„Gramy z otoczeniem” – rozmowa o strategii firmy TriGranit

Árpád Török  Dyrektor Generalny

grupy TriGranit Development Corporation

Árpád Török: Kolejne inwestycje zamierzamy lokować przede wszystkim w miastach regionalnych. Co prawda rozważaliśmy też przez pewien czas Warszawę, jednak rynek ten jest dość niepewny, z niepokojąco wysokim wskaźnikiem pustostanów. Dodatkowo w Warszawie deweloperzy mają znacznie mniejsze możliwości w zakresie realizowania city center, gdyż po pierwsze warszawski rynek komercyjny jest bliski przesyceniu powierzchnią handlową, a po drugie znacznie mniej jest przestrzeni, gotowych na realizację tego typu złożonych i rozległych powierzchniowo inwestycji. Wszystko to sprawia, że na ten moment nie planujemy inwestycji w stolicy.  Z pewnością jednak będziemy kontynuować prace w Krakowie, gdzie docelowo na kompleks Bonarka for Business składać będzie się 11 biurowców, oferujących ok. 110 000 mkw. powierzchni na wynajem, a także w Poznaniu, gdzie razem z PKP, obok stacji kolejowej, zamierzamy zbudować obiekt o charakterze biurowo-usługowym o łącznej powierzchni 63 000 mkw. W sumie nasze plany inwestycyjne w Polsce zakładają ponad 500 mln euro. W ich ramach powstaną dwa obiekty handlowe o powierzchni 160 000 mkw. oraz osiem budynków biurowych oferujących około 135 000 mkw. Wszystkie te inwestycje zostaną zrealizowane w ciągu następnych 3 do 5 lat.

Tomasz Lisiecki: Odnosząc się do powyższej wypowiedzi mogę tylko potwierdzić, że rzeczywiście, w najbliższych latach planujemy realizować inwestycje na rynkach regionalnych, zgodnie z tymi założeniami, według których budujemy B4B. Oczywiście nadal pozostajemy przede wszystkim deweloperem centrów handlowych, ale wychodząc naprzeciw trudnościom stawianym przez współczesny rynek, najlepsze perspektywy widzimy w połączeniu tych dwóch obszarów. W tym celu, podobnie jak to miało miejsce w wypadku Bonarki, najpierw zamierzamy realizować centrum handlowe, a następnie uzupełniające je obiekty biurowe. Oprócz wspomnianego projektu biurowo-handlowego w Poznaniu, nadal będziemy kontynuować rozbudowę Bonarki, każdego roku oddając jeden nowy budynek. Tym samym planowane prace potrwają ok. 5 lat.

Wielu deweloperów, realizujących złożone kompleksy, decyduje się na budowę kilku powtarzalnych obiektów charakteryzujących się identycznymi, a przynajmniej bardzo podobnymi elewacjami. W przypadku B4B wszystkie obiekty są inne. Jaka idea przyświeca takiej strategii?

ÁT: Powzięta przez nas strategia nie jest przypadkowa. Uważamy, że stworzenie kompleksu, składającego się z kilku sąsiadujących ze sobą budynków, wymaga pewnej gry z otoczeniem, a najlepszym sposobem na budowanie przyjaznej dla społeczeństwa atmosfery jest zastosowanie różnych pierzei i fasad. Bonarka for Business nie jest dla nas pierwszym tego typu przedsięwzięciem. Jak dotąd, w przypadku każdej realizowanej inwestycji, współpracowaliśmy z różnymi zespołami architektów, dzięki czemu żadne z wybudowanych przez nas centrów handlowych czy biurowych nie są i nigdy nie będą do siebie pod względem architektonicznym podobne.

Dlaczego?

ÁT: Ponieważ wpisujemy obiekty w różne rynki, nowe otoczenia, z uwzględnieniem nie tylko zastanej, ale też dopiero planowanej infrastruktury. A przecież budowane przez nas galerie, biurowce czy bloki mieszkalne nie są z kloców. Są dobrami trwałymi, kolejnymi punktami orientacyjnymi miasta, obiektami charakterystycznymi, które być może za kilkadziesiąt lat zyskają miano zabytków. Bonarka for Business jest ciekawą, przyjemną dla społeczności przestrzenią, w której chce się przebywać, a dzięki temu już teraz stała się jednym z ważniejszych punktów na handlowej i biznesowej mapie Krakowa. Jeśli popatrzymy na inne nasze budynki w Budapeszcie, Bratysławie czy Chorwacji, zobaczymy, że w żaden sposób nie przypominają one inwestycji z Krakowa. Każdy z nich wpisuje się w tkankę miasta, dopasowany jest do miejscowego rynku, jego długoterminowych perspektyw rozwoju, a także różnych potrzeb społeczeństwa.

Rozumiem, że kolejne budynki planowane w ramach kompleksu B4B będą równie niepowtarzalne?

ÁT: Tak, następne budynki również będą różnić się od poprzednich, choć z drugiej strony będą korespondować zarówno ze sobą, tworząc spójny koncept, jak i z pozostałymi elementami otoczenia. Choć nie ukrywam, że realizacja powziętego zamiaru jest dużym wyzwaniem i po raz kolejny wymaga namysłu.

Rok 2014 z jednej strony oznaczał dla Krakowa ukończenie kilku znaczących inwestycji biurowych, a z drugiej wejście wielu projektów w fazę realizacji oraz rozpoczęcie nowych przedsięwzięć. Czy nie obawiają się Panowie, że w najbliższych latach wskaźnik pustostanów może wzrosnąć także w Krakowie, co niewątpliwie pociągnie za sobą spowolnienie rynku i problemy z komercjalizacją kolejnych biurowców?

