Warto zachować całą dokumentację związaną z najmem, w tym podpisaną umowę, protokół oraz potwierdzenia dotyczące rozliczeń.
W przypadku najmu okazjonalnego trzeba pamiętać również o szczególnej procedurze związanej z opróżnieniem lokalu po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy. Jeżeli najemca nie opuści mieszkania dobrowolnie, właściciel może skierować do niego pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Termin wskazany w takim żądaniu nie może być krótszy niż 7 dni.
Wynajem mieszkania – o czym warto pamiętać?
Dobrze przygotowany wynajem zaczyna się jeszcze przed podpisaniem umowy. Stan mieszkania, jasno określone warunki, wybór odpowiedniej formy najmu i kompletna dokumentacja mają znaczenie nie tylko w dniu przekazania kluczy, ale również podczas całego okresu najmu.
Przy najmie okazjonalnym szczególnie ważne są dodatkowe wymagania dotyczące dokumentów, forma pisemna umowy, zasady dotyczące kaucji oraz zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.
Poświęcenie trochę czasu na przygotowanie wszystkich formalności na początku pozwala później znacznie spokojniej zarządzać wynajmowanym mieszkaniem.