W Warszawie od kilku miesięcy, a we Wrocławiu od dwóch lat funkcjonuje porozumienie władz miasta z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich (PZFD). Porozumienie warszawskie dotyczy przede wszystkim koordynacji miejskich inwestycji infrastrukturalnych oraz przedsięwzięć deweloperskich, głównie z zakresu budownictwa mieszkaniowego, ale też biurowego oraz handlowego.
Wspólna koncepcja
Samorządowi zależy na promowaniu budownictwa niskoemisyjnego i „zielonych” biurowców oraz na podniesieniu jakości powstającej architektury, co pozostaje w związku z celem nadrzędnym współpracy – wpisywaniu nowo powstających budynków i ich zespołów w istniejącą tkankę miasta, nie stanowiąc wyodrębnionych wysp. Zasady wypracowywane przez władze Warszawy z PDZF mają również zastosowanie we współpracy z deweloperami realizującymi budynki biurowe.
Choć nie posiadają oni swej odrębnej reprezentacji, z wieloma z nich prowadzone są rozmowy indywidualne. Jak mówi Leszek Drogosz, dyrektor Biura Infrastruktury Urzędu m. st. Warszawy, deweloperzy nie chcą by ich budynki były anonimowe, lecz by były pozytywnie postrzegane przez samorząd miejski, a także mieszkańców miasta. Tak było chociażby w wypadku grupy inwestorów na Woli, w rejonie ulicy Grzybowskiej i Karolkowej. Powstaje tam zespół biurowców czterech deweloperów, którzy wspólnie realizują sieć dróg wewnętrznych i dodatkowych pasaży dla pieszych. Nowa sieć, konstruowana zgodnie z najnowszymi wymogami technicznymi, w znaczący sposób polepszy ruch uliczny w obrębie parku biznesowego, a także stworzy ciąg komunikacyjny na odcinku pobliskiego parku i nowo budowanej stacji metra.
W tym wypadku deweloperzy przygotowując realizację inwestycji i wiedząc, jakimi środkami i w jakim czasie dysponuje miasto, przystąpili do realizacji pewnych elementów planu wyprzedzającego wobec tego, co my możemy zrobić – mówi dyrektor Drogosz.
Całe działanie zostało uzgodnione z samorządem na etapie koncepcji, co umożliwiło stworzenie całościowego rozwiązania, które nie zaskoczyło ani samorządu, ani deweloperów. Z doświadczeń dyrektora wynika, że spora część deweloperów chce rozmawiać z miastem o swoich inwestycjach, pragnąc się dowiedzieć, jakie są oczekiwania wobec nich i jak mogą się dostosować.
Warszawa i reszta
Podobne działania do tych w Warszawie podjął inwestor w Jeleniej Górze. Na podstawie zawartego z miastem porozumienia, deweloper partycypował będzie w kosztach remontu ulicy, która sąsiaduje z działką, na której planuje wybudowanie dużego centrum handlowego.
Analogiczne rozmowy, z dobrym skutkiem, prowadzone były we Wrocławiu i Poznaniu. Tam jednak deweloperów powstrzymał kryzys.
W trakcie dyskusji prowadzonych z inwestorami w Warszawie wyłaniają się problemy dotyczące szczegółów, zdające się czasami przeszkodami nie do przezwyciężenia. Ale przezwyciężyć je trzeba. Dotyczy to choćby wpływu deweloperów na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.
Deweloper jest przede wszystkim biznesmenem, który produkuje np. biurowiec w określonym punkcie ma planie miasta. Nam natomiast zależy na przeniesieniu myślenia o konkretnym projekcie na poziom ogólny, tkanki miejskiej z infrastrukturą podziemną, a na powierzchni z żywymi ludźmi, którzy będą się wokół przemieszczać, mieszkać czy pracować – mówi Drogosz.
Zdaniem dyrektora można w ten sposób wspólnie określać zasady realizacji różnych aspektów, od zrównoważonego rozwoju urbanistycznego po infrastrukturę komunikacyjną towarzyszącą budynkom. Dzięki temu powstają rozwiązania, które nie dotyczą tylko jednej, konkretnej inwestycji, lecz tworzą wyraźne ramy, w których deweloperzy mogą się poruszać. To z kolei może sprawić, że administracyjna droga każdej kolejnej inwestycji będzie mogła być krótsza, ponieważ inwestorom będzie łatwiej funkcjonować z przyjaznym wsparciem administracji samorządowej.
Dyrektor Drogosz jest zwolennikiem spotkań władz miasta z deweloperami, które pokazują, że pomimo różnych wyobrażeń rozmówców o sposobie myślenia i możliwościach drugiej strony, to wcale nie musi to przeszkadzać w osiągnięciu porozumienia. Tym bardziej, że samorządowi zależy na dopasowaniu nowej infrastruktury do realnych potrzeb. Nie wierzę w bajki i wiem, że nie da się zmusić dewelopera do tego by, wyłącznie pod wpływem rozmowy z urzędnikiem miejskim, przedłożył radość ze wspólnego projektu ponad zysk. Ale można, wedle Drogosza, dyskutować z deweloperem o tym, jak bardzo atrakcyjność jego oferty jest uzależniona od stopnia wpisania w tkankę miasta i jak jej postrzeganie zależy od powiązania z substancją miejską i infrastrukturą komunikacyjną.
Magia PPP
Takie myślenie bliskie jest już magicznej formule PPP, Partnerstwa Publiczno –Prywatnego, którym to mianem zwykle określa się w Europie współdziałanie podobne do tego, które samorząd Warszawy i Wrocławia podjął z PZDF. W Polsce taka formuła musi spełniać precyzyjnie określone prawem warunki, by można ją oficjalnie określić jako PPP – z tego względu to, co dzieje się w stolicy, nie jest tak nazywane.
Dla dyrektora Drogosza, PPP to nie kwestia nazwy lecz zaufania. Przy planowaniu inwestycji samorząd musi zważyć racje i interesy nie tylko dewelopera, ale i wielu innych podmiotów, których ona dotyczy. Dzięki dyskusjom opartym na wiarygodnych, dobrze przygotowanych materiałach – sądzi Drogosz – jedna i druga strona będzie miała jasność, co da się zrobić, a w jakich przypadkach faktów nie zmienimy i szkoda czasu na podchody. Do tego potrzebne jest wzajemne zaufanie i przekonanie, że nie jest to manipulacja i gra interesów. Niektórzy deweloperzy obawiają się źle pojmowanego partnerstwa, w którym przyznanie warunków zabudowy uzależniane bywa od tego, czy inwestor będzie skłonny do przeznaczenia części terenu pod infrastrukturę drogową ogólnego użytku, którą na dodatek sam wybuduje.
Nie zmienia to jednak faktu, że szeroko rozumiane PPP to przyszłość współpracy na osi miasto-deweloper, a warszawskie doświadczenia mogą znaleźć swoje odbicie w nowych aktach prawnych lepiej regulujących warunki współpracy dwóch stron współtworzących miasto.