Dwa kierunki rozwoju rynku

Zróżnicowanie pomiędzy europejskimi lokalizacjami biurowymi pogłębia się, a na czynsze działa lekka presja zwyżkowa – czytamy w opracowaniu „Krótkoterminowy Cykl Zmiany Czynszów”, opublikowanym przez Jones Lang LaSalle. Analitycy dodają, że popyt na biura ze strony najemców w II kwartale porównywalny jest z poziomem zarejestrowanym w kwartale poprzednim. Alarmują jednocześnie, że nowa podaż powierzchni biurowej osiąga rekordowo niski poziom. Źródeł regionalnego zróżnicowania upatrują przede wszystkim w  kondycji poszczególnych gospodarek.

W II kwartale 2011 r. najwyższe czynsze transakcyjne w Europie wykazywały umiarkowany wzrost na poziomie około 2,1 proc. Na wynik ten wpłynęły podwyżki stawek, które zarejestrowano w miastach objętych analizą. Największe przyrosty miały miejsce w Moskwie (+20,0 proc.), Warszawie (+13,6 proc.) oraz Lyonie (+8,0 proc.). Nieco mniejsze podwyżki czynszów odnotowano w Monachium (+3,4 proc.), Berlinie (+2,4 proc.) i Hamburgu (+2,2 proc.), a także londyńskiej dzielnicy West End (+2,7 proc.) oraz Sztokholmie (+2,5 proc.). Zgoła odmiennie sytuacja kształtuje się w Atenach – rosnące zadłużenie w połączeniu z polityką cięcia kosztów zaowocowało presją zniżkową. Spadki, choć ich skala była relatywnie mniejsza, zanotowały także Madryt, Barcelona, Dublin oraz Utrecht.

W badanym okresie wynajęto w Europie blisko 2,7 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Oznacza to 2 proc. wzrost w stosunku do I kwartału 2011 r. Najwyższą aktywnością po stronie rynku najemców charakteryzowała się Europa Środkowo-Wschodnia, w tym przede wszystkim warszawski, moskiewski i praski rynek biurowy. Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie w tak ważnych lokalizacjach jak Londyn i Paryż pozostało bardzo umiarkowane, z wielkością najmu w centralnej części Londynu na poziomie znacznie poniżej poziomu zarejestrowanego w II kwartale 2010 r. Analitycy przewidują, iż całkowity popyt w 2011 r. ukształtuje się na poziomie zbliżonym do 2010 r. i wynosić będzie około 10-11 mln m kw.

Nieprzerwanie od IV kwartału 2009 r. nowoczesny rynek nieruchomości biurowych Europy charakteryzuje dwucyfrowy poziom wskaźnika pustostanów – według danych na koniec badanego okresu 2011 r. współczynnik wyniósł około 10,2 proc. Zauważalna jest jednak systematyczna tendencja spadkowa, uwarunkowana przede wszystkim notowaną w prawie całej Europie zbyt niską w stosunku do zapotrzebowania podażą nowoczesnej powierzchni. Na koniec czerwca 2011 r. wyniosła ona zaledwie około 670 tys. m kw. – ponad 50 proc. poniżej wielkości średniej z ostatnich 10 lat.

Podobnie sytuacja ma się w Polsce. Wraz z ożywieniem po stronie popytu, obniżeniem wskaźnika pustostanów oraz bardzo małą liczbą nowych projektów oddawanych do użytku, najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie powróciły na ścieżkę wzrostu. Najlepsze powierzchnie biurowe w centrum można wynająć obecnie za 22-25 euro/m kw./m-c, przy czym w niektórych biurowcach klasy A+ stawki wywoławcze mogą być wyższe. Poza centrum czynsze za najlepsze powierzchnie wynoszą obecnie 15,00- 15,50 euro/m kw./m-c. W II połowie roku w niektórych miastach regionalnych czynsze będą prawdopodobnie rosły – podsumował Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w Polsce.