TL: Na ten moment Kraków wyróżnia się najniższym w Polsce wskaźnikiem pustostanów, stąd problemów z komercjalizacją powziętych inwestycji nie przewidujemy. Na wypadek jednak, gdyby współczynnik ten, pod wpływem nowych inwestycji niebezpiecznie wywindował, zawsze możemy wstrzymać kolejne inwestycje bądź wprowadzić do nich istotne zmiany, tak by stały się bardziej atrakcyjne. Wstępnie planowaliśmy zakończyć Bonarkę for Business na budynku czwartym, oznaczonym literą D. Reszta obiektów miała złożyć się na osiedle mieszkaniowe, dopełniające powierzchnie handlowo-biurowe, jednak w ciągu ostatnich kilku lat rynek biurowy Krakowa mocno się rozwinął. Przybyło wielu nowych inwestorów, pojawili się najemcy potrzebujący nowoczesnej powierzchni biurowej, wobec czego postanowiliśmy rozwijać projekt biurowy. Na wypadek ewentualnego przesycenia rynku biurami, zawsze mamy możliwość powrotu do pierwotnych planów i realizacji osiedla mieszkaniowego. Obecne plany zagospodarowania przestrzennego dają nam taką możliwość.                                                                                                                                                                     

 Tomasz Lisiecki Chief Development Officer,

TriGranit  Development Corporation

Zrealizowanie potężnej inwestycji handlowej, oddanie do użytkowania pięciu biurowców i realizacja kolejnych budynków sprawia, że firma TriGranit jest obecnie jednym z najważniejszych deweloperów na krakowskim rynku komercyjnym. Jak wobec tego oceniają Panowie współpracę z miastem – z władzami Krakowa i kluczowymi dla tego typu inwestycji departamentami?

TL: Teren, na którym realizujemy naszą inwestycję zajmuje przeszło 19 hektarów, a nasz projekt znacząco wpływa na rozwój Podgórza Duchackiego. Oczywistym jest, że realizacja tak złożonego i ważnego z punktu widzenia całej społeczności przedsięwzięcia, wymaga wielu rozmów z miastem, uzgodnień i pozwoleń, jednak obu stronom zależy w gruncie rzeczy na tym samym – by nowo powzięte inwestycje wpisywały się w długoterminową strategię rozwoju miasta. Owszem, na początku rozmowy były trudne, jednak w Krakowie jesteśmy już od dziesięciu lat. Przez ten czas wszyscy przekonali się, ile jesteśmy w stanie zrobić, i widzą, że każda kolejna inwestycja wspiera rozwój miasta, zgodnie z zaakceptowanymi przed laty ustaleniami, zapewne dzięki temu otrzymujemy pozwolenia na realizację kolejnych budynków.

Przeznaczona na wynajem Bonarka for Business cieszy się ogromnym zainteresowaniem najemców, o czym świadczy fakt, iż budynek E w znaczącej części został wynajęty jeszcze przed oficjalnym otwarciem. Czy firmie TriGranit zdarza się jednak realizować inwestycje dostosowane do konkretnego najemcy – w systemie build-to-suit?

ÁT: Tak, mamy doświadczenie w realizacji projektów typu build-to-suit. Dla przykładu, na Węgrzech zbudowaliśmy główną siedzibę banku K&H, która także okazała się pierwszym biurowcem w Budapeszcie, wyróżnionym certyfikatem LEED na poziomie Gold. Również według modelu build-to-suit stworzyliśmy biurowiec dla Vodafone i Morgan Stanley na Węgrzech, a także w Bratysławie dla koncernu IBM. Oznacza to, że stworzyliśmy łącznie ponad 60 000 mkw. przestrzeni biurowej typu build-to-suit. Jednak przedsięwzięcia takie nie są zbyt popularne. Zdecydowanie częściej zdarza się, że przedsiębiorstwo decyduje się na wprowadzenia do obiektu, który sami zrealizowaliśmy, podług własnego konceptu. Formowanie nieruchomości pod konkretnego najemcę wymaga wielu, bardzo skomplikowanych działań czysto formalnych, zaawansowanej współpracy między deweloperem, architektem, wykonawcą i firmą zamawiającą obiekt, a tymczasem każdy przedsiębiorca ma ogromny wpływ na to, jaki wygląd będzie miało wynajmowane wnętrze, jakie rozwiązania techniczne i funkcjonalny podział przestrzeni zostaną w nim zastosowane. A trzeba podkreślić, że naszych najemców słuchamy także w zakresie architektury realizowanych obiektów, uczymy się od nich i dzięki nim się rozwijamy. Z drugiej strony staramy się, by każdy projekt był ponadczasowy, tak jak nasza pierwsza inwestycja, zrealizowana w 1995 roku w Budapeszcie. Było to centrum bankowe, którego budynek dziś jest wciąż jednym z najważniejszych obiektów biurowych węgierskiej stolicy. Co więcej budynek ten w danym roku otrzymał nagrodę The People Choice Award – najważniejszą nagrodę w konkursie Office Market Award na Węgrzech. Łączenie najnowszych trendów i ponadczasowych wyznaczników dobrej architektury sprawia, że nasze inwestycje cieszą się ogromnym zainteresowaniem najemców, nawet wówczas, gdy nie są zrealizowane jako projekty build-to-suit.

Dziękuję Panom za rozmowę oraz życzę sukcesów w realizacji kolejnych, ponadczasowych inwestycji.