- Warszawa to preferowana lokalizacja dla inwestycji w nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej - tak wyniki raportu skomentował Mike Atwell, dyrektor działu rynków kapitałowych na Europę Środkowo-Wschodnią w CBRE w Polsce. Wiedzą o tym stołeczni urzędnicy. Z miesiąca na miesiąc pojawią się informacje o nowych przetargach, w ruch poszła także promocyjna machina. - Niewątpliwie prezentacja oferty Warszawy na targach w Cannes czy Monachium znajduje odzwierciedlenie w międzynarodowych rankingach – mówi Agnieszka Kłąb, rzeczniczka Ratusza - Według danych firmy Cushman & Wakefield stolica jest liderem Europy Środkowej na rynku nieruchomości komercyjnych – ponad 40 proc. obrotów inwestycyjnych w 2012 r. przypada właśnie na nasze miasto. Wartość tych transakcji wynosi 1,52 mld euro i jest to więcej niż suma sprzedaży Czech, Rumunii, Węgier i Słowacji. Rzeczywiście miasto oferuje potencjalnym inwestorom pełne spektrum nieruchomości: od niezabudowanych parceli, przez kamienice i kompleks pałacowy po perłę w koronie – Plac Defilad.
Pałac droższy o milion rocznie
W kolejce czeka Pałac Szaniawskich przy Miodowej 8. Jeszcze kilka latu temu swoją siedzibę miało tutaj kilka biur Ratusza. Urzędnicy musieli jednak opuścić nieruchomość, bo Pałac na ambasadę upatrzyli sobie szejkowie z Kataru. Z transakcji jednak nic nie wyszło. Wycofali się Katarczycy. Pałac do dziś czeka na nowego właściciela. Pod koniec marca został wywieszony wykaz tej nieruchomości. Cena wywoławcza? Ratusz żąda 21 mln zł, co oznacza, że wartość Pałacu rośnie o niemal 1 mln zł rocznie. W 2009 r był bowiem wyceniany na 17,5 mln zł. Przetarg zaplanowano na III kwartał br. Zdaniem ekspertów ta inwestycja może się opłacać. Transakcje przeprowadzone w minionych latach na warszawskim rynku potwierdzają, że jest popyt na tego typu produkty inwestycyjne - twierdzi Beata Sójka-Celińska, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield. Wymienia także garść przykładów: zrewitalizowany przez Mermaid Properties i sprzedany za 22 mln euro niemieckiemu funduszowi IVG Pałac Młodziejowskiego (przy ul. Miodowej 10) czy też zakup również przez IVG nieruchomości przy Al. Ujazdowskich 10 (wartość transakcji to 18 mln euro), jak też ostatnio nabyty przez Kulczyk Silverstein Properties Pałac Małachowskiego. Według ekspertki z C&W prestiż nieruchomości podnosi jej atrakcyjna lokalizacja. Inwestorzy wciąż najbardziej poszukują projektów biurowych zlokalizowanych w warszawskim COB (Centralnym Obszarze Biznesu). Należy też pamiętać, że podaż zabytkowych obiektów jest ograniczona, a co za tym idzie - takie nieruchomości stają się bardziej unikatowym produktem – podsumowuje.
Drogi remont kamienicy
Na sprzedaż przeznaczony jest kolejny zabytek - Kamienica Wolfa Krongolda. Ponad 100-letnia nieruchomość (budowa zakończyła się w 1899 r.) wymaga generalnego remontu. Budynek od dekady stoi pusty. Podczas ostatniego przetargu nie znalazł się inwestor chętny do jego odnowienia. Wówczas cena wywoławcza wynosiła 15 mln zł.
Aktualnie prowadzone są czynności przygotowawcze mające na celu przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Termin przetargu planowany jest na drugie półrocze 2013 r. – informują przedstawiciele Ratusza. Urzędnicy nie podają jeszcze kwot. Wiadomo jednak, że potencjalnego inwestora będą obowiązywać rabaty, ponieważ obiekt jest wpisany do rejestru zabytków. Jednak z roku na rok kamienica niszczeje. Kapitalny remont czy rewitalizacja nieruchomości, tym bardziej pod okiem konserwatora zabytków może być długotrwałym i kosztownym procesem, a nakłady związane z poprawa efektywności powierzchni i jej dostosowaniem do standardów biurowców klasy A często wiążą się z poniesieniem wyższych kosztów niż wymagałaby to budowa biurowca „od zera”. Deweloperzy podejmują jednak to ryzyko, licząc na wykreowanie często ekskluzywnych biurowców, które później będą cieszyły się zainteresowaniem zarówno najemców, jak i inwestorów – zauważa Beata Sójka-Celińska, C&W.
Kilka przecznic dalej, przy ul. Próżnej, z podobnym problemem musiał zmierzył się Warimpex, który całkowicie odbudował La Palais. Z kolei przy Al. Jerozolimskich Reinhold z powodzeniem zrewitalizował Kamienicę Lipińskiego i sprzedał ją Union Investment. - Wspomniana kamienica przy ul. Złotej 83 to obszar bliskiej Woli, dzielnicy, która obecnie jest dużym placem budowy i dynamicznie się rozwija. Za parę lat może przyjąć miano drugiego „COB”. Na razie jednak otoczenie Złotej budzi wiele zastrzeżeń, a bliskość innych projektów oferujących powierzchnie biurowe stanowi konkurencję dla planowanych inwestycji – zaznacza przedstawicielka C&W.
Perła w koronie za 70 mln
Sztandarową ofertą Warszawy jest część pl. Defilad. Parcela usytuowana jest wzdłuż Marszałkowskiej naprzeciwko Galerii Centrum i liczy 5 800 mkw. Teren ten wyceniono na 70 mln zł. Według planu zagospodarowania przestrzennego potencjalni inwestorzy mogą postawić tutaj budynki komercyjne oferujące usługi z zakresu: handlu, administracji i biur, gastronomii, finansów i bankowości, wystawiennictwa, kultury. Według ekspertów ograniczeniem może być właśnie sam plan. Niska zabudowa z przeznaczeniem na usługi i kulturę ogranicza wielkość inwestycji i możliwy do uzyskania przychód czynszowy, który bezpośrednio przekłada się na wartość parceli.
Sama lokalizacja w ścisłym centrum Warszawy i COB, w doskonale skomunikowanym, rozpoznawalnym i widocznym miejscu, jest unikalna i niezwykle atrakcyjna. Dodatkowo działka jest wolna od roszczeń, co w tej lokalizacji jest także rzadkim przypadkiem – wylicza przedstawiciel Cushman & Wakefield i podsumowuje - Takie nieruchomości powinny cieszyć się zainteresowaniem wśród inwestorów, a potwierdzeniem tej tezy może być np. zakończona sukcesem sprzedaż w ubiegłym roku za 171 mln pln 1,7 ha działki należącej do PKP, w równie ciekawej i pobliskiej lokalizacji skrzyżowaniu ul. Chmielnej i Al. Jana Pawła II.
Warto szukać dalej od centrum
Stołeczna oferta nie stoi jednak samym centrum i okolicami. Na granicy Ochoty i Włoch, przy ul. Włodarzewskiej, na kupca czekają dwie parcele. Działka o numerze 8/9 liczy sobie blisko 7 500mkw., druga (nr 8/6) ma 1 500 mkw. Plan zagospodarowania przestrzennego zakłada tutaj tereny usług biurowych i hoteli, jednak nie jest jeszcze obowiązujący. Nieruchomości będą przygotowywane do sprzedaży dopiero po uchwalenia mpzp obszaru Wiktoryn. Jego projekt będzie powtórnie wyłożony do publicznej wiadomości w najbliższym czasie (III kw. 2013 r.). Z kolei na południu do sprzedania jest nieruchomość przy Baletowej 172. Działka była już przedmiotem przetargu w 2012 roku, przy czym przetarg zakończył się wynikiem negatywnym.Jeszcze nie została podjęta decyzja co do kontynuowania procedury przetargowej. W przypadku jej kontynuacji, najbardziej realnym terminem przeprowadzenia przetargu jest IV kwartał 2013r. – informują urzędnicy. Decyzja WZ dla tej działki przewiduje budynek biurowo-usługowy o wysokości do 10,5 metra. Parcela liczy 3 500 mkw.