Rynek biurowy - III kw. 2011 r.

Firma Jones Lang LaSalle podsumowała kondycję rodzimego rynku biur na koniec III kw. 2011 r. Kolejny kwartał potwierdza, że sytuacja na rynku nieruchomości biurowych w Polsce jest stabilna, a perspektywy dla większości rynków obiecujące – stwierdził Mateusz Polkowski, starszy analityk w Jones Lang LaSalle. Dowodem na to jest duża aktywność deweloperów, pozostający na wysokim poziomie popyt na biura oraz wzrost czynszów najmu nie tylko w stolicy, ale również we Wrocławiu i Krakowie.

Rynek warszawski

Na stołecznym rynku nieruchomości zanotowano wysoki poziom popytu na powierzchnie biurowe, ale w porównaniu do poprzedniego kwartału aktywność najemców w okresie lipiec-wrzesień była mniejsza. W miesiącach tych wynajęto ponad 119 tys. m kw., co stanowiło spadek o 37 proc. w odniesieniu do 321 tys. m kw. oddanych najemcom między kwietniem a czerwcem. Wynajęcie łącznie 440 tys. m kw. w trzech kwartałach, sprawiło jednak, że rekordowy poziom najmu zarejestrowany w 2010 r. (549 tys. m kw.) może zostać przekroczony.

Największą nową umowę zawarła firma Mostostal, dzięki której zajęła 7,8 tys. m kw. w Adgar Business Centre II. Na rynku najmu zauważono rosnącą rolę transakcji typu pre-let, które stanowiły blisko jedną czwartą zawieranych umów. Największe kontrakty przednajmu dotyczyły wynajęcia 7,1 tys. m kw. przez Imtech (Eurocentrum), 4,55 tys. m kw. przez PTU (Mokotów Nova) i 4,2 tys. m kw. przez WSiP (Equator II).

Mała ilość inwestycji w pierwszych dwóch kwartałach powodowała pogłębianie się różnicy między popytem wykazywanym przez inwestorów i najemców, a ilością powierzchni biurowej oferowanej przez deweloperów. Analitycy w drugim półroczu przewidzieli poprawę sytuacji podażowej, czyli oddanie w stolicy blisko 111 tys. m kw. nowej powierzchni. III kwartał zamknął się przekazaniem użytkownikom blisko 60 tys. m kw. biur, a przewidywana nowa podaż w 2011 r. ma osiągnąć zaledwie 130 tys. m kw. (najmniej od sześciu lat). Podkreślić przy tym należy, że duża część realizowanych w ostatnim czasie projektów miała charakter spekulacyjny i to Warszawa pozostała najaktywniejszym w tym względzie rynkiem.

Największymi obiektami oddanymi do użytku były: I faza inwestycji Mokotów Nova (25 tys. m kw.) i Equator II (21,3 tys. m kw.). W centrum Warszawy najemcom przekazano Pasaż Lipińskiego (3,5 tys. m kw.), biurowiec Prosta Tower (54 tys. m kw.) i Nowy Dom Jabłkowskich (2,8 tys. m kw.).

Z końcem września wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł średnio 6,7 proc. Współczynnik ten praktycznie nie zmienił się w porównaniu z poprzednim kwartałem. Mimo że analitycy przewidywali tendencję wzrostową, czynsze transakcyjne pozostały stabilne. Stawki dla najlepszych powierzchni w centrum wahają się od 22 do 25 euro za m kw./m-c. Dla najlepszych biurowców mogą być jednak wyższe. Poza centrum biuro można wynająć obecnie za 15-15,5 euro/m kw./m-c. – określają analitycy Jones Lang LaSalle.

Rynki regionalne

Do końca III kwartału transakcje najmu na rynkach regionalnych dotyczyły łącznie 228 tys. m kw. Największą aktywność najemców zaobserwowano we Wrocławiu i Trójmieście. Umowy pre-let, które objęły m.in. wynajęcie 8 tys. m kw. przez Grupę Energa w Olivia Gate (Gdańsk) oraz 4,7 tys. m kw. przez Tieto w Aquarius Business House (Wrocław), stanowiły blisko 30 proc. zawieranych w tym czasie transakcji. Do dużych kontraktów sfinalizowanych w III kwartale zaliczyć można także: zawarcie nowej umowy przez spółkę z sektora BPO w krakowskiej inwestycji Bonarka4Business (6,7 tys. m kw.) i rozszerzenie umowy najmu przez Credit Suisse we Wrocławiu (5,9 tys. m kw. w obiekcie Grunwaldzki Centre). Analitycy Jones Lang LaSalle przewidują, że wraz z dojrzewaniem polskiego rynku to właśnie przedłużenia umów będą miały coraz większy udział w popycie.

Zasoby biur w największych miastach pozostały niemal bez zmian. Jedynie w Trójmieście podaż zwiększyła się o 1,55 tys. m kw. Zgodnie z szacunkami, do końca roku do użytkowania zostanie oddanych 76,9 m kw. Byłaby to najwyższa wartość odnotowana od II kw. 2010 r., kiedy na rynek dostarczono prawie 99 tys. m kw. Do najważniejszych projektów biurowych planowanych na IV kw. należą gdańska Olivia Gate (15,9 tys. m kw.), Park Biznesu Teofilów I (8,6 tys. m kw.) w Łodzi oraz poznańska Malta Office F (6,5 tys. m kw.).

W najlepszych obiektach biurowych stawki czynszowe kształtują się od 11-13,5 euro/m kw./m-c w Łodzi, do 15,5 euro/m kw./m-c we Wrocławiu. W 2012 r. spodziewane są dalsze wzrosty stawek czynszowych na rynku wrocławskim i krakowskim. Pozostałe regiony prawdopodobnie utrzymają stabilny poziom czynszów